После продолжительного пятилетнего снижения количества сделок с недвижимостью, в 2021 г. произошел резкий скачок. Количество сделок выросло на 14,3%. Ниже рассмотрим, что поспособствовало такому повороту.
Сильное желание людей покупать недвижимость продолжается уже восьмой год. Несмотря даже на то, что в течение последних 5 лет количество транзакций постоянно снижалось. Причиной было нежелание людей продавать недвижимость и небольшая застройка. Резкий поворот в увеличении количества транзакций принес 2021 год.
Рост смертности жителей в 2011-2021гг. (по данным Český statistický úřad)
Первой грустной причиной был рост смертности жителей Чехии и связанная с ней смена поколений среди собственников недвижимости. Довольно грустно и то, что дефицит недвижимости не уменьшает даже строительство новых квартир и умная политика государства, в отличие от возросшей смертности жителей.
Вторая причина – возросшее желание продавать недвижимость. В 2021г. недвижимость продавалась по рекордным ценам за всю историю Чехии. Это как раз и стало мотивировать собственников продавать.
Еще одной причиной стало снижение веры в дальнейший рост цен.
А также снижение рентабельности прибыли – прибыль от сдачи в аренду, главным образом, в крупных городах, уже минимальная. Например, в Праге рентабельность аренды уже ниже 3% (рентабельность прибыли от аренды = годовой доход от аренды / расходы на приобретение недвижимости). Иметь в собственности инвестиционную недвижимость в целях последующей сдачи в аренду перестает иметь экономический смысл.
В недавнее время доходную рентабельность повышал уже сам по себе рост цен на недвижимость. Однако, цены не могут расти бесконечно, все упирается в ограничение покупательской способности населения. И возможно, именно сейчас мы находимся в том периоде времени, когда рост цен на какое-то время остановится или даже произойдет небольшая коррекция цен.
Еще в прошлом году инвесторы могли повышать доходы от недвижимости с помощью финансовых рычагов. Но и их эффект начал снижаться осенью прошлого года по мере роста процентов по ипотекам.
Таким образом, мы оказались в ситуации, когда инвестирование в недвижимость в Чехии не имеет смысла. Инвесторы это начали понимать, и возникла тенденция перенаправления финансовых средств в более прибыльные активы. В ЕС все также достаточно мест, где можно найти недвижимость с более высоким уровнем рентабельности, чем в Чехии.
Хотелось бы написать, что удовлетворение жилищных нужд произошло за счет увеличения достроенного жилья, но это не так. Наоборот, все свидетельствует о том, что в 2021г. было достроено еще меньше квартир, чем в 2020г.
В заключение есть и хорошие новости. В 2021г. выросло количество начатых проектов по постройке новых квартир. За 1-3 квартал 2021г. была начата постройка 32432 квартир, что составляет прирост на 19% в сравнении с тем же периодом 2020г.
Автор статьи: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa