Налог на доходы при продаже кооперативной квартиры в 2022 году

При продаже кооперативной квартиры (družstevní byt) вы обязаны заплатить налог на полученный доход. Ниже вы узнаете, в каких случаях возможно освобождение от уплаты налога и на что надо обратить особое внимание.

РАЗНИЦА: КООПЕРАТИВНАЯ КВАРТИРА vs КВАРТИРА В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Для кооперативных квартир действуют немного другие правила, касающиеся налога на доходы, чем в случае с частной собственностью (т.е. когда квартира записана в кадастр недвижимости). Некоторые люди это путают и напрасно попадают в сложные ситуации, связанные с налогами.

Являясь обладателем кооперативной квартиры, в действительности вы не являетесь собственником самой квартиры. Собственником квартиры будет кооператив, который и записан в кадастре недвижимости как собственник. Вы же являетесь собственником только доли в этом кооперативе. Но для простоты понимания и далее в статье продажу этой доли я буду называть «продажей кооперативной квартиры».

НАЛОГ НА ДОХОД

Налог на доход от продажи кооперативной квартиры регулируется §10 Закона №586/1992 Sb. о налоге на доходы.

Налог для физических лиц

В соответствии с §16 Закона о налоге на доходы ставка налога для физических лиц составляет 15%.

Цитата из Закона о налоге на доходы

Ставка налога (§16)

Сумма налога рассчитывается от налоговой базы после вычета необлагаемых сумм (§15) и сумм, уменьшающих налоговую базу, округленная до сотых крон вниз и составляет 15%.

Чаще всего налоговую базу можно уменьшить на сумму покупки квартиры, сумму расходов на реконструкцию и другие расходы, связанные с приобретением или продажей.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Пан Новак с женой купили в 2017 году кооперативную квартиру за 3.500.000 крон. За услуги адвоката, связанные с покупкой квартиры, они заплатили 5.000 крон. В квартире провели реконструкцию на сумму 300.000 крон. В 2020 году они решили развестись и договорились полностью рассчитаться по квартире. Квартиру им удалось продать за 4.200.000крон.

Налоговая база в этом случае составит:

4.200.000 – 3.500.000 – 5.000 – 300.000 = 395.000 крон

С суммы 395.000 крон должны супруги Новаковы заплатить налог на доходы в размере 15%, что составляет 59.250 крон.

Налоговую базу и сам налог позже они признали в своей декларации за 2020 год, а также заплатили сумму налога своему налоговому органу по прописке до 31.3. следующего календарного года.

Для продавца гораздо выгоднее подождать, пока будет выполнено условие для освобождения от уплаты налога.

ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ УПЛАТЫ НАЛОГА НА ДОХОД ПРИ ПРОДАЖЕ КООПЕРАТИВНОЙ КВАРТИРЫ

1. Владеете кооперативной квартирой 5 лет и более

Такое физическое лицо освобождено от уплаты налога на прибыль при продаже кооперативной квартиры в соответствии с §4 Закона о налоге на доходы (пункт 1 подпункт s).

2. Средства от продажи квартиры будут использованы для решения жилищных вопросов

Вы освобождены от налогообложения в том случае, если продав кооперативную квартиру, вырученную сумму направите на приобретение жилья для собственного проживания [§4 Закона о налоге на доходы (пункт 1 подпункт v].

ПРИМЕР

В январе 2022 года вы получили сумму 4 млн от продажи квартиры. Эта сумма будет освобождена от налогообложения, если в период с 1.1.2021 до 31.12.2023 вы инвестируете эту сумму в покупку жилья для решения своего жилищного вопроса.

3. Кооперативная квартира в наследство

Если вы владеете кооперативной квартирой менее 5 лет, но получили ее в наследство от родственника по линии прямого родства (чаще всего это от родителей или от детей) или от супруга/и, то в пятилетний срок включается и время проживания в этой квартире самого наследодателя. Т.е. если сумма сроков проживания в этой квартире вашего и наследодателя более 5 лет, то от налогообложения вы освобождаетесь.

Продление срока с 5 до 10 лет касается только недвижимости в частной собственности  и приобретенной после 1.1.2021 г. Кооперативных квартир это не касается.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Пани Крупичкова получила в наследство от бабушки кооперативную квартиру. Бабушка жила в квартире 55 лет. Пани Крупичковой квартира не нужна, у нее есть собственная квартира, поэтому она решила по окончании процесса вступления в наследство, квартиру продать. Сама она не выполняет условие для освобождения от уплаты налога, но бабушка да, поэтому пани Крупичкова не будет платить налог на доход.

Если бы супруги из предыдущего примера договорились, что с продажей квартиры подождут еще 2 года, то выполнили бы условие 5 лет для освобождения от налогообложения и никакой налог финансовым органам бы не платили. Однако, это не всегда возможно, если например вместе супруги жить уже не хотят, и сдавать квартиру в аренду последующие 2 года для них тоже неприемлемо.

Обязанность оповещения налоговых органов

Даже если вы попадаете под условия для освобождения от уплаты налога при продаже кооперативной квартиры стоимостью выше 5 млн крон, вы обязаны уведомить об этом налоговые органы по месту жительства.

За не предоставление такой информации вам грозит штраф в размере 0,1% с суммы утаенного дохода, если свою обязанность не выполните по истечении срока, но если вы еще не получили вызов явиться для этого в налоговую.

Штраф в размере 10% от суммы утаенного дохода вам грозит в случае, если уведомите налоговые органы после получения вызова.

Штраф в размере 15% грозит тому, кто никак не отреагирует даже на вызов в налоговые органы.

Более подробную информацию можно найти на сайте налоговой инспекции.

НАЛОГОВАЯ ЛОВУШКА С КООПЕРАТИВНЫМИ КВАРТИРАМИ

Владельцы кооперативных квартир часто ошибочно думают, что выполняют условие для освобождения от уплаты налога, т.к. не различают квартиры в кооперативной и частной собственности.

Владелец квартиры, которая в частной собственности, также освобожден от налогообложения в случаях, когда продает квартиру, в которой жил он сам непосредственно 2 года перед продажей. Это условие для освобождения от уплаты налога не относится к владельцам кооперативных квартир.