Как ПРОДАТЬ квартиру в Праге?

квартира

Продать квартиру, как и любую другую недвижимость, самостоятельно ЛЕГКО!

Сейчас я открою большой секрет, что продать квартиру или любую другую недвижимость самостоятельно ЛЕГКО!

И у каждого пункта я опишу, какую работу проделывает риелтор (для сравнения).

 

Что вам нужно для успешной продажи квартиры?

  1. Иметь общее представление о процессе продаже (интернет и чешские ресурсы вам в помощь) и проконсультироваться с адвокатом и бухгалтером.

Что сделает риелтор?

Разъяснит вам весь процесс сделки, со всеми возможными тонкостями и вариантами. Например, как правильно поступить в случае продажи квартиры, купленной в ипотеку, покупателю, который тоже привлекает ипотечный кредит? Риелтор, общаясь напрямую с банком, выяснит все детали погашения ипотеки, и самое главное, в этом случае, предложит способы сокращения штрафов и сроков реализации подобной сделки. При продаже квартиры не менее важен вопрос налогов, которые ожидают продавца, и в этом случае помощь риелтора, который подберет опытного адвоката и бухгалтера, сделают сделку максимально безопасной и выгодной. Кроме этого, вместе с вами, используя свой опыт и знания, выберет план продажи, предложит инновационные методы, предоставит информацию о формах счетов хранения.

 

  1. Необходимо сделать хорошие фотографии. Желательно, хорошего разрешения, фотоаппаратом, при дневном свете и без отражений ног, рук и прочих частей тела в зеркалах. Не допускается присутствие на фотографиях детей, животных, личных вещей и общего беспорядка.

квартира

Что сделает риелтор?

В зависимости от состояния квартиры, риелтор привлекает фирму, которая занимается Homestaging (я отдельно напишу статью о разновидностях Homestaging). Суть в том, что квартиру приводят в привлекательный для фото-видео съемки вид и последующих просмотров. Если квартира пустая, то фирма временно предоставляет мебель, проводится дизайн и уборка квартиры.  После того, как всё готово, на съёмку приглашают фотографа, проходит фотосессия и видеосъёмка как объекта, так и района, в некоторых случаях снимается видеотур. Не секрет, что хорошая, презентабельная фотография квартиры «продает» её быстрее и выгоднее.   

 

  1. Необходимо подготовить все документы для продажи. Если их нет, или есть, но не все, то нужно сделать запрос в кадастр и обязательно найти план квартиры в своём договоре купли-продажи. В случае его отсутствия, составить планировку квартиры самостоятельно при помощи специальных графических программ.

документы

Что сделает риелтор?

Сам соберёт все доступные документы, даже если будут необходимы подтверждения из строительного управления на проведённые изменения в объекте. При необходимости проконсультируется с адвокатом. Заранее подготовит все необходимые документы так, чтобы в процессе продажи не возникло непредвиденных вопросов и задержек. А план квартиры, при необходимости и в формате 3D, подготовит фотограф, который проводил замер. 

 

  1. Правильно рассчитать цену недвижимости и разместить объявление.

На практике это не так просто, как я часто слышу от обывателей. Хотя, казалось бы, можно воспользоваться проверенным методом, то есть посмотреть за сколько предлагаются подобные квартиры в вашем районе и прикинуть примерно стоимость квадратного метра. Учитывая, что, как правило, своя квартирка всегда «лучше и краше», добавить к цене процентов 20% и разместить объявление на проверенных сайтах, таких как www.sreality.cz и www.bezrealitky.cz,  заплатив за это определенные деньги. У нас у риелторов совсем другие условия на размещение объявлений на сайтах недвижимости, поэтому, честно говоря, даже не знаю, сколько это стоит пользователей.

Деньги

Что сделает риелтор?

Рассчитает стоимость квартиры исходя из данных рынка и множества дополнительных параметров, влияющих на цену, минимум по двум методикам. Сравнив оба варианта, определит реальную рыночную стоимость вашей квартиры. Кстати, эта методика очень схожа и с методом, которым пользуются профессиональные оценщики для банков.

Риелтор начнет процесс продажи с размещения объявления о продаже вашей квартиры минимум на 7 высокопосещаемых сайтах по продаже недвижимости в Праге и по договорённости использует локальную рекламу.

Есть ещё, как минимум, три способа, которыми хозяева объекта самостоятельно воспользоваться не смогут.

  • Аукцион
  • День открытых дверей
  • Сотрудничество с другими агентствами и риелторами.

 

  1. Принимать звонки и договариваться о просмотрах с клиентами.

