Энергоэффективность здания оценивается на основании общего годичного объема поставок электроэнергии, под которой подразумевается объем энергии, поставленной в здание, включая энергию, произведенную обновляемыми источниками энергии и потребленную в здании. Прежде всего, речь идет о количестве энергии, необходимой для отопления, охлаждения, проветривания, изменение влажности воздуха, подготовку горячей воды и освещение здания.
Требования к энергоэффективности здания не распространяются на здания с общей энергетически относительной площадью менее 50 кв. м., на памятники архитектуры, здания для религиозных целей и, в частности, здания для семейного отдыха.
В общем смысле, строитель, собственник здания или товарищество собственников жилья (ТСЖ или, по-чешски, SVJ) обязуются оформить т.н. сертификат энергоэффективности здания, а именно
- при постройке всех новых зданий,
- при использовании здания органом администрации,
- при использовании жилых домов или администрационных зданий от 1.7.2015 г.
Собственник здания или товарищество собственников жилья от 1.7.2015 г. обязаны оформить сертификат энергоэффективности здания (СЭЭЗ по русски ,PENB по чешски) или ее отдельной части (например, квартиры), в случае его аренды, а с 1 января 2016 г. и при сдаче в аренду отдельной части (например, квартиры).
Собственник отдельной жилищной единицы обязуется указывать энергоэффективность в информациях и рекламных материалах при продаже жилищной единицы с 1.7.2015 г., а также с 1.1.2016 г. при сдаче единицы в аренду, на основании оформленного сертификата, который обязан обеспечить владелец объекта.
Собственник далее обязан предъявить сертификат лицу, заинтересованному в приобретении единицы до момента заключения договора купли-продажи, а с 1 января 2016 г. и лицу, заинтересованному в аренде единицы. В случае, если по письменному требованию собственника квартиры сертификат не будет выдан товариществом собственников жилья, то он может заменить его расчетом поставок электроэнергии, газа и тепла в данную единицу за последние три года, однако он должен доказать, что ТСЖ (товариществу собственников жилья) направлялось письменное требование выдачи сертификата. В случае, если собственник не получит сертификат до момента заключения договора купли-продажи, то данное обстоятельство необходимо сообщить на ГЭИ (Государственная энергетическая инспекция). В таком случае, в информационных и рекламных материалах собственник должен указывать показатель энергоэффективности самого низкого класса, т.е. G.
Закон не распространяется на перевод прав и обязанностей члена жилищного кооператива, тем не менее, с января 2016 г. жилищные кооперативы обязаны оформлять сертификат энергоэффективности.
Сертификат действителен в течение 10 лет с момента его выдачи, либо до осуществления существенного изменения завершенного здания (обшивка здания 25 %), к которому он был оформлен. Сертификат может выдать и эксперт в области энергетики, который зарегистрирован в перечне Министерства промышленности и торговли. Сертификат также содержит и графическую часть, которая обычно называется энергетическим ярлыком.
Энергетические сертификаты подразумеваются как показатели энергопотребления здания, которые предоставляют лицам, заинтересованным в покупке или аренде здания или квартиры, возможность оценить расходы на содержание, либо на возможную реконструкцию. Поэтому, данные показатели встают на одну ступеньку к уже существующим показателям, таким, как, например, потребление топлива в техпаспортах транспортных средств или потребление энергии электроприборами.
Обязанность оформления сертификата энергоэффективности зданий распространяется на собственников, в случае:
- Объекта, предназначенного для жилья, зарегистрированного в кадастре недвижимости
- Если площадь объекта – более 50 кв.м. энергетической расчетной площади (сумма всех площадей по чертежам и этажам)
- Коммерческого объекта, зарегистрированного как объект для предпринимательской деятельности или административное здание.
- Объекта, находящегося в производстве по делу о несостоятельности, являющегося предметом продажи на основании договора купли-0продажи
- Жилищной единицы, которая является предметом продажи при условии, что оформление сертификата энергоэффективности было затребовано от собственника здания (ТСЖ, владелец).
