Преимущественное право покупки доли недвижимости

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ ДОЛИ

В той ситуации, когда собственниками недвижимости являются сразу несколько человек, то при продаже нельзя забывать о преимущественном праве.

Преимущественное право покупки каждого совладельца недвижимости (т.е. преимущественных покупателей) означает, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Смысл преимущественного права логичный и понятный – стремление максимально объединить владение недвижимостью как можно меньшим количеством человек, благодаря чему главным образом упрощается управление и распоряжение недвижимостью.

 

ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ С ПРЕИМУЩЕСТВЕННЫМ ПРАВОМ:

*Преимущественный покупатель должен быть ознакомлен с содержанием договора купли-продажи, заключаемым с третьим лицом, желающим купить долю в недвижимости (это означает, что первым делом заключается договор).

*Договор купли-продажи показывается преимущественному покупателю (или же ему сообщаются условия договора) и если преимущественный покупатель не воспользуется своим правом в течение 3 месяцев, тогда можно перевести право собственности на третье лицо, желающее купить.

Те.е его суть преимущественного права в том, что преимущественный покупатель имеет право купить недвижимость на тех же условиях, что и любое третье лицо, заинтересованное в покупке.

 

УПОРЯДОЧЕНИЕ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПЕРЕД ПЕРЕВОДОМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Если хотите избежать вызова с требованием явиться всех остальных совладельцев и возможного трехмесячного ожидания в неопределенности, то можно заранее разобраться с преимущественным правом, а именно, если преимущественный покупатель от своего права откажется.

Он может это сделать в отношении к конкретному переводу права собственности, либо навсегда с отметкой об этой в кадастре недвижимости и это будет действовать в отношении всех последующих переводов прав собственности по этому объекту недвижимости.

Там, где имеет место совместное владение частью, которое связано с владением основной недвижимостью, могу предложить как решение создание так называемого дополнительного совладения (§ 1223 и последующие параграфы гражданского кодекса).

Типичным примером может быть квартира, выступающая как основная недвижимость, к которой принадлежит парковочное место в подземном гараже, которое ограничено как отдельная часть места, которое находится в совместном пользовании и владении всеми жильцами дома. Если это парковочное место оформить как дополнительное совладение к квартире, то отдельно перевести право собственности только на парковочное место уже будет невозможно, а также нельзя будет к нему применить преимущественное право. Дополнительное совладение в таком случае должно было бы быть оформлено договором с остальными совладельцами.

 

ЧТО МОЖЕТ БЫТЬ В СЛУЧАЕ НАРУШЕНИЯ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА

В случае нарушения преимущественного права тот совладелец, которому недвижимость должна была быть предложена по закону, но по каким-то причинам этого не было сделано, может добиваться недействительности заключенного договора и/или возмещения ущерба продавцом, в том числе и по истечении трехлетнего срока давности, который начинается с момента внесения записи о смене права собственности в кадастр недвижимости.

 

САМЫЕ ЧАСТЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРАКТИКЕ

Законодатели при подготовке актуальной версии текста о преимущественном праве не приняли во внимание целый ряд проблем, который оттуда выплывает.

Главным образом, я имею в виду реализацию преимущественного права в рамках совладения нежилыми помещениями в многоквартирных домах, когда с конкретной долей совладельца связано право исключительного пользования парковочным местом. В случае продажи квартиры вместе с парковочным  местом в больших многоквартирных домах речь будет идти о десятках совладельцев, по отношению к которым продавцу квартиры необходимо применить преимущественное право, т.е. в первую очередь предложить всем совладельцам.

Применение преимущественного право в отношении парковочного места в результате может означать, что лицо, заинтересованное в покупке квартиры вместе с парковочным местом потеряет интерес к покупке уже только квартиры без парковочного места в гараже. Фактически в этом случае пострадает продавец.

Из вышеуказанного становится понятно, что в отношении к парковочному месту законодательное регулирование обходит стороной сам смысл преимущественного права, и наоборот, как результат имеем выше затраты и бюрократии, связанной с переводом прав собственности, включая и более долгое время осуществления этого перевода.

Думаю, что при переводе парковочного места в большинстве случаев применяется установленное § 2149 п. 2 Гражданского кодекса ЧР, который устанавливает, что продавец может потребовать, чтобы преимущественный покупатель купил совместно с предметом договора всё, что не может быть отделено без нанесения ущерба. Другими словами, при продаже квартиры и парковочного места, на которое распространяется преимущественное право остальных совладельцев, продавец может потребовать, чтобы преимущественный покупатель воспользовался своим преимущественным правом только в отношении квартиры и гаража вместе. Однако, в настоящее время, к сожалению, нельзя уверенно сказать, в каком случае можно рассматривать возможное снижение рыночной стоимости недвижимости без гаража как нанесение ущерба, точнее ущерб в смысле данного постановления, т.к. по данному вопросу в нем до сих пор много неясностей.

 

ПОДЪЕЗДНАЯ ДОРОГА К УЧАСТКУ ИЛИ ДОМУ

Совместное владение подъездными дорогами к участку или к дому – следующий проблемный пункт применения преимущественного права на практике.

Если подъездная дорога находится в собственности нескольких человек (как правило, соседей), преимущественное право должно было бы идти на пользу… Но в связи с тем, что подъездная дорога является не только необходимым доступом к недвижимости, но также и условием для получения ипотеки, то здесь возможно применить с высокой степенью юридической безопасности § 2149 п. 2 Гражданского кодекса ЧР. Потому что лишение законного доступа к недвижимости совершенно точно представляло бы из себя существенный ущерб для основной недвижимости, т.е. самого дома, в который невозможно попасть, минуя подъездные дороги.

В настоящее время ряд специалистов в этой области права склоняется к мнению, что у подъездных дорог с точки зрения закона возникает так называемое вторичное или дополнительное совладение (т.е. нет необходимости в договоре и записи в кадастр недвижимости).

Точно так же, как и у гаража, вследствие вторичного совладения, нельзя было бы отделить совладение подъездной дороги от владения основной недвижимостью – дома или участка.

Не остается ничего иного, кроме как верить, что всевозможные неясности относительно преимущественного права удастся в скором времени уточнить в  законодательстве и объяснить как поступать на практике, чтобы его применение происходило с минимальной нагрузкой на совладельцев при продаже их недвижимости.