Что финансово выгоднее – ввязываться в кредит на 30 лет и «платить за своё» или жить в арендованном жилье и «платить за чужое», зато без долгов?
На этот вопрос я и отвечу в этой статье.
Прежде чем я подойду к финансовой составляющей, давайте рассмотрим аренду с точки зрения её нефинансового плюса и минуса.
Аренда: плюсы и минусы
Плюс аренды – гибкость
Если человека ничего не держит в конкретном районе, городе или даже стране, то пока нет смысла затевать такую большую эпопею, как ипотека. Даже если со страной и городом всё ясно, то можно просто пожить в разных районах и выбрать для себя тот идеальный, в котором в последующем купить подходящий дом или квартиру.
Минусы аренды
1) Жилье принадлежит другому человеку. Это влечет необходимость согласовывать изменения в квартире, если арендатор хочет поменять мебель или дизайн интерьера. Такое согласие можно и не получить.
2) Арендодатель, скорее всего, будет поднимать стоимость аренды каждый год, повышая таким образом расходную статью бюджета арендатора.
Давайте разберемся, что есть расход, а что – затраты, потому что именно в этих двух определениях кроется финансовая разница между ипотекой и арендой.
Расходы и затраты
Расход – это сумма, которую человек заплатил за товар или услугу. В случае ипотеки расходом является вся ежемесячная сумма, которую платит заёмщик. Проценты по кредиту это ещё и затраты, потому что человек платит проценты банку за предоставление денег на покупку жилья. Эти деньги не вернутся, поэтому это затраты. Ещё ниже в статье я расскажу, каким образом часть суммы процентов можно, но не будет забегать вперёд.
Давайте разберем подробнее на примере.
Арендная плата – это и расход, и затрата. Это потребление и потеря денег одновременно. Это не возвратные платежи.
А вот если мы с вами разделим платеж по ипотеке, то увидим, что человек платит проценты и тело кредита.
Проценты, как мы выяснили выше, это и расход, и затрата.
Тело кредита, это расход, но не затрата. Каждый месяц на сумму, на которую заёмщик гасит тело кредита, он не теряет деньги, а возвращает себе их обратно в виде выплаченной части своей собственности.
Если мы подробнее разберем расклад ипотечного платежа, то мы увидим, что каждый месяц сумма процентов снижается, увеличивая таким образом выплату тела кредита. То есть расход заёмщика каждый месяц одинаковый – 20 984 кроны – сумма за ипотеку уходит одинаковая, а затраты снижаются, т.к. снижается сумма процентов.
Месяц | Оплата тела кредита, Kč | Проценты по кредиту, Kč |
1 | 3 484 | 17 500 |
2 | 3 502 | 17 482 |
3 | 3 519 | 17 465 |
4 | 3 537 | 17 447 |
5 | 3 554 | 17 430 |
6 | 3 572 | 17 412 |
Учитывая, что в долгосрочной перспективе цены на недвижимость растут, каждая крона, заплаченная за тело кредита, при благоприятных экономических условиях, становится дороже. Если человек решит продать свою ипотечную квартиру, он останется в плюсе, не смотря на то, что ипотека – это расход, как и аренда. Только аренда это не возвратно.
Таким образом, если мы сравним две квартиры: одна в аренде за 20 000 крон, а за вторую человек платит ипотеку те же самые 20 000 крон, то финансово ипотека выгоднее.
Налоговые вычеты
Арендные платежи вычесть из суммы подоходного налога нельзя, а вот уменьшить налоговую базу на сумму процентов, уплаченных по ипотеке за предыдущий финансовый год можно.
Для недвижимости, приобретенной после 1 января 2021 года, налоговый вычет составляет 150 000 чешских крон.
Считаем на примере, который уже упоминали выше
- стоимость недвижимости 5 000 000 крон;
- первый взнос 1 500 000 крон (30%);
- срок погашения ипотеки – 30 лет;
- процентная ставка – 6%;
- ежемесячный ипотечный платеж – 20 984 кроны.
В данном случае сумма процентов за весь год составит 208 830 крон. При подоходном налоге в размере 15% годовая налоговая экономия – 22 500 чешских крон. Как минимум, владелец сэкономил себе одну месячную оплату за ипотеку. Если сказать языком маркетинга «13-й месяц бесплатно».
Аренда – это всегда про чужое жилье. Как бы не нравилась квартира или дом, оно не ваше. С другой стороны, можно легко арендовать квартиру мечты и пожить в ней сразу, не дожидаясь несколько лет, пока банк выдаст вам кредит, чтобы вы могли её купить. А может и не выдаст никогда, в этом случае аренда – прекрасный шанс жить так, как вы хотите, где вам удобно и комфортно. С третьей стороны, платить за своё жилье психологически легче, жить и знать, что никто вас никуда не выгонит, а ремонт можно сделать без разрешения, плюс продать ипотечную недвижимость тоже никто не запретил.
Как поступить конкретно в вашем случае? Дадут ли вам ипотеку или стоит ближайшие пару лет рассчитывать на аренду? Запишитесь на консультацию, я помогу вам сориентироваться в дальнейших шагах, в том числе найти жилье, помогу с ипотекой и оформлю сделку