Вы приобрели квартиру в качестве инвестиции, хотите ее арендовать? Выбор качественных арендаторов — крайне важный вопрос, если вы конечно не хотите потом об этом как арендодатель пожалеть.
Итак, как же проверить, на сколько качественны арендаторы?
Как арендодатель недвижимости вы можете обеспечить себе весьма неплохой доход, если конечно знаете, как это сделать. В Праге и Брне можно достичь рентабельности ( т. е. годовой доход / приблизительная покупная цена x 100) от 4 до 5% в год. В других частях ЧР это может быть даже и больше. Если вы умете работать с финансовым рычагом, вы можете легко повысить доходность собственного капитала даже на 10-20 %. Однако для большинства арендодателей это скорее недосягаемая мечта. Часто их амбиции рантье заканчиваются фиаско. И это не только потому, что не могут купить подходящую недвижимость в качестве инвестиции, а прежде всего потому, что не могут выбрать качественных жильцов. Честно говоря, некоторые арендаторы вас могут «довести» до бессонных ночей и нанести много ущерба. Поэтому важно научиться избегать проблем.
Самые большие проблемы в плохом выборе арендаторов
Если вы заселите в квартиру жильца, который вам перестанет после нескольких месяцев платить за аренду, будет отказываться выселяться, квартиру превратить в нежилую или же даже испортит имущество, такой горький опыт наверняка вас в следующий раз отпугнёт сдавать квартиру в аренду и вы в конечном счёте решите продать недвижимость. Дело не должно зайти так далеко, если вы уделите больше внимания самому выбору арендаторов. Предотвращать проблемы намного проще, чем решать проблемы с неплательщиками.
Арендатор не платит за аренду, тогда выселю его. Действительно?
Некоторые неопытные арендодатели думают, что проблематичного или не платящего за аренду арендатора просто выселят. Однако это не так уж и просто. Большинство людей, если у них нет денег на аренду, добровольно договорятся с вами о преждевременном окончании арендных отношений. К сожалению не все. Некоторые откажутся выселяться. Скажут вам, что им некуда идти, порой начнут играть на чувствах а самое ужасное, если вам придётся выселить не платящую семью с маленькими детьми. Тогда каждый совет на вес золота. На одном из семинаров, проведённым нашим агенством, пришла клиентка и попросила о помощи, потому как не знала, как избавиться от не платящего за аренду жильца. Когда её арендатор не платил за аренду в течение нескольких месяцев, а напоминания не помогали, она решила сменить замок в квартире. Однако арендатор заявил о взломе в квартире в полицейском участке а также заявил, что в квартире пропали драгоценности и денежная сумма в размере 50.000,- Кр. Арендатор привёл в качестве подозреваемого именно собственницу квартиры, которая призналась полиции в смене замка. И таким образом кроме проблем с жильцом не платящим за аренду и банком за неуплату ипотеки, она ещё и преследовалась УК за нарушение домашней свободы ( в соответствии с § 178 уголовного кодекса грозит срок в лишении свободы до 3 лет ) а также обвинялась в воровстве. В большинстве случаев в конце концов не платящие жильцы рано или поздно выселятся, на память от которых иногда остаётся непригодная для жилья или же испорченная квартира а также долги, которые в любом случае остаётся только лишь списать. Порой они вашу недвижимость испортят ненадлежащим использованием а порой со злости, что вы их выселили.
Но я не хочу вас пугать крайними случаями, чаще всего встречаются случаи, когда у людей просто нет денег на аренду, потому как у них появились финансовые проблемы, такие как потеря работы, разрыв отношений с партнёром, травма, проблемы со здоровьем и т. д. Арендодатели должны уметь решать такие проблемы с арендаторами. Если вы не хотите иметь дело с такими заботами, лучше вообще не заниматься сдачей недвижимости в аренду.
Как же проверить, на сколько качественны арендаторы?
Подавляющее большинство проблем можно избежать ещё до заключения арендного договора проверив, на сколько качественны арендаторы. Однако к сожалению большинство арендодателей этого вообще не делают. Многие из них выбирают арендаторов по взаимной симпатии, иногда спрашивают о работе, о отношениях в семье, о причине, по которой ищут новое жильё и на этом их проверка качества окончена. И сейчас я не имею ввиду только лишь платёжеспособность, однако и моральное качество арендаторов, т.е. как жильцы заинтересованные в аренде относятся к соблюдению правил, уважают ли законы, человеческие а значит и соседские взаимоотношения. Разумеется, даже самые проблематичные арендаторы стараются перед подписанием арендного договора показать себя в лучшем свете, и таким образом много квартировладелецев обольстят. Поэтому спрашивайте арендаторов о причинах, по которым они ищут новое жильё, требуйте рекомендации с места бывшей работы или же от предыдущих арендодателей, загляните в реестр неплатежеспособности, поищите в гугле или же найдите информацию о них в соцсетях. Иногда даже в интернете вы можете накопать информацию, которая много чего скажет о серьёзности и бонитете будущих жильцов. Если у вас возникают сомнения, требуйте дополнительных гарантий, таких как например более высокий залог, предоставление выписки с банковского счёта, реестра неплательщиков (напр. www.solus.cz) и т. д. . Лучше потерять претендента на квартиру, о котором у вас уже в самом начале появились сомнения о том, что он не выполнит свои обязательства, чем в последствии решать возникшие проблемы. Помните, что Гражданский кодекс больше защищает интересы арендаторов , чем арендодателей, таким образом вы в невыгодном положении.
С уважением Дина Маречкова
RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.