Советую запастись терпением и временем. Открою вам ещё один секрет, существуют специальные программы, которые фильтруют объявления о продажах от прямых собственников, и пересылают их агентствам недвижимости за денюжку. И тут готовьтесь! Шквал звонков от желающих «поучаствовать» в продаже вашей квартиры, может серьезно нарушить ваши планы и не оставить вам свободного времени.

Звонят как правило «новички», терять им всё равно нечего … я тоже так прозванивала собственников в начале своей карьеры … ровно в 9 утра …J

Вам будет звонить очень и очень много людей…

На сайте www.bezrealitky.cz, по крайне мере, есть возможность указать лишь электронную почту, без номера телефона… Но есть и такие «новички», которые будут представляться покупателями и на просмотре будут пытаться «уговорить вас на сотрудничество» J

Что сделает риелтор?

Заранее договорится с вами в какие дни просмотры будут для вас наиболее комфортны, в случае, если квартира не свободна.

Организует «день открытых дверей», как правило в выходной день, чтобы всем интересующимся было удобно подойти на просмотр.

Проведет переговоры отдельно с каждым клиентом, выберет наиболее подходящий для вас вариант.  

В случае высокой заинтересованности и с целью повышения цены продажи, риелтор может провести аукцион. Цена вашей недвижимости повышается за счет реальных предложений от желающих приобрести именно вашу квартиру. Естественно, правила аукциона определяются заранее.

 

  1. Провести сделку.

Вам необходимо будет договориться с вашим покупателем о выборе адвоката. При прямой продаже нужно договорится о форме и способе вносимого залога. Не ждите просто так, пока покупатель решит сам вопрос с банком! Вы можете напрасно потерять время! НО имейте ввиду, что если вы воспользуетесь возможностью заключить договор будущей купли-продажи, адвокат не будет определять причину по которой произойдёт возврат залога вам или покупателю! Вам нужно будет в любом случае договорится. К сожалению, бывают ситуации, когда что-то пошло не так, и тогда, как правило, у продавца и у покупателя своя правда. Для того, чтобы всё было однозначно корректно и правильно, НЕ СКАЧИВАЙТЕ договоры из интернета, за них никто не отвечает!

сделка

Что сделает риелтор?

Подготовит и заранее отправит договор о резервации покупателю, предварительно обсудив его с продавцом. То есть все основные моменты с продавцом будут проговорены и представлены покупателю. Далее, обычно, свои изменения вносит покупатель или его адвокат. 

В некоторых случаях риелтор продавца общается напрямую с адвокатом покупателя, в сложных случаях адвокат агентства с адвокатом покупателя. В договоре резервации прописывается вся схема сделки включая сроки её реализации. За правильность, а главное, безопасность договора отвечает адвокат и агентство, которые ПО ЗАКОНУ должны быть застрахованы. Например, у нашего адвоката каждый депозитный счёт застрахован на сумму до 20 млн. Крон.

Риелтор продавца в первую очередь действует в интересах своего клиента, то есть в ваших интересах.

Все остальные этапы сделки проходят уже в соответствии с механизмом, который будет обозначен в договоре резервации.

 

 

  1. Ещё, очень важно решить, как разделить с покупателем расходы по сделке.

В случае прямой продажи, расходы должны быть поделены 50/50 с покупателем, главное — обо всём договориться предварительно.

 

Как у риелтора?

Есть три шага к успешной сделке, требующие определенных затрат:

Подготовкавсе предоставленные услуги, необходимые для качественной продажи (Homestaging, фотосессия, видео), оплачиваются риелтором или агентством сразу же при получении счетов. Удивительно, но поставщики этих услуг не хотят ждать пока вы получите деньги от продажи объекта.

Процесс продажирасходы на рекламу, размещение, организацию просмотров, консультации с адвокатом, бухгалтером, ипотечным специалистом.

Сделкарасходы на составление договора купли-продажи, аренда счёта ячейки, кадастровые сборы.

 

Весь процесс продажи может длиться от месяца и ДО года, то есть всё это время риелтор работает бесплатноJ , оплачивая расходы по объекту.

При этом, так уж заведено, что риелтор свои комиссионные получает уже после завершения сделки.

У Вас ещё осталось ощущение, что деньги платить не за что?

 

Итог, каждый сам для себя решит, что для него в приоритете, его время или сумма комиссионных, которые нужно будет риелтору оплатить.
Но целью этой статью не «уговорить» продавать через агенство и риелтора а подать информацию о том, что для Вас может сделать Ваш риелтор.

Удачи!

С уважением Дина Маречкова

RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

www.dinamareckova.com

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *