Самые частые ошибки при установлении продажной цены на недвижимость

При установлении правильной продажной цены часто возникают определенные трудности. Если цена будет определена неверно, можете продать недвижимость дешевле, чем она стоит или же наоборот, не продадите вовсе. Так на что же необходимо обратить внимание?

Из-за неверно установленной цены можете продавать свою квартиру довольно долго, и тем самым недвижимость может получить клеймо проблемной недвижимости или неходового товара.

 

ОШИБКА №1 – СРАВНЕНИЕ ЦЕН НА САЙТЕ ОБЪЯВЛЕНИЙ

Самый частый способ оценки – посмотреть, за сколько обычно предлагается подобная недвижимость. Люди часто ошибочно полагают, что указанная в объявлении цена и будет той ценой, за которую эту недвижимость купят.

Это большая ошибка, т.к. в большинстве объявлений указана цена, а цена, сильно отличающаяся от реальной. Не исключено, что цена, указанная в предложении недвижимости, которую хотят продать, отличается от реальной рыночной цены на десятки процентов.

Исключением не будет и та недвижимость, которая предлагается в течение нескольких лет, как раз по причине неоправданно высокой цены. Если вы будете определять цену своей недвижимости исходя из похожих предложений, то можете попасться в капкан, когда цена, за которую продавец хочет продать свою квартиру гораздо выше реальной цены на нее.

Чтобы установить правильную цену на основании похожих объявлений, необходимо следить за предложениями подобной недвижимости довольно длительное время. Только так вы сможете определить цены, которые установлены ошибочно и не допустите той же самой ошибки, поставив тем самым клеймо неходового товара и на свою недвижимость.

Если одна из квартир, за предложением которой вы давно следили, в один из дней вдруг появилась с пометкой ”продано”, и цена в объявлении была указана 6 млн крон, то это вовсе не означает, что она продана именно за эту цену. Покупатель мог прийти и сказать: «Покупаю вашу квартиру, если вы сделаете скидку 250 тыс крон». А продавец, который уже торопится продать, подумает: «Пытаюсь продать уже полгода, время поджимает…», и согласится с предложенной ценой.

 

ОШИБКА №2 – РАСХОДНЫЙ МЕТОД

«Я купил квартиру за 5 млн крон + 1 млн крон инвестировал в нее, поэтому хочу продать за 6 млн крон». Примерно так рассуждают некоторые продавцы.

Но в большинстве случаев расходный метод не работает.

Если экономика в стране в текущий момент времени сильная и цены на недвижимость растут, то рыночная цена может быть даже выше.

И наоборот, если экономика находится на стадии рецессии, может быть цена недвижимости ниже, чем ваши инвестиции в нее.

Расходы, которые вы инвестировали в недвижимость, в экономике называются «утопленные расходы» и покупателя они, на самом деле, не интересуют. Единственное, что покупателей интересует, это понимаемая ими ценность (так называемая потребительская стоимость), которую сравнивают с ценами остальной недвижимости на рынке.

 

ОШИБКА №3 – ЦЕНОВЫЕ КАРТЫ

Ценовые карты могут быть стартовым трамплином для установления цены. Они отображают среднюю цену в отдельно взятом районе. И в этом может скрываться их самая большая опасность.

Ценовые карты не берут во внимание техническое состояние недвижимости (дома в целом и квартиры в частности), ориентацию окон, планировку, этаж, состояние лифта, инфраструктуру в данном районе, транспортную доступность и т.д. И таких деталей, действительно, огромное множество. Всё это оказывает влияние на итоговую цену.

Рыночная цена у двух квартир на одной и той же улице может отличаться даже на десятки процентов, и это сильно снижает среднюю цену.

 

ОШИБКА №4 – ДОХОДНЫЙ МЕТОД

Доходный метод, прежде всего, используют инвесторы, которые хотят приобрести недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду.

Пример.

Если я инвестор и хочу получать доход с аренды 5% годовых и знаю, что чистый годовой доход с аренды оцениваемой квартиры после вычета расходов может быть 180.000 крон, то легко рассчитаю цену, которую готов заплатить за данную квартиру.

Доход от аренды в % = Годовой доход ÷ Цена покупки × 100

Несложным расчетом с помощью уравнения определим цену приобретения, а именно:

Цена покупки = Годовой доход ÷ Доход от аренды в % × 100

В нашем случае получается: 180.000 ÷ 5 × 100 = 3.600.000 крон

Из этой цены нужно вычесть налог на приобретенную недвижимость:

3.600.000 ÷ 1,04 = 3.461.538 крон.

Исходя из данного расчета, инвестор предложит продавцу округленную сумму, например, 3.450.000 крон.

Трудностью доходного метода может быть, что люди, которые хотят купить недвижимость, как инвестицию, смотрят на покупку только сквозь финансовые показатели.

В то время, как у людей, которые покупают недвижимость для собственного пользования, как новое место для жизни, в покупке участвуют эмоции, и зачастую поэтому они готовы предложить цену выше.

 

ОШИБКА №5 – ОЦЕНКА НЕКВАЛИФИЦИРОВАННОГО РИЭЛТОРА

Для этого можно пригласить нескольких риэлторов на просмотр квартиры, чтобы узнать их мнение и на этом основании определиться с ценой.

Большинство риэлторов предлагает оценку рыночной стоимости недвижимости бесплатно. Это  работает, если свое мнение вам озвучит риэлтор с достаточным опытом, которому можно доверять.

