Последовательность действий при покупке квартиры в Праге

Итак, вы выбрали себе квартиру в Чехии, решили, что будете вносить залог на покупку и оформлять ипотеку. Какие дальнейшие шаги вас ожидают? Об этом вас должно проинформировать агентство, которое продаёт квартиру, но для сравнения я опишу стандартную процедуру купли-продажи квартиры в Чехии с привлечением ипотечного займа.

Отмечу, что этой последовательностью действий пользуюсь я, но это не является единственным вариантом, в некоторых случаях эта схема может несколько отличаться.

Последовательность действий при покупке при участии агенства и финансировании ипотекой:

В тот момент, когда вы для себя решаете «ДА, БЕРУ» и сообщаете об этом агенту продавца квартиры, первое, что будет необходимо, это составить «Договор резервации» — «Rezervační smlouva». Как правило его составляет агентство, продающее объект. Этот договор фиксирует ваши намерения купить квартиру, а продавца продать ее на оговоренных условиях, гарантированных суммой залога, который вносится покупателем. Размер залога НЕ ДОЛЖЕН ПРЕВЫШАТЬ комиссионные агентства. Стандартная комиссия агента – от 3% до 5% от стоимости квартиры плюс НДС 21%. Почему НДС плюсом? Если вы являетесь плательщиком НДС, то у вас есть возможность вернуть эту сумму налога от государства. Если вы не плательщик НДС, то в договоре указывается конечная сумма с налогом. В случае, если вам нужен перевод этого договора, то на это потребуется до 5 рабочих дней. Это определённая задержка, которую нужно согласовать с продающей стороной… Имейте ввиду, что на этом этапе переговоров, каждый день и час играет БОЛЬШУЮ роль, и агентство может не пойти на это. Ваш интерес ещё не закреплён договором и пока вам никто ничего не должен. Нужно помнить, что договор резервации не только обязывает ВАС купить квартиру, но и продавца продать недвижимость ВАМ и только вам!

Любая сторона договора может отправить договор адвокату для консультации. Рассчитывайте, что в этом случае, адвокаты берут себе еще 2-3 дня на работу (более занятые, и больше).

 

Последующие шаги:

  1. Подписание договора резервации (Dohoda o složení blokovacího depozita или Rezervační smlouva) — трёхсторонний договор, который подписывают продавец, агентство и покупатель. У агентства должны быть предварительно готовы все бланки, поэтому подготовка не должна занять боле чем 1 день. Как правило, в первую очередь его должны направить продающей стороне, а потом вам, но в некоторых случаях его направляют сразу же обеим сторонам. Стандартный срок действия договора резервации – 30 дней. Но, если нужно больше, договаривайтесь предварительно.

ВАЖНО! Вы должны быть уверенны, что собственник ЗНАЕТ о том, что за его квартиру вносится залог. Для этого необходимо его личное присутствие на подписании договора. Если нет возможности личного присутствия собственника, то его представитель должен иметь заверенную доверенность на уполномоченное лицо. Так же, необходимо сверить данные покупаемой недвижимости с её выпиской из кадастра (LV- list vlastnictví) – его должно вам предоставить агентство.

 

  1. На основании подписанного «Договора резервации» вы вносите залог на счет агентства. На банковский перевод, как правило, уходит два рабочих дня. Все переводы в чешских банках длятся 1 день, в крайнем случае — два.

ВАЖНО! Мы в нашем агентстве получаем свои комиссионные только тогда, когда проходит регистрация права собственности покупателя в кадастре (25 дней с момента подачи документов на рассмотрение). Проследите, чтобы свои комиссионные агентство получило хотя бы тогда, когда документы поданы в кадастр, а не в момент подписания договора купли-продажи. Что может случиться? Если вдруг в кадастре произойдёт какой-то казус, то агентство должно помочь вам с устранением ошибки и должно быть материально заинтересовано выполнить это в кратчайший срок!

 

  1. Как только фиксируется залог, начинается процесс подготовки документов, а именно – направляется адвокату договор резервации, а так же все данные и пожелания по сделке. Адвокат готовит пакет документов и в период от 2-х до 5-ти дней, как правило, договоры готовы.

ВАЖНО! В случае, если Вы покупаете квартиру с привлечением ипотеки, ПОМНИТЕ, что Продавец также будет являться участником договора с банком! Ведь, на момент подписания договоров купли-продажи и залоговых договоров с банком, именно продавец является собственником, а в банковском договоре всегда прописано, что фактом подписания договора купли-продажи и внесением их в кадастр продавец снимает с себя все обязательства и передаёт их покупателю. Банк предоставляет свою часть средств именно на основании этого залогового договора ранее, чем залоговое право будет зарегестрировано в кадастре. Иная схема, к сожалению, на данный момент не практикуется.

Когда договора обсуждены и утверждены, стороны договариваются об их подписании.

 

Какие договоры подписываются?

