Выселять «своими методами» нельзя. Арендодателя ждёт много бумажной волокиты и тренировка терпения. Но если он заранее подготовится перед подписанием договора аренды – проконсультируется с юристом, всего написанного в этой статье не произойдет.
Арендатор не платит вовремя. Вовремя это когда?
У сторон договора есть право установить как расчетную любую дату в течение месяца, но по закону таким днем считается 5 число. Если договором предусмотрено, что плату за жилье арендатор должен вносить до 20 числа текущего месяца за следующий, а 21 числа денег на счету нет, помните, что он имеет право «дотянуть» до 5 числа.
Ниже рассмотрим ситуацию, когда арендатор не «дотягивает» до 5 числа, но платит каждый месяц, а когда не платит – задерживает платежи за квартиру и коммуналку, создавая тем самым долги.
Шаг 1. Перед расторжением договора посылаем напоминание
Сначала арендодатели идут человеческим путём: пишут имейл, звонят – напоминают о том, что денег все еще нет и они их ждут.
Когда «человеческая» галочка поставлена, а арендатор ведет себя по-прежнему, выходим на язык закона – посылаем напоминание, в котором
1) требуем погасить долги по арендной плате и оплате коммунальных платежей;
2) предупреждаем о возможных штрафах за просрочку платежа;
3) напоминаем, что неуплата аренды служит основанием для расторжения договора.
Напоминание посылаем письмом с уведомлением. Подтверждение о том, что арендатор письмо получил, сохраняем на случай разбирательства в суде.
Шаг 2. Уведомление о расторжении договора
Если напоминание из первого шага не сработало, арендодатель может послать два варианта уведомления.
Вариант №1, когда арендатор создал долг по оплате аренды или коммуналки за 2 месяца, при этом эти 2 месяца не обязаны идти друг за другом. Важен факт долга.
Например, арендатор
- не заплатил за май,
- за июнь заплатил,
- а за июль не заплатил снова,
то в августе хозяин квартиры может послать ему уведомление, в котором дает ему 3 месяца, чтобы он нашёл себе новое жилье, а перед выселением погасил все свои долги. Как правильно писать такое уведомление расскажу ниже.
Вариант №2, если сумма долга исчисляется уже тремя месяцами, собственник имеет право дать арендатору не 3 месяца на выезд, а один, потому что 3 месяца долга считается уже грубым нарушением обязанностей арендатора.
Как написать уведомление о расторжении договора, чтобы оно имело юридическую силу
- Уведомление составляется письменно и посылается заказным письмом. Подтверждение о получении сохраняется на случай суда.
- Трехмесячный или месячный срок уведомления начинается с первого числа календарного месяца, следующего за тем, в котором арендатор письмо получил.
То есть, если арендатор получил письмо 15 января, то срок уведомления начнется 1 февраля, и если это 3 месяца, то продлится конца апреля. С мая собственник может надеяться, что получит свою недвижимость в распоряжение. Ниже рассмотрим, что делать, если не получит.
- В уведомлении арендодатель обязан указать причину, по которой он расторгает договор. Например, неуплата аренды, долг за коммунальные платежи, нарушение общего порядка в подъезде, жалобы соседей, и т.д. У каждого факта должно быть доказательство: выписки из банка, имейлы от соседей, протоколы полиции, если до этого дошло.
- Уведомление не будет иметь юридической силы, если в нем не указать, что арендатор имеет право в течение 2 месяцев с момента получения уведомления опротестовать его в суде и потребовать проверки законности действий арендодателя.
Из 15-летней практики работы с недвижимостью советую не скачивать шаблон уведомления из интернета и не писать его самостоятельно, чтобы процесс возврата вам вашей недвижимости прошел максимально гладко.
Что делать, если арендатор не съезжает
Это самая неприятная часть процесса расторжения договора, потому что действовать силой, как многие хотят «на эмоциях», нельзя.
Нельзя
- Приходить в квартиру, когда арендатора нет дома и выносить его вещи.
- Менять замки, препятствуя арендатору попасть в квартиру.
Конечно, никто не имеет права запретить взрослому человеку это сделать, но надо помнить, что такое деяние попадает под статью 178 Уголовного кодекса Чехии и грозит 5 годами тюрьмы.
Как действовать, чтобы на эмоциях не попасть в тюрьму
Представьте себе чувства моего клиента, арендатор которого сбежала и оставила в квартире собаку. Мало того, что мой клиент не получал деньги по договору, он получал жалобы от соседей, потому что собака лаяла и мешала им жить.
Что хочет сделать собственник в этой ситуации? Вскрыть дверь, как минимум, потому что за ней уже какое-то время живёт животное, с которым никто не гуляет, его никто не кормит, и вообразите себе, в каком состоянии мы нашли квартиру, когда законным путем мы туда все-таки попали.
Если до этой стадии дойдёт, лучше обратиться за консультацией, мы подскажем, как действовать и составить все документы грамотно.
В этой ситуации нужно написать арендатору ещё одно уведомление. Если не сработает, подать иск о выселении. Вступившее в законную силу решение суда будет исполнительным листом, по которому приставы выселят арендатора принудительно.
Любые конфликты, связанные с выселением арендатора из вашей недвижимости, тренируют ваше терпение, потому что, если этот процесс не идёт на взаимном доверии и личных договоренностях, то он занимает много времени.
Когда вы посылаете «с додейкой» документы, вы понимаете, что есть срок, в течение которого адресат имеет право письмо получить – это не 3 дня и даже не неделя.
Если вы дошли до суда, то судебное заседание не назначат завтра, а решению суда нужно время, чтобы вступить в силу. Все эти месяцы вы живёте без денег за аренду.
Этого всего не происходит, если арендодатель готовит договор с юристом, а не скачивает шаблон из интернета. Юрист предусмотрит в договоре
- сроки уведомления;
- даты, когда договор заканчивается;
- как действовать, чтобы к концу срока договора арендатор точно выехал.
В конце 2022 года мой клиент предупредил своего арендатора о том, что планирует продавать квартиру и у арендатора есть 3 месяца, чтобы выехать. Оказалось, что к моменту получения арендатором этого уведомления, договор аренды уже продлился на следующий год, потому что так было написано в договоре, а мой клиент договор скачал когда-то давно с интернета.
Представьте себе, вы решили продать свою недвижимость, а оказалось, что договор аренды автоматически продлился еще на год, и все ваши планы пошли совсем не в ту сторону. Цена вопроса: сэкономленные деньги на юристе несколько лет назад и не полученные деньги от продажи квартиры сегодня, а ещё нервы, потому арендатор – одинокая мать с несовершеннолетним ребенком.
Если бы тогда клиент пришел на консультацию, мы бы
- проверили арендатора;
- рассказали бы клиенту риски, от сдачи такому арендатору квартиры;
- грамотно составили бы договор.
Чтобы и с вами так не произошло, запишитесь на консультацию