Но только хороший риэлтор, который уже длительное время работает с рынком недвижимости, знает, как будут развиваться спрос и предложение с течением времени, а из ежедневных переговоров знает, какие предпочтения у покупателей. Опытный риэлтор способен оценить недвижимость относительно точно.

Но и здесь необходимо быть осторожным – существует достаточно риэлторов, которые пообещают продать вашу недвижимость за нереально высокую цену, только бы вы доверили продажу именно им. А через некоторое время начнут настаивать на скидке.

Необходимо заметить, что довольно часто у риэлторов такой трюк работает и они получают то, что хотели.

Поэтому за оценкой недвижимости обращайтесь к риэлтору, которому доверяете, или же попросите оценку у нескольких риэлторов. Просите разъяснений, например, как пришли к такой цене, какие данные использовали для оценки, попросите предоставить данные ценовых карт и т.д.

 

ОШИБКА №6 – ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕНЫ ОЦЕНЩИКОМ, КОТОРЫЙ ПРИ ЭТОМ НЕ ПРОДАЕТ

Это хороший способ, однако, он тоже имеет один небольшой, но существенный недостаток, который заключается в том, что оценщики недвижимость не продают, а только оценивают.

И как раз по этой причине не владеют полной информацией о том, что в настоящее время происходит с ценами на рынке недвижимости.

Данные о проданной недвижимости получают только из ценовых карт с опозданием в несколько месяцев, что на быстроменяющемся рынке недвижимости может вести к довольно неточному установлению цены на конкретный объект.

Оценщики тем, что, как правило, не являются продавцами и не находятся в ежедневном контакте с покупателями, не обязаны замечать нюансы в развитии покупательских предпочтений и правильно распознавать скрытый потенциал объекта недвижимости и т.д. Но это так или иначе ведет к неточности в определении продажной цены недвижимости.

По этой причине оценка недвижимости оценщиком уступает по точности оценке, произведенной риэлтором. Именно поэтому часто оценщики консультируются по своим заключениям с риэлторами, т.е. с теми, кто продает.

И наоборот, преимуществом оценщиков и специалистов является их квалификация. Знание методики, ориентация в законах (гражданский кодекс, знания в области строительства и т.д.).

Их преимущество так же и в том, что оценщики предоставляют вам заключение с приложением подробной калькуляции и его вы можете показать продавцу на переговорах о покупке.

И последней выгодой оценки, сделанной оценщиком, будет то, что он не станет озвучивать вам заведомо завышенную цену вашей недвижимости, как это делают некоторые риэлторы, т.к. услуги оценщика оплачиваются независимо от самого процесса продажи.

За экспертное заключение от сертифицированного оценщика вы заплатите несколько тысяч, в отличие от оценки риэлтора, который в большинстве случаев сделает оценку бесплатно в рамках своих услуг по продаже. Эксперт не заработает на продаже, а заработает как раз на составлении заключения для оценки недвижимости.

Заключение сертифицированного оценщика, главным образом, необходимо только для целей ипотеки.

Еще один важный момент – при переговорах с покупателем о цене, никогда не отталкивайтесь от стоимости, которую покупателю определили для целей получения ипотеки. Эта цена в большинстве случаев заведомо ниже, чем реальная продажная цена этой недвижимости. Это страховка банков перед рисками. Оценка для целей налогообложения производится по специальной методике, которая не отражает реальной рыночной цены.

 

ОШИБКА №7 – ПЛОХАЯ ПОДГОТОВКА К АУКЦИОНУ

Продажа недвижимости на торгах поможет достоверно определить цену недвижимости. Однако, должны быть соблюдены две предпосылки – знать хотя бы ориентировочную цену и вы или ваш риэлтор должны быть способны сделать качественное и интенсивное рекламное продвижение.

В объявлении необходимо указать, что потенциальные покупатели должен озвучить свое предложение цены. Таким образом, оценка оставляете за ними. В случае плохой организации, рискуете тем, что может отозваться недостаточно потенциальных покупателей и, как следствие, не сможете продать недвижимость по хорошей для вас цене.

Хорошо организованный аукцион с хорошей рекламной кампанией в условиях современного постоянно меняющегося рынка недвижимости, относится к самому лучшему способу продажи. Поэтому продажа недвижимости на торгах становится все более популярной.

 

КАК ЛУЧШЕ ВСЕГО ОПРЕДЕЛИТЬ ЦЕНУ НЕДВИЖИМОСТИ

Сделать 100% точный расчет рыночной стоимости невозможно в принципе, потому что не существует единой рыночной цены.

Некоторые люди захотят купить вашу недвижимость за 5 млн, некоторые за 4,8 млн, а кто-то и за 4,5 млн.

Поэтому не удивляйтесь, что разные специалисты по оценке озвучат вам разные цены. Оценка это всегда только догадка. Цены на рынке недвижимости неустанно меняются, меняются покупательские предпочтения и меняются способности продавцов продавать.

Если вы продаете квартиру самостоятельно, без участия риэлтора, будет важным и то, как хорошо умеете преподнести свою квартиру или дом и какими способностями в торговле обладаете, т.е. о какой цене способны договориться с покупателем.

Если продаете с риэлтором, тогда зависит от того, как хорошо умеет это все делать человек, который будет продавать вашу недвижимость. Разница в способностях разных риэлторов огромная.

По этой причине обычно различают рыночную цену и обычную рыночную цену.

Рыночная цена это любая цена, за которую у вас получится продать недвижимость.

Обычная рыночная цена это цена, за которую эту недвижимость хотели бы купить потенциальные покупатели.