Совместное владение супругов и совместная долевая собственность

Недвижимость может находиться в исключительной собственности (výlučné vlastnictví), совместной долевой собственности (podílové spoluvlastnictví) или в совместном владении супругов (SJM). В чем отличие?

Совместная долевая собственность и совместное владение супругов имеют одну общую черту. Одинаково означают, что имущество не находится в исключительной собственности одного субъекта, а право собственности принадлежит как минимум двум людям. В остальном эти две формы собственности имеют различную законодательную специфику.

 

  1. СОВМЕСТНАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ ИЛИ КАЖДЫЙ САМ ЗА СЕБЯ

В случае с недвижимостью узнать о форме собственности можно из кадастра недвижимости и это бесплатно. Величина долей выражена дробью и потенциальное количество совладельцев не ограничено законом. Теоретически может произойти ситуация, когда один объект недвижимости находится в совместном владении и сотни человек. В практике такое случается в крупных квартирных комплексах, где вместе с владением квартирой сочетается и соответствующая доля мест общего пользования всех жильцов или прилегающей к дому территории. По сравнению с этим у «главной» недвижимости (квартиры, дома) большое количество совладельцев не является желаемым или обычным. Межличностные отношения нельзя обобщать, но на практике часто происходит так, что чем больше совладельцев у одного объекта недвижимости, тем сложнее прийти к согласию при пользовании ею, обслуживании и ремонте.

 

ЧТО ТАКОЕ «ИДЕАЛЬНАЯ ДОЛЯ»?

Каждый совладелец владеет так называемой идеальной совладельческой долей. Идеальной потому, что нужно понимать, если например Петр и Яна имеют в собственности каждый ½ дома, это вовсе не означает, что Петр имеет право пользоваться исключительно комнатами на первом этаже, а Яна исключительно на втором этаже, или наоборот. Идеальная трактовка совместного долевого владения заключается как раз в том, что и Петр, и Яна имеют право участия в совместном распоряжении и совместно исполняют обязательства, вытекающие из совместного владения имуществом в равных правах. В этом заключается коварность совладения, потому что более подробные дополнения к договору гласят, что совладельцы могут пользоваться целой недвижимостью и всеми ее частями (в мере, соответствующей их долям). В нашем пример Петр и Яна могут пользоваться двумя этажами дома, кухней, садом, подвалом и т.д.

 

ВЫЯСНЕНИЕ ОТНОШЕНИЙ МЕЖДУ СОВЛАДЕЛЬЦАМИ

Если дом находится в совладении партнеров, которые основали совладение совместно и добровольно, то такая ситуация как правило не будет проблемной. Наоборот, проблемные ситуации возникают в момент, когда совладение возникает «недобровольно». Типичный пример – получение родственниками недвижимости в наследство. В этом случае совместное проживание и взаимное соблюдение границ частной жизни будет сложно осуществить, и такая ситуация требует решения. Обычно одному из совладельцев предлагается выкупить  остальные доли, установление платы за проживание или заключение договора между совладельцами. Посредством этого договора совладельцы могут вести переговоры, кто будет иметь исключительное право пользования, в некоторых случаях, какими частями недвижимости совладельцы могут пользоваться совместно. У дома, который находится в совместном владении, где фактически (вовсе не де-юре) существует много квартир, также неплохо учесть заявление собственника о разделении права собственности по отношению к целому зданию на права собственности к отдельным его частям (далее «заявление собственника»). Результатом заявления собственника и договора об отказе и финансовых расчетов, совладельцы станут исключительными владельцами определенных квартир и как совладельцы далее будут выступать только в отношении к местам общего пользования данной недвижимости, или же функционально связанными земельными участками.

 

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ ДОЛИ И ЕГО ЛИМИТЫ

Каждый совладелец вправе самостоятельно распоряжаться своей долей до определенных пределов, не учитывая остальных совладельцев. Почти самовольно может свою долю продать или подарить третьему лицу. Такую трактовку закрепила новелла закона 89/2012 Sb., гражданского кодекса (далее «гражданский кодекс»), которая вступила в силу 1.7.2020 г., значительно сузила прописанное в законе преимущественное право. Если совладелец решит перевести свою долю на третье лицо, которое не является его супругом/супругой, родным/ой братом/сестрой, прямым родственником (например, дети, внуки, родители, бабушка, дедушка) или из числа совладельцев данной недвижимости, то остальные совладельцы имеют преимущественное право покупки этой доли в течение 6 месяцев со дня начала совладения только в случае, когда совместное владение имуществом было организовано на случай смерти (завещание) или другой факт, при котором совладельцы изначально не могли повлиять на свои права и обязанности. Но и в этом случае по истечении 6 месяцев совладелец не должен принимать во внимание остальных совладельцев при распоряжении своей долей.

