Онлайн-оценка недвижимости или цена, рассчитанная риэлтором

В последние годы выросло предложение оценки недвижимости онлайн. Насколько они точные и может ли онлайн-оценка заменить расчет цены, произведенный специалистом? В чем плюсы и минусы онлайн формата?

 

Плюсы онлайн-оценки

 

Скорость

Онлайн-оценку можно получить, как говорится, здесь и сейчас, не выходя из дома. Достаточно заполнить анкету на одном из сайтов, предлагающих онлайн-оценку и через несколько минут результат уже у вас в электронной почте. Зачастую, это еще и бесплатно.

Можно так же посмотреть на онлайн-карту цен недвижимости или статистические графики.

Например, на графике ниже можно увидеть средние цены квартир в отдельных частях Праги и в Брно (приведены данные от 2019 г. и до настоящего времени).

 

Т.е. для приблизительной ориентации в ценах онлайн-оценки вам будет достаточно. Главным образом, это возможно при оценке квартиры. К сожалению, с домом или земельным участком этот вариант уже не совсем подходит.

 

Минусы онлайн-оценки

 

Неточность расчета

Основным минусом онлайн-оценки является его неточность. Даже несмотря на постоянно совершенствующиеся алгоритмы расчетов, они вам не смогут заменить расчет, сделанный человеком.

При расчете на основе алгоритмов берутся за основу усредненные цены проданных квартир. Цена вашей недвижимости, таким образом, может меняться и более чем ±10% от средней цены. У квартиры стоимостью 5 млн эта разница может доходить и до 1 млн крон.

На цену квартиры влияет целый ряд параметров, которые невозможно учесть при расчете с помощью алгоритмов.  К наиболее важным относятся состояние дома и квартиры, качество ремонта, планировка, вид из окна, этаж, лифт, прилегающая к дому территория, парковка, инфраструктура и т.д.

Относительно  точной может быть онлайн-оценка квартиры в панельном доме. В этом помогает шаблонность таких квартир. И наоборот, наименее точным будет расчет для нестандартной (атипичной) квартиры, частного дома или земельного участка.

У частных домов неточности расчетов вызваны тем, что кадастр вносит в оценочные карты только общую стоимость недвижимости (включая земельный участок). Не учитывается величина прилегающего земельного участка, возможности его использования, потенциальная возможность застройки или пристройки и т.д.

Не учитывается также тип постройки и другие параметры. Поэтому даже непрофессионалу будет понятно, что дом, построенный в 70-х годах, будет иметь совершенно другую стоимость, чем вилла времен первой республики, расположенная по соседству и с такой же общей площадью. В подобных случаях часто случается ошибочное искажение реальной цены недвижимости.

 

В случае с земельными участками важную роль играет его назначение в соответствии с территориальным планом и разрешением на перепланировку.

 

Совершенно разные цены будут иметь участок с возможностью застройки 30% площади, где можно построить только одноэтажный жилой дом и пустырь на соседней улице, где можно построить четырехэтажный дом с возможностью застройки 80% площади. Это все онлайн-оценка не сможет учесть при расчете.

 

Роль риэлтора при расчете стоимости недвижимости

 

Опытный оценщик или риэлтор сможет учесть при оценке недвижимости все указанные условия.

 

Компьютерные алгоритмы будут со временем становиться все точнее, и поэтому, возможно, что когда-нибудь смогут все-таки заменить человека. Однако, это имеет одно существенное НО. Для этого необходимо, чтобы кадастр недвижимости вносил более подробную информацию о каждом объекте, нежели сейчас. Чтобы алгоритмы могли сравнивать данные о недвижимости из объявлений (автоматический анализ фотографий, описание недвижимости) с подробными данными из кадастра.

 

Но кадастр ничего более подробного пока не планирует, и поэтому участие человека по-прежнему остается незаменимым при оценке недвижимости.

 

Онлайн формат и дальше будет востребована для быстрой и приблизительной оценки стоимости недвижимости, но ценой неточности. В то время, как оценка, сделанная человеком, будет служить, как важное основание, например, в ситуации, когда собственник подумывает о продаже своей недвижимости.

 

Автор статьи: Petr Podlešák, менеджер RE/MAX Alfa