Покупка недвижимости у должника или банкрота

С большим количеством ипотек и задолженности людей связывает и риск невыплаченной ипотеки, а также последующее объявление банкротом. Этот риск увеличивает и существенный рост процентов по ипотекам в последнее время.

Если по недвижимости вынесен исполнительный приговор (экзекуция), то эта информация будет указана и в документах на собственность в кадастре недвижимости. И такую недвижимость, конечно же, можно продать.

В этом случае риэлтор должен будет связаться с экзекутором, который ведет конкретный объект недвижимости. Риэлтор узнает сумму долга, которая числится за должником. Однако, осторожно! Сумма долга должна быть погашена еще до того, как соответствующий договор купли-продажи с новым покупателем будет подан в кадастр недвижимости. Если этого не сделать, кадастр недвижимости перевод права собственности не осуществит.

Необходимо также упомянуть, что покупка недвижимости у должника всегда довольно рискованное решение для потенциального покупателя, потому что сумму долга тот обязан заплатить уже в самом начале сделки. При этом, может случиться и так, что в процессе сделки обнаружится еще и другой долг, который увеличит стоимость недвижимости. Если эту сумму покупатель не заплатит, то потеряет и сумму, которую уже внес в счет погашения долга.

В отличие от покупки недвижимости в экзекуции, покупка у банкрота, является для покупателя менее рискованным вариантом. Основное отличие в том, что недвижимость у банкрота исключает наличие каких-либо долгов.

Суд по признанию лица банкротом изучает все долги и после вынесения его решения никакой долг на листе собственности в кадастре недвижимости уже появиться не может. Одновременно с этим при сотрудничестве с обеспеченным кредитором назначают судебного пристава (insolvenční správce) с недвижимостью, задачей которого будет продать недвижимость тому, кем будет предложена самая высокая цена. Пристав может продать недвижимость как самостоятельно, так и с привлечением риэлтора, который уже имеет опыт в продажах подобного типа недвижимости, а так же он должен быть сертифицированным. В свидетельстве о собственности обязательства будут все так же отражаться, но риэлтор в данном случае имеет в распоряжении так называемое заявление пристава, который назначил продажу без торгов. Какие-либо обязательства, следовательно, в этом случае прекращаются выплатой покупной цены судебным приставам. Другие отличия – необходимость подготовить кроме документов для внесения записи в кадастр и договора купли-продажи, еще и документы для удаления из реестра банкротов вместе с заявлением куратора о прекращении всех долговых обязательств. После этого недвижимость становится полностью без обязательств, а в кадастре недвижимости указан только новый собственник.

 

ТЕОРИЯ НА ПРИМЕРЕ КОНКРЕТНОЙ СИТУАЦИИ

Для большей наглядности всего вышесказанного попробуем показать на конкретном примере. Пани Новакова обратилась в один из офисов агентства недвижимости RE/MAX с заявлением о помощи при продаже частного дома. Она находилась в непростой жизненной ситуации. ЕЕ муж был серьезно болен, она располагала очень ограниченными финансами, дом после постройки не был полностью принят всеми принимающими органами и денег на выплаты по ипотечному кредиту у нее не осталось. Более того, для покупки мебели и других вещей для оснащения дома был взят небанковский кредит. Ситуация была непростая. Небанковская кредитная организация подала заявление на собственника дома для взыскания долга. Риэлтор сначала выяснил в центральном реестре должников общее количество долгов для взыскания и имя судебного пристава, который вел дело. Собственник дома, на которого было подано заявление о взыскании долга, не имеет права распоряжаться этим своим имуществом. Отправная точка в этой ситуации была только одна – связаться с судебным приставом, заплатить взыскиваемую сумму в полном объеме и тем самым освободить недвижимость для продажи.  Погашение обязательств в этом случае происходило бы за счет средств покупателя. Предлагалась и возможность выкупа недвижимости с последующей продажей, где весь риск на себя берет выкупающая фирма. Весь процесс продажи был подходящим образом отрегулирован и запланирован по времени и при взаимодействии всех участников, продаваемый дом в довольно скором времени нашел своего нового владельца.

 

КОГДА ДОЛЖНИКИ СРЫВАЮТ ПРОДАЖУ

При продаже недвижимости в рамках продажи по причине банкротства – в отличие от продажи недвижимости с долгами – право распоряжения недвижимостью имеет исключительно судебный пристав (insolvenční správce). В этом случае агентство недвижимости с заявлением о продаже квартиры обратилось напрямую к приставу.

Поступили так потому, что должники иногда не сотрудничают, стараются сорвать реализацию продажи и не в последнюю очередь отказываются выселиться из квартиры. Риэлтор пытался все время вести переговоры с должниками. Однако, просмотр так и не удалось осуществить стандартным способом и о возможности доступа к недвижимости выдал решение суд.

При участии судебного пристава и полиции, удалось организовать просмотр недвижимости. Благодаря расположению и предложенной цене, на квартиру был высокий спрос. Но нашелся только один серьезный заинтересованный потенциальный покупатель, все остальные боялись, что нынешние жильцы откажутся съезжать.  В этом случае собственники, которым были предоставлены разъяснения с предыдущих переговоров, квартиру без проблем освободили.

Однако, если бы они отказались квартиру освободить, новый собственник должен бы был добиваться своего права через суд подачей заявление на освобождение приобретенного им жилья.

Из приведенных примеров можно понять, что процесс в подобных случаях сложный и трудоемкий. Посредник, который подобную сделку осуществляет, должен быть исключительно компетентным.

Необходимо осознавать, что если потенциальный покупатель вступает в правовые отношения с кем-то, кто имеет долги, но он об этом не знает, в процессе могут возникнуть значительные осложнения и убытки.

Самое плохое, что могут владельцы-должники сделать – это отказ сотрудничать с приставами, экзекуторами или риэлторами. В таких случаях недвижимость часто продается за более низкую цену, чем могла бы.

 

Источник: RE/MAX