Внимание, все вышеперечисленное касается предусмотренного законом преимущественного права и безгранично действует только в случае, когда сторонами договора не было оговорено преимущественного право в рамках заключенного договора, которым были установлены другие условия. Заключение договора о преимущественном праве покупки, который учитывает все возможные случаи продажи долей, определенно, стоит рассмотреть.

Современная законодательная база дает совладельцам очень слабую охрану в случае, когда один из совладельцев решит свою долю перевести на третье лицо. Для примера смоделируем ситуацию:

Анежка с Лумирем живут вместе 9 лет в гражданском браке, но у них есть квартира в Остраве в совместной долевой собственности. У каждого из них в собственности идеальная доля ½.

Если они решат расстаться, и это пройдет не совсем по-дружески, то они могут начать делать что-то назло друг другу. Часто доходит до ситуации, когда ни один из партнеров не хочет отказываться от недвижимости, но и в настоящее время не располагает суммой для покупки доли своего бывшего партнера. В этом случае дело может дойти и к крайнему варианту решения, когда например Лумир решит продать свою долю (Анежка бы не смогла на это повлиять) своему богатому другу. В результате такого шага Анежка окажется в ситуации совладения с совершенно незнакомым человеком, и кроме продажи и своей доли, уже не имела бы другой законной возможности, как этого избежать.

 

  1. СОВМЕСТНОЕ ВЛАДЕНИЕ СУПРУГОВ. ЧТО СЮДА ОТНОСИТСЯ?

Отдельной формой совладения является совместное владение супругов (обозначается аббревиатурой (SJM), которое как имущественное сообщество может возникнуть только между супругами – женой и мужем. К общему относятся обычно доходы, долги и часть того, что принадлежит второму супругу или что оба супруга получили за время брака, за исключением того, что:

* относится к вещам личного пользования одного из супругов (одежда, обувь, гигиенические принадлежности и т.д.)

* получено в дар, в наследство или завещанием одного из супругов, разве что при дарении или наследователь при приобретении в случае смерти проявил другое намерение (например, чтобы недвижимость супруги получили в форме SJM на основании договора дарения).

* один из супругов получил недвижимость как возмещение нематериального ущерба своих естественных прав (компенсация за увечье в автоаварии, травма на работе и т.д.)

* один из супругов получил в результате юридической сделки, относящихся к его исключительному праву собственности (деньги получены за продажу недвижимости, которую супруг имеет в личной собственности помимо недвижимости в SJM)

*один из супругов получил недвижимость как возмещение за причиненный вред, уничтожение или потерю своей личной недвижимости (возмещение страховой компанией стоимости угнанного автомобиля, который был в личной собственности, страховые выплаты за повреждение дома в личной собственности пожаром и т.д.).

 

Составной частью SJM является так же прибыль с того, что принадлежит исключительно одному из супругов. Доход от аренды квартиры, которая находится в исключительной собственности одного из супругов, после вычета расходов, так же становится частью SJM.

К SJM относится и доля супруга в компании или кооперативе, если супруг стал ее участником во время брака, и в то же время не произошло ничего из перечисленного выше, что делает его правом исключительного владения.

Со стороны законодательства SJM возникает в момент заключения брака. Зарплата, прибыль и другие доходы с трудовой или предпринимательской деятельности становятся частью SJM в момент, когда их получает один из супругов (т.е. момент, когда деньги получил наличными либо они поступили ему на банковский счет).

Вышеперечисленное относится к SJM, подлежащему законному режиму, когда супруги опираются в своих действиях, исходя из указанного в гражданском кодексе, ни в коем случае не отклоняясь от имущественного устройства. Если супруги хотят внести изменения в SJM, отличающееся от прописанного в законе, это возможно.

ДОГОВОР О СУЖЕНИИ ИЛИ РАСШИРЕНИИ SJM И ЕГО ПРИМЕНЕНИЕ НА ПРАКТИКЕ

Расширение или сужение SJM часто используется в следующих ситуациях:

* один из супругов получил в дар или в наследство в свое исключительное право владения участок под застройку, на котором супруги решили построить дом, который будет совместным имуществом супругов, т.е. SJM. Для выполнения одинаковых имущественных структур участка и стройки (которые кстати бывают и условием банков предоставляющих ипотечный кредит) необходимо расширить совместное имущество супругов, включив в него участок.

* партнеры совместно до заключения брака купили на условиях долевой собственности земельный участок, где после заключения брака, хотят построить дом, который будет их совместным имуществом (SJM). Участок не становится автоматически частью SJM, для этого необходимо расширить SJM.

* супруги купили недвижимость как SJM, однако один из них инвестировал в недвижимость ощутимо больше, нежели другой супруг. В таком случае можно сузить SJM с учетом этого обстоятельства. В результате чего супруги станут совладельцами долей, где один будет иметь ¾ а второй ¼ недвижимости.