  1. Договор купли-продажи с покупателем (Kupní smlouva).
  • Количество экземпляров: по количеству участников (покупатель, продавец, кадастр, банк).
  • Заверение подписей: Обязательно заверение для банка и кадастра. Если вы, как покупатель, также хотите иметь договор с заверенной подписью, скажите об этом.

Вам, как стороне покупающей, возможно не дадут в руки договор до момента внесения средств на счёт-ячейку. Ранее так делали, так как был риск, что договор внесут в кадастр раньше, чем будет оплачена сумма на счёт. Сейчас это уже не представляет собой никакого риска, т.к. введённые поправкой 2014г. меры безопасности кадастра, так называемый охранный срок (ochranná lhůta), охраняет именно собственников недвижимости. Кадастр обязан их информировать, если подача документов каким-либо образом их затрагивает. Охранный срок длится 20 дней, в этот период документы в кадастре просто лежат и кадастр извещает собственника о том, что по его недвижимости внесены документы. В случае если он против или не знает о том, что что-то происходит, он должен оповестить кадастр. По истечении этого срока в течении примерно 5 рабочих дней проходит регистрация.

 

  1. Заявление о внесении договоров купли-продажи в кадастр (Návrh na vklad vlastnického práva), которое сопровождает договора купли продажи.
  • Количество экземпляров: достаточно двух, один остаётся в кадастре, второй, возможно, нужно будет предоставить в банк.
  • Заверение подписей: не нужно

 

  1. Договор хранения на предоставление счёта-ячейки адвокатом (úschovní smlouva). На этом счету будут находиться денежные средства всё время, пока не пройдёт регистрация права собственности в кадастре на покупателя.
  • Количество экземпляров: по количеству участников
  • Заверение подписей: Если Вы подписываете договора в присутствии Хранителя счета-ячейки, то подписи заверять не нужно.

Кто может быть Хранителем счета-ячейки? Счет-ячейка есть у нотариусов, адвокатов и банков. Чаще всего используются счета-ячейки у адвокатов, потому как адвокаты более гибкие, оперативные и с ними проще договориться. Адвокат должен предоставить свой номер адвоката, по которому можно проверить, застрахована ли его ответсвенность. Банки и нотариусы предоставляют счета-ячейки за тарифную плату, которая может быть в размере процента от суммы, которая будет храниться.

 

  1. Залоговый договор с банком (Zástavní smlouvy) — это договор, на основании которого, Банк регистрирует своё залоговое право на недвижимости, которую Вы покупаете с помощью банка.
  • Количество экземпляров: по количеству участников
  • Заверение: 1 договор для банка, 1 для кадастра, остальные — по желанию.

Продавец подписывает этот договор потому, как на момент заключения договоров юридически является собственником, а банк предоставляет средства покупателю для покупки квартиры раньше, чем покупатель станет собственником.

 

  1. Заявление в Кадастр о внесении залоговых договоров в кадастр (Návrh na vklad zastavního práva), которое сопровождает залоговые договора.   

Что происходит после подписания договоров?

  1. ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ – Вы перечисляете на счёт- ячейку ту часть средств, которая не финансируется банком, первоначальный взнос – vlastní zdroje.
  2. ВНЕСЕНИЕ ЗАЛОГОВЫХ ДОГОВОРОВ В КАДАСТР – агентство, ваш ипотечный боркер или вы вносите залоговые договоры в кадастр. Банку предоставляете подтверждение из кадастра (заявление с печатью кадастра, что документы были приняты).
  3. ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ СРЕДСТВ БАНКА – Банк, на основании подтверждения о внесении залоговых договоров в кадастр, перечисляет на счёт-ячейку адвоката предоставленные вам средства. На перечисление денег у банка, как правило, есть срок 10 рабочих дней, но на практике всё происходит в течении максимум 5 рабочих дней.
  4. ВНЕСЕНИЕ ДОГОВОРОВ КУПЛИ ПРОДАЖИ В КАДАСТР — Когда на счёте- ячейке собирается вся сумма полностью, агентство должно передать договор купли -продажи в кадастр.
  5. ЗАПИСЬ В КАДАСТРЕ — Ожидание 25 дней после внесения договоров в кадастр. Можно отслеживать на сайте кадастра.
  6. ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ — Срок по договору мы стандартно указываем — 5 рабочих дней с момента регистрации права собственности.

 

Хочу предупредить, что данная статья не является инструкцией для самостоятельной покупки квартиры! Она ни в коем случае не заменит вам специалиста, риелтора или адвоката. Цель этой статьи — подкрепить полученную вами от вашего риелтора информацию или подготовить вас к её получению.

В следующий раз я подробно расскажу вам об очень важных юридических терминах, которые могут пригодится вам при изучении документов выбранной вами квартиры

 

Желаю Вам удачи и гладкого процесса сделки!
С уважением,
Дина

www.dinamareckova.com

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *