Итак, вам повезло, и вы нашли подходящий вариант квартиры, да еще и напрямую от хозяина без участия агентства или частного риелтора. Изначально я предполагаю, что если квартиру продает профессионал, то все юридические моменты улажены. Тем не менее в любом случае вам необходимо:
- Удостовериться, кто именно является хозяином квартиры. Если интересы продающей стороны в переговорах представляет уполномоченное лицо, то доверенность обязательно должна быть с заверенной подписью собственника недвижимости. Данные о недвижимости вам необходимо сверить с данными по кадастру недвижимости. Это основа, но именно этому не все уделяют должное внимание.
Если квартира находится в залоге у банка, т.е. на недвижимости есть залоговое право банка, попросите предоставить её хозяина подтверждение от банка в том, что при оплате суммы – Х, залоговое право будет снято. Как правило, собственники, хотя бы предварительно, должны знать остаток залога. В Чехии продажа недвижимости с залоговым правом не является проблематичными.
- Если вы финансируете покупку недвижимости ипотечным кредитом, то получите от банка предварительный ответ по возможной ипотеке. НЕ СОВЕРШАЙТЕ поспешных действий! Уведомите об этом продавца. Не скрывайте ваших намерений и опасений. Это покажет продавцу серьёзность ваших намерений, а скрытность и излишняя тревожность лишь насторожит его.
- Выясните и уточните планы по реконструкции дома и того, что было уже сделано в рамках этого. Всё это должно быть указано в zápisu ze schůze shromáždění vlastníků jednotek (выписке из протокола собрания собственников квартир). В каждом доме есть ТСЖ, которое обязано хотя бы 1 раз в год собираться для планирования текущих дел по содержанию дома, обсуждения и утверждения. Это тема достаточно обширная и я напишу об этом отдельную статью в ближайшем будущем.
- Разберитесь заранее с будущими коммунальными платежами, а главное с отчислениями в фонд реконструкции. Это связано и с тем, что как указано выше, в фонде реконструкции уже должна быть накоплена определенная сумма, предназначенная на те или иные ремонтные работы и, если вы всерьёз замышляете покупку квартиры в этом доме, вы имеете полное право знать об этом. Вполне вероятно, что на планируемый большой ремонт (крыша, теплоизоляция) может быть оформлен кредит, и вы также должны знать об этом, т.к. вам придется его оплачивать в регулярных оплатах ТСЖ. Как правило, это достаточно выгодный банковский продукт, который предоставляется лишь для ТСЖ и заключение подобного кредитного договора должны подтвердить все собственники квартир в доме.
- Запросите также и правила дома – STANOVY. В каждом доме существуют определённые правила, которые касаются не только «цветочков на подоконнике» в доме, но и других не менее важных моментов. Особое внимание на это нужно обратить в случае, если вы покупаете квартиру в доме, где не большое количество квартир, это как маленькое государствоJ
- Ну и еще один немаловажный момент. В каждом доме сообщество собственников жилья выбирает Председателя – PŘEDSEDA SPOLEČENSTVÍ. Это тот самый главный в ТСЖ. Желательно предварительно с ним пообщаться, можно просто позвонить, встречаться он вряд ли захочет … представьтесь и скажите, что собираетесь покупать квартиру.
Что Вам должен предоставить продавец?
- Evidenční list – подтверждение о коммунальных платежах, сколько платить и за что.
- Если в квартире были сделаны какие-либо строительные изменения, то подтверждение того, что это было сделано официально.
- BEZDLUŽNOST – подтверждение, что за квартирой не числится никакой долг на текущих авансовых платежах (предоставляется к дню подписи договора купли-продажи).
- Остальные документы для банка. В том числе документ, на основании которого текущий владелец стал собственником этой недвижимости – nabývací titul
В скором времени я напишу отдельную статью о необходимых юридических терминах при грамотном оформлении покупки квартиры в Чехии.
Желаю Вам удачи!
С уважением Дина Маречкова
RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.