 

Составление договора дарения, когда на одной стороне вы будете как (со)владельцы, а на второй стороне как супруги с SJM, при таких переводах невозможно, потому что вы бы подписывали договор сами с собой. Для расширения или сужения SJM на сумму недвижимости вы должны воспользоваться услугами нотариуса, который составит для этого документ – нотариальный акт (notářský zápis). Который служит в качестве основного документа для последующей подачи заявления на внесение соответствующей записи в кадастр недвижимости (návrh na vklad).

 

ВНИМАНИЕ ПРИ ПЕРЕВОДЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Если уж зашла речь о покупке квартиры на средства SJM или продажа недвижимости, находящейся в SJM, то для осуществления сделки необходимо согласие обоих супругов, которых этот перевод касается. Перевод недвижимости, как и инвестицию в новое жилье в сумме 1 млн крон нельзя считать обычным делом в соответствии с §714 гражданского кодекса. Договор купли-продажи недвижимости, договор дарения и т.д. поэтому должны подписать оба супруга, или один из супругов, но при наличии письменного согласия от второго супруга. В противном случае проигнорированный супруг может добиться признания такой сделки недействительной (отмены перевода прав собственности на недвижимость). Поэтому уделяйте внимание этому правилу не только с точки зрения ваших супружеских отношений, но и так же будучи другой стороной такой сделки. Так вы сможете избежать риска судебного разрешения ситуации, когда после беспроблемной, на ваш взгляд, сделки супруг/а второй стороны начнет добиваться признания совершенной сделки недействительной.

 

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ ВЛАДЕНИЕ ОДНИМ ИЗ СУПРУГОВ

Клиенты время от времени нас спрашивают, могут ли они купить недвижимость в исключительное владение, несмотря на наличие у них в браке SJM. Ответ: да. Однако, в каждом таком случае об этом должен знать второй супруг. Таким образом, вы сможете избежать споров в будущем.

В подобных случаях рекомендуется оговорить в договоре сужение действия SJM, в котором супруги с помощью нотариального акта письменно договариваются о том, что недвижимость, приобретенная одним из супругов является его исключительной собственностью и не будет включена в состав совместного имущества (SJM).

 

SJM КАК ЧАСТЬ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Долевое совладение и SJM могут быть иногда взаимосвязаны. Супруги так же могут в рамках SJM иметь в собственности не только 100% недвижимости, но и долю. В таком случае в кадастре недвижимости можно встретить запись:

SJM Ян Новак и Яна Новакова – 1/4,

Йозеф Новотны – 3/4.

Супруги Новаковы все так же в SJM, но вместе с тем их SJM фигурирует как идеальный совладелец недвижимости с Йозефом Новотным.

 

ДЛЯ ИПОТЕКИ ВСЕГДА ДОЛЖНО БЫТЬ ПОЛУЧЕНО СОГЛАСИЕ ВСЕХ СОВЛАДЕЛЬЦЕВ

Как на недвижимость в долевой собственности, так и в SJM, можно установить залоговое право (включая связанные с этим запрет отчуждения и бремени), на основании которого банк вам выдаст ипотечный кредит.

Даже залог недвижимости в рамках SJM не является обычным делом и всегда должно быть письменное согласие обоих супругов. Только на свою долю получить ипотеку невозможно, и поэтому аналогично надо поступать и с недвижимостью в долевой собственности. Оформить недвижимость как залог можно только целиком и иметь при этом письменное согласие от каждого совладельца. Если вы покупаете недвижимость совместное владение со своим партнером и оба хотите взять ипотечный кредит, то проблем быть не должно. Однако, если вы получите недвижимость в наследство от родителей совместно с братом/сестрой и о залоге дома (например, на реконструкцию) договориться единогласно не получится, банк ипотечный кредит вам не даст.

Частью SJM являются и активы, и пассивы. Не забудьте об этом, когда оформите вместе с супругом/й ипотеку, должны будете совместно и безраздельно выплачивать.

 

В ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Покупаете ли квартиру в долевую собственность или в совместное владение супругов (SJM), или же наоборот находитесь на стороне продавца, в любом случае необходимо учесть множество деталей. Перевод прав на недвижимость представляет собой довольно комплексный процесс и выше перечислены только некоторые подводные камни. Если вы хотите избежать всевозможных рисков и осуществить максимально безопасную сделку, воспользуйтесь службами риэлтора и адвоката, разбирающегося в вопросах недвижимости, для которых сделки с недвижимостью – каждодневная работа и они умеют исключить потенциальные проблемы, сэкономить вам время, деньги и нервы.

 

Автор статьи: JUDr. Ilona Černochová, адвокат по вопросам недвижимости.