*На основании Закона č. 89/2012 Sb, который регулирует правовые отношения при найме жилья, последняя поправка которого была принята и является действительной с 1.1.2014г.*
Я отмечу наиболее важные моменты, потому как, незнание закона, ни в коем случае, не освобождает вас от ответственности, тем более в чужой стране.
Ниже я приведу примерные цены за аренду квартир в среднем. Конечно же, существуют исключения, когда цена за квартиру выше за счёт какого-либо дополнительного преимущества, такого как парковка в центре Праги, огромная терраса с видом на город и тому подобного.
Цены действительны на момент – декабрь 2018
Данные взяты из внутренней базы агентства Re/Max – Реализованные аренды квартир за последние два года, то есть 2017 и 2018 год. Курс 1 евро за 26 крон по ЦНБ Чехии.
Обратите внимание, что в средних ценах аренды квартиры не учтены коммунальные платежи, электричество, интернет, страховка.
Возможно, что при поиске вы увидите несколько другие цены – выше или ниже обозначенных. Помните, что это средние цены в указанных районах. Каждый из этих районов подразделяется ещё на микрорайоны, где цена аренды квартиры может достаточно сильно отличаться от средней по району.
Таблица составлена для примерного ориентирования в ценах, учитывая район и размер квартиры.
Как подготовится и на что обратить внимание?
Вам необходимо точно определить свой бюджет, и иметь ввиду, что цены, которые указаны в объявлениях, как правило, не включают в себя коммунальные платежи (poplatky).
- Обратите особое внимание пометке – POPLATKY – какие предполагаются коммунальные платежи за данную квартиру! И ПОМНИТЕ, что коммунальные платежи в Праге оплачиваются авансово, то есть вы, на протяжения года платите фиксированную сумму, и только по результатам показаний счётчиков ТСЖ (SVJ) предоставляет собственнику (вашему арендодателю) Счёт за оказанные услуги примерно к концу апреля/мая/июня, всё зависит от скорости работы ТСЖ. Поэтому, РЕКОМЕНДУЮ воду попросту не лить и свет без необходимости не жечь, чтобы весной не быть неприятно удивлённым. После перерасчета Вас попросят сумму доплатить (в случае перерасхода) или, если вы жили рационально, вам вернут всё что вы авансово переплатили. Всё это обязательно прописывают в договоре аренды.
- Вы можете увидеть, что в сумме коммунальных платежей не учтена сумма за электричество. Для примерного расчёта это 300/500 крон на человека. Договор на потребление электроэнергии, как правило, хозяева квартиры захотят перевести на вас. Независимо от того, будет ли договор зарегистрирован на вас или вы будете платить за электричество собственнику, вы, также как и в случае коммунальных платежей, должны будете получить от электрокомпании или собственника счёт, на основании которого должны будете доплатить за перерасход или вам вернут переплату. На основании вашего среднего фактического годового расхода электроэнергии вам повысят или же снизят авансовые платежи. РЕКОМЕНДУЮ, если вы предполагаете, что вас будет жить двое, трое или большая семья, предварительно адекватно повысить сумму авансового платежа за электричество (из расчета 300/500 крон за человека), чтобы в итоге не доплачивать очень большую сумму.
- Аналогично учитывается и оплачивается расход газа. И если в квартире газовое отопление, то сумма может достигать и 1000 крон на человека.
- Интернет. Как правило, это дополнительно обойдется вам около 500 крон в месяц, в зависимости от поставщика услуги и тарифа, который вы себе выберете.
Как искать квартиру? Самые известные сайты где можно найти подобного рода варианты квартир в аренду это: www.sreality.cz, www.bezrealitky.cz. Если вы найдёте подходящий вариант, то не медлите и звоните! Не посылайте e-mail – это долго и неэффективно. Пока риелтор Вам ответит, квартира может быть уже давно сдана (хорошие варианты долго не ждут). Если Вы плохо говорите по-Чешски, или просто не любите говорить по телефону, напишите СМС и сообщите максимальную информацию о себе. Не удивляйтесь, если вдруг энтузиазм риелтора или собственника упадёт, как только он услышит ваш акцент, если он у вас есть. К сожалению, было слишком много историй о русскоязычных иностранцах, которые своевременно не платили или испортили квартиру. Не все Чехи, конечно же, ответственные квартиросъемщики, но вот как-то именно русскоязычные иностранцы больше запоминаются 🙂
Хотя на самом деле, именно иностранцу, которые пока что на «птичьих правах» в другой стране, нужно как можно меньше проблем любого рода, но мало кому удаётся это объяснить. Помогает лишь положительный опыт арендодателя со сдачей квартиры иностранцам. Или бывает, что собственники просто не хотят связываться с кем-то, кого они мало знают и просто боятся, проще сдать своим…
Нужно отметить, что любой арендодатель или агентство, которое занимается поиском, тщательно выбирает потенциального арендатора. Поэтому у вас могут запросить официальную информацию, как о вашей работе, так и о ваших доходах, трудовой договор, рекомендации с места, где вы проживали ранее, справку о несудимости. Например, в нашем агентстве мы проверяем клиента в реестре должников. Иностранцев там, к сожалению, не найти, но и по профилю на Facebook можно определить, что вы за человек. Поэтому фильтруйте свои фотографии, которые есть в интернете. Было бы обидно, если бы шуточная фотография с бутылкой пива и сигаретами в носу оказалась бы именно той причиной, по которой вам не сдали вашу идеальную квартиру 🙂
Почему такая проверка?
- Наверно, наиболее веская причина, это то, что Чешское законодательство больше поддерживает права именно арендатора. Если арендатор исправно платит арендную плату и не использует квартиру ненадлежащим способом, то арендодателю придётся подождать 3 месяца, если он вдруг захочет расторгнуть с вами договор или поднять арендную плату. В случае продажи квартиры новому собственнику, арендное право переходит на нового хозяина. Это мало кто знает, но это действительно так.
- Низкая рентабельность – 4-5% годовых. Для многих покупка квартиры в Праге и последующая сдача в аренду является просто сохранением своих средств, а не источником прибыли. Соответственно в случае, если у арендодателя закрадывается мысль, что после арендаторов потребуется косметический ремонт (проживала семья с маленьким ребёнком, большая семья или семья с домашними животными, студенты) и могут возникнуть дополнительные расходы, он будет стараться избежать сдачи квартиры таким арендаторам.
- Квартиры в Праге сдаются достаточно легко и быстро, если назначена адекватная цена. Поэтому для арендодателя нет смысла снижать свои критерии и пожелания к идеальному арендатору. Он может спокойно выбрать из всех претендентов именно того, кто его в большей степени устроит и с кем будет «легко и просто» общаться на протяжении длительного времени – одного года, а может быть и нескольких лет.
Каков срок арендного договора и можно ли его досрочно прервать?
Стандартный срок договора – один год, с возможностью продления на последующий год.
Если вы лично арендуете квартиру, то есть вы – физическое лицо, то досрочно прервать договор возможно лишь с предварительным 3-х месячным предупреждением, вне зависимости от того, что у вас прописано в договоре. Срок начинается с 1-го числа последующего месяца. Например, вы сообщили собственнику 15. мая, что больше в квартире вы проживать не планируете, срок 3-х месяцев начинается только с 1. Июня и к последнему дню августа вы можете без санкций съехать с квартиры.
НО! Вы можете договориться с собственником, что предоставите ему возможность приходить с новыми клиентами, и в случае, если собственник находит нового арендатора раннее 3-х месячного периода, вы сможете договорится о досрочном окончании договора без санкций.
Если Вы не выполняете обязательство 3-х месяцев, собственник вам не обязан возвращать залог (Kauce). Это также стандартно прописывается в договоре.
Kauce, страховая сумма или депозит, как правило, вносится при заключении договора в размере одномесячной аренды, включая коммунальные платежи. Это стандартная опция, но размер Kauce по закону не должен превышать размера 6 месячной аренды.
Для чего она? Это страховочная сумма для арендодателя, из которой он имеет право покрывать ваш долг, то есть неоплаченную аренду или нанесенный квартире ущерб.