Когда обязанность оформления сертификата энергоэффективности зданий не распространяется на собственников:
- Если площадь объекта менее 50 m2. энергетической расчетной площади
- Если объект зарегистрирован в кадастре как дача, рекреационный объект, памятник (внимание: СЭЭЗ распространяется на фасады и иные части, охраняемые как памятник архитектуры, при условии, что объект не зарегистрирован в кадастре как охраняемый памятник), объекты для религиозных целей.
- Если объект переходит с одного лица на другое в результате наследия или дарения.
- Если номер дома объекта не зарегистрирован в кадастре.
- Путем перехода прав с одного лица на другое (при переводе квартиры в жилищном кооперативе на будущего собственника)
- У промышленных и производственных объектов, мастерских помещений и сельскохозяйственных зданий с потреблением энергии до 700 ГДж/год.
- У объектов, сданных в эксплуатацию до 1947 г. с письменным согласием покупателя о том, что он не требует сертификат, а 25 % обшивки объекта не подвергалось изменениям.
С 1.7.2015 г. продавец (владелец) обязан оформить сертификат энергоэффективности для публичного предложения недвижимости, прежде всего для исполнения законного обязательства. В случае, если данный сертификат не будет составлен, а недвижимость будет обозначена как класс «G», то это не защищает владельца объекта от возможного контроля Государственной энергетической инспекции и санкции в размере до 100.000,- крон.
Риэлторы, предлагающие недвижимость на продажу, обязаны обозначить недвижимость как класс «G» в случае, если они не получат сертификат от владельца. Данный шаг, однако, наносит ущерб интересам как владельца недвижимости, так и посредника, который хочет продать недвижимость на самый выгодных условиях. На практике это означает, что у предлагаемой недвижимости не оформлен сертификат, что, в свою очередь, может послужить толчком для возможной проверки и наложения санкции Государственной энергетической инспекцией владельцу недвижимости.
Обязанность оформления сертификата энергоэффективности зданий распространяется на собственников, в случае:
- Сдачи объекта в аренду как здание целиком
- Объекта коммерческой недвижимости, сдаваемого в аренду как здание целиком, а владелец не эксплуатирует его самостоятельно,
- Складских помещений, сданных в аренду иному эксплуататору.
Обязанность оформления сертификата энергоэффективности зданий не распространяется на собственников в случаях:
- Когда в аренду сдается отдельная часть объекта, которая используется владельцем для коммерческих или жилых целей, до конца 2015 г.
- Когда речь идет об отдельной жилищной единице в квартирном доме до конца 2015 г.
- В случае промышленных и производственных объектов, мастерских помещений и сельскохозяйственных зданий с потреблением энергии до 700 ГДж/год.
- Обязанность наличия СЭЭЗ в том числе не распространяется на объекты производственных цехов, спортивных учреждений и технических помещений, которые не предназначены для административной деятельности.
С 1 января 2016 г. СЭЭЗ должен быть частью любого договора аренды, передаваемого арендатору при его заключении.
Почему необходимо требовать выдачи сертификата?
Сертификат сам по себе – это не просто исполнение законного обязательства. Данный сертификат является результатом оценки объекта или квартиры экспертом в области энергетики, обладающим необходимыми знаниями в т.ч. и в области строительства. В рамках процесса разработки сертификата эксперт рассмотрит объект в деталях, которые будут иметь существенное влияние на заключение и описание недвижимости в рамках энергетического сертификата. А в течение следующих 10 лет энергетический сертификат пригодится и вам, например, в случае:
- Продажи семейного дома
- Аренды всего дома (целого здания)
- Продажи коммерческой недвижимости
- Продажи жилищной единицы
- Аренды офиса, склада, помещения для предпринимательской деятельности (если в аренду сдается весь объект, и у собственника здесь нет постоянного юридического адреса или места проживания)
- Выдачи строительного разрешения (новостройки)
- Выдачи строительного разрешения для реконструкции
- До завершения стройки (сдача в эксплуатацию, в том числе и повторная)
- Замены теплового источника на новый с большей эффективностью или при установке теплонасоса или солнечной панели
- Выдачи дотации «Зелена успорам» («Энергосбережениям – зеленый свет»)
Если вы покупаете недвижимость, не отказывайтесь от возможности получения сертификата энергоэффективности при подписании договора купли-продажи или аренды – это ваше законное право. Вам самим впоследствии он может понадобиться – например, при реконструкции недвижимости.
Что можно узнать о предлагаемой недвижимости? В первую очередь, речь идет об общем состоянии конструкции объекта, а именно:
- полы и их утепления
- стены обшивки здания, структуры и утепления
- окна, двери и их теплоизоляционные качества
- потолки и их утепления
- конструкции крыш и метод их утепления
- общие размеры конструкций, окон и дверей
- информация о конструкциях, которые стоит утеплить или заменить
- информация о качестве и эффективности технологии обогрева воды или отопления
- информация о примерной сумме инвестиций в утепление
Из этих данных возможно составить общее представление состояния объекта, его качестве и имеющихся недостатков (недостатка уплотнения, тепловые мосты, влага и т.д.). Помимо этого, можно узнать об обшивке объекта, потере тепла объекта при его отоплении имеющимися технологиями. Если в качестве дополнительной оценки приводится оценка технологии обогрева питьевой воды, необходимо принимать во внимание ее возраст, вид потребления топлива и, прежде всего, эффективность источника тепла. И в этом случае у данной технологии стоит учитывать, что котел будет рано или поздно подлежать замене, и если да, то как выбрать технологию, которая существенным образом снизит расходы на отопление и обогрев питьевой воды.
Если мы посмотрим на сертификат энергоэффективности, то либо мы можем узнать, что нам предлагаемый объект – качественный, в ближайшее время в него не будет необходимости вкладывать инвестиции, либо же узнаем о недостатках предлагаемого объекта, на какие расходы касательно улучшения состояния объекта стоит ориентироваться в будущем.
При каждом процессе реконструкции или заявлении на строительном управлении владелец недвижимости предъявляет сертификат энергоэффективности, поэтому требуйте данный сертификат от продавцов при предложении недвижимости, равно как его передачу при подписании договора купли-продажи.
Что следует делать, если вы владелец квартиры, а у ТСЖ нет сертификата для квартирных домов
Лучше всего лично объяснить ответственному лицу от ТСЖ, что у ТСЖ имеется данная обязанность. Если это ни к чему не приведет, и вы хотите избежать санкций ГЭИ, вам нужно затребовать сертификат в письменной форме у ТСЖ. Данное заявление должно содержать цель, с которой требуется СЭЭЗ, срок предоставления СЭЭЗ (не позднее 14 дней с момента подачи заявления) в виде заверенной копии и предупреждения ТСЖ или владельца об их обязанности, установленной согласно закону № 406/2000 Сборника законов, о распоряжении энергией.
Если владелец не получит СЭЭЗ по первому требованию, то он направит второе требование с установленным сроком 7-10 дней с тем, что сошлется на первое требование и уведомит ТСЖ, что если он не получит СЭЭЗ, то он передаст запрос в ГЭИ.
Если даже в этом случае вы не получите СЭЭЗ, направьте копию корреспонденции на ГЭИ с жалобой и требованием, чтобы ГЭИ обеспечило составление СЭЭЗ от ТСЖ или владельца. В таком случае, вы как владелец квартиры можете воспользоваться счетами за энергию за последних 3 года и не ждать получения СЭЭЗ.
Учитывая то, что 97 % всех квартирных домов в Чехии не попадает под худший класс («G»), необходимо составить данный сертификат и предоставить его согласно требованию так, чтобы владельцу квартиры не был причинен ущерб на стоимости продаваемого имущества – т.е. жилищной единицы. За несоблюдение данного законного обязательства владельцу квартирного дома или ТСЖ может грозить штраф до 200.000,- крон, а также обязанность оформления сертификата.
Санкции и риски, связанные с сертификатом энергоэффективности Санкции для владельцев и эксплуататоров зданий
Введение сертификатов энергоэффективности имеет и обратную сторону медали – санкции. Кто попадает под эти санкции? Каждый продавец-владелец квартиры, объекта или семейного дома, который нарушает законное обязательство предоставить сертификат продавцу в момент предложения своей недвижимости в объявлении. У продажи или аренды семейного дома или коммерческого здания владельцу-физлицу грозит санкция (штраф) до 100.000,- крон, юрлицу – до 200.000,- крон.
