С какими ограничениями прав собственности на недвижимость можно столкнуться?
Речь пойдет о залоговом праве, сервитуте (věcné břemeno), праве найма и некоторых других возможных ограничениях.
Покупка или продажа недвижимости это процесс, с которым большинство из нас сталкивается всего пару раз за всю жизнь. Но одновременно с этим процессом появляются некоторые риски, которым необходимо уделить должное внимание.
ЗАЛОГОВОЕ ПРАВО на недвижимость является часто встречающимся ограничением права собственности. Обычно его создает финансирующий банк, у которого покупатель берет ипотечный кредит.
Проще говоря, его суть в том, что если собственник недвижимости не выплатил кредит, то банк на основании залогового права может продать эту недвижимость и вырученные от продажи средства использовать на погашение выданного ипотечного кредита. Бремя недвижимости залоговым правом можно проверить, заглянув в часть С свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость.
Залоговое право не является препятствием ни для продажи, ни для покупки недвижимости, наоборот, в настоящее время такие сделки часто встречаются. Однако, это обстоятельство необходимо учесть в соответствующем договоре покупки недвижимости.
Перед подписанием договора покупки и договора ответственного хранения стороны договора должны договориться о том, каким способом будут произведены расчеты по залоговому праву.
Чаще всего, залоговое право на недвижимость решается посредством досрочной выплаты ипотечного кредита и последующим удалением залогового права из кадастра недвижимости.
В этом случае продавец должен попросить свой банк о так называемом расчете невыплаченного остатка кредита к определенной дате, причем рассчитанная сумма долга доплачивается из средств покупателя в рамках расчетов за недвижимость. Впоследствии банк выдаст подтверждение о прекращении действия залогового права и на его основании залоговое право удаляется из кадастра недвижимости. Решение об удалении залогового права из кадастра недвижимости проводится, как правило, одновременно с внесением записи о праве собственности покупателя на недвижимость.
Второй возможный вариант – покупатель купит недвижимость вместе с залоговым правом и принимает на себя долг продавца вместе с залоговым правом. Разумеется, это должно быть учтено при проведении расчетов за недвижимость, а также необходимо подписать все соответствующие документы с банком, предоставившим ипотечный кредит.
СЕРВИТУТ (věcné břemeno)
При проверке недвижимости можете столкнуться также с обременением недвижимости сервитутом. Суть этого ограничения в том, что если какое-то лицо не может воспользоваться своим имуществом без вторжения на вашу территорию, оно получает право сделать это. Таких ограничений существует несчетное количество и они очень отличаются друг от друга не только своим содержанием, но и степенью ограничения, в которой недвижимость им облагается, тем самым оказывая влияние и не стоимость этой недвижимости.
С одной стороны существует множество ограничений установленных для обслуживания технической инфраструктуры (электричество, газ, канализация, освещение мест общего пользования и т.д.). Это все можно найти практически в каждом многоквартирном доме и, чаще всего, это никого особо не беспокоит. Никак от этого не избавитесь и недвижимость с ними купите. Ограничения прав собственности такого типа, как правило, не снижают стоимость недвижимости.
Обратить внимание на подобные ограничения прав собственности, в первую очередь, необходимо при покупке земельных участков под застройку.
Техническая инфраструктура цену недвижимости обычно повышает, но это не всегда так. К примеру, если посередине земельного участка под постройку дома проходит газовая труба или электрические коммуникации, это может отразиться на его цене не в лучшую сторону. Поэтому всегда необходимо выяснять все возможные ограничения на конкретном участке.
Право на недвижимость может быть ограничено и способом, который существенно ограничивает собственника в ее использовании, что несомненно окажет влияние на ее цену. Типичный пример подобного ограничения так называемый výměnek (договор, в котором указано пожизненное право проживания в комнате или квартире для конкретного человека). Обычно это ограничение прав собственности применяется при дарении недвижимости в рамках семьи, когда даритель переписывает свою квартиру или дом на кого-то из своих потомков и одновременно с этим стороны договариваются, что даритель может до конца жизни проживать там. Об этом говорится в § 2707 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
Ограничения прав собственности можно найти на соответствующем листе свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость.
Основную информацию о любых имеющихся ограничениях прав собственности, таких как сервитут и залоговое право можно проверить бесплатно, заглянув в кадастр недвижимости nahlizenidokn.cuzk.cz, где найдете только краткую информацию и в случае необходимости потом уже сможете узнать более подробно об имеющихся ограничениях из платной справки из кадастра недвижимости.
ПРАВО НАЙМА
Для проверки недвижимости недостаточно только заглянуть в соответствующий лист свидетельства о регистрации права собственности. Существуют и другие ограничения прав собственности, которые из кадастра не узнать. Типичным примером такого ограничения является право найма. В кадастр недвижимость запись о найме может быть внесена, но только в добровольном порядке, а потому на практике встречается очень редко.
При покупке недвижимости всегда интересуйтесь у продавца, не находится ли данная недвижимость в найме или не предоставлена ли для другого пользования третьим лицам. И наоборот, если вы сдаете в аренду собственную недвижимость, которую планируете продать в ближайшем будущем, всегда лучше заключайте договор аренды на как можно короткий срок с возможностью продления договора, чтобы избежать возможных сложностей с действующим договором аренды уже во время продажи квартиры.
В основном для покупателя важно знать, о том, что в покупаемой им недвижимости проживают арендаторы, т.к. смена собственника недвижимости не является основанием для прекращения действия договора найма. В этом случае права и обязанности по аренде переходят на нового собственника.
Для нового собственника не являются обязательными договоренности об обязательствах, установленные в договоре с предыдущим владельцем-арендодателем, кроме регулируемых законодательством.
Это правило не действует, если новый собственник об этих договоренностях знал (например, видел договор аренды). Тогда эти договоренности являются обязательными и для нового собственника.
Поэтому рекомендую всегда интересоваться у продавца, нет ли у данной недвижимости каких-либо арендаторов. Если же недвижимость в данный момент находится в аренде, стороны должны совместно договориться, в какой срок и к какому дню аренда будет прекращена, либо договориться об условиях продолжения договора найма. Это зависит от того, приобретает новый владелец недвижимость для собственного проживания или как инвестицию, когда наличие порядочного арендатора будет выгодой.