Когда Вам её вернут? В договоре, как правило, прописывается срок от 14 дней до 30 дней после завершения договора. Это для того, чтобы собственник имел возможность проверить квартиру после вашего отъезда. ВАЖНО! Обязательно нужно при заключении арендного договора составить и подписать с арендодателем протокол передачи квартиры, где прописать всё касаемо недвижимости (перечислить всю мебель, технику, общее состояние квартиры).
Наконец-то вы сняли квартиру и у вас вдруг перегорела лампочка, или через какое-то время забился душ, не спешите звонить арендодателю. С 1.01.2016 г. в действии вступила поправка č. 308/2015 Sb – drobné opravy – мелкий ремонт, которая определяет, что оплачивает арендатор и за что должен платить арендодатель?
Обязательно, еще при просмотре, обратите внимание на все «недотянутые» моменты в квартире, т.к. именно вам в последствии придётся платить за мелкий ремонт в квартире. Все недочёты, которые есть в квартире, лучше прописать в договор и внести в протокол передачи или попросить собственника всё доделать до заключения арендного договора и передачи квартиры вам.
Что является мелким ремонтом? Вот основное определение мелкого ремонта
Ремонт отдельных частей верхнего покрытия пола, ремонт и замена переходов и плинтусов, ремонт отдельных частей дверей и окон, замки, систем жалюзи и ролет для окон, установленными в самой квартире, выключатели, розетки, звонки, домофоны, аналоговое и цифровое телевизионное вещание, ремонт оборудования для приема спутниковых телевизионных передач, ремонт аудиовизуального оборудования, ремонт выключателей, вентиляций, кондиционирования воздуха, ремонт электронных систем безопасности и автоматических детекторов движения, замена мелких деталей объектов.
Самым основным критерием определения мелкого ремонта, является сумма за этот ремонт, которая не должна превышать 100 крон за м2. Какую площадь квартиры считать при этом? – Все площади, которые имеют отношение к квартире и предназначены для использования арендатором, плюс половина площади балконов и террас.
Как правило, мало кто руководствуется этим расчетом при заключении договора. В договоре заранее должно быть указано, до какой суммы арендатор должен оплачивать мелкий ремонт.
ПРОПИСКА?
Или скорее регистрация вашего адреса проживания на территории Чехии. Прописка не даёт никакого права на недвижимость. Для прописки и уведомления иностранной полиции о том, что вы живёте по определённому адресу, вам понадобится doklad o zajištěni ubytováni, где прописывается сама недвижимость, срок предоставления адреса, данные уполномоченного лица или собственника, кто вам предоставляет адрес и его подпись, которую обязательно нужно будет заверить.
Выглядит это так:
Можно ли прописаться без ведома собственника? – Как не парадоксально, но да. Это возможно, если у вас уже есть статус гражданина Чехии и вам не нужно уведомлять иностранную полицию о своем местопребывании. Достаточно лишь наличия арендного договора. НО! Не делайте этого ни в коем случае. Если собственник узнает об этом, вряд ли оставит вас жить в своей квартире.
В каком виде нужно передать квартиру хозяину после окончания срока?
Как правило, Вы увидите, такую формулировку в договоре ….nájemce povinen bez odkladu byt vyklidit a předat ho zpět pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání….Что это значит?
Если во время пребывания в квартире Вы покрасили стены в розовый цвет, и повесили картинки и полочки, то это всё нужно будет убрать и дырочки «заделать», а цвет стен перекрасить в тот, с которым вам была квартира передана. Если вы в процессе ваших арендных отношений решили что-либо в квартире поменять, обязательно согласуйте это c хозяином письменно (можно e-mail).
Вполне возможно, что все ваши полочки или картинки вы захотите оставить в квартире, но не всегда хозяин будет этому рад, и не потому, что ему это не нравится, а потому, что последующему арендатору это может быть не по душеL
В базе нашего агентства на данный момент более 200 предложений квартир в аренду,
Вот ссылка www.remax-czech.cz
Надеюсь, что эта информация, будет полезной для вас при поиске вашей квартиры в Праге.
Желаю Вам удачи!
С уважением Дина Маречкова
RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.