Данный штраф может взыматься с 1.7.2015 г. при неисполнении данных обязательств крайне легко, поскольку любая недвижимость, предлагаемая путем объявления, должна иметь энергетический класс и расчетное значение, основывающееся на сертификате. Если данное значение не будет указано, то СЭИ может немедленно начать проверку и завести административное дело.
Государственная энергетическая инспекция и Министерство промышленности и торговли включили эти санкции в закон № 406/2000 Сборника законов, о распоряжении энергией не просто так. Уже в моменте объявления вас или представляющее ваше интересы риэлтерское агентство попросят предъявить сертификат энергоэффективности, и, если данный сертификат не будет предъявлен, вам, как владельцу объекта, грозит штраф.
Уже сейчас мы сталкиваемся с мнениями, что продавец и покупатель не нуждаются в сертификате, если они между собой договорятся в устном или договорном порядке, что он им не требуется. Это – прекрасный пример идеального нарушения закона путем договоренности, которая подвергает продавца проблемам с администрацией и, прежде всего, покупателем.
Если покупатель решит, что приобретенный объект будет необходимо реконструировать, перестраивать или доделывать, то именно в моменте подачи заявления на выдачу строительного разрешения ему понадобится данный сертификат. Если он не получил его при покупке недвижимости, то ему придется составить его самому.
Однако, до этого момента покупатель попытается получить его от предыдущего владельца, а согласно договору купли-продажи может возникнуть спорт, что сертификат не был предоставлен вместе с предметом продажи. Сразу же возникает проблема, Даже несмотря на то, что в договоре имеется положение, что сертификат был передан сторонами, поскольку наличие сертификата можно легко проверить в базе данных ENEX в ведомстве Министерства местного развития, поскольку лицо, оформляющее сертификат, обязано его здесь зарегистрировать.
Как от этого защититься? Необходимо оформить сертификат энергоэффективности и передать его покупателю при подписании договора купли-продажи. Лучше всего так, чтобы покупатель и продавец скрепили оригиналы передаваемых сертификатов своими подписями. Только таким образом. Естественно, никто не хочет проблем, связанных с невыполнением законного требования под угрозой штрафа в размере 100.000,- крон и иных юридических ограничений.
Поэтому не думайте, что это вас не касается. Если вы продаете недвижимость за несколько сотен тысяч или миллионов крон, не думайте, что сэкономить несколько тысяч крон за составление сертификата энергоэффективности – это хорошее дело. Если вам попадется покупатель, разбирающийся в проблематике, могут начаться проблемы.
Иные риски для продавца
СЭЭЗ является одним из технических документов, соответствующим технической и энергетической оценке недвижимости, касающейся расходов, необходимых для эксплуатации объекта, установленных директивой 78/2013 об оптимальных условиях.
Если владелец недвижимости явно избегает выполнения законного обязательства (установленного законом № 406/2000 Сборника законов, о распоряжении энергией) оформить сертификат для продажи или аренды недвижимости, то вся сделка продажи или аренды находится под угрозой возникновения проблем.
У каждого покупателя имеется право получить полную информацию о состоянии недвижимости – не только с точки зрения «дефектов и состояния недвижимости», но и с точки зрения расходов на эксплуатацию.
Основываясь на данных законных обязательствах и их невыполнению по отношению к покупателю, покупатель может в течение 5 лет с момента заключения договора купли-продажи подать апелляцию или объявить ее частично или полностью недействительной.
Оформить СЭЭЗ обязуется и управляющий по делам о несостоятельности, который представляет владельца недвижимости при управлении его имуществом, и эта обязанность также действует и в случае продажи недвижимости, отобранной ипотечным или финансовым учреждением, которое распоряжается недвижимостью в целях ее дальнейшей продажи.
Поэтому, не избегайте оформления сертификата энергоэффективности вашей недвижимости, в обратном случае, вы причините большой юридический и имущественный ущерб при продаже или аренде вашей недвижимости.