История из практики:
Уже с самого начала был большой интерес на продаваемую квартиру вблизи центра Праги, в том числе и с точки зрения расположения в резиденции – в прекрасном районе с замечательными видами и развитой инфраструктурой.
Хозяин квартиры (пан Выходил) хотел как можно скорее продать квартиру, т.к. собирался уехать в длительный отпуск за границу. Самое высокое ценовое предложение поступило от пани Люксовой, которая планировала покупку квартиры с целью дальнейшей аренды (как объект инвестиции). С подписью документов торопились в основном потому что близилась дата отъезда пана Выходила. Пани Люксова договор подписала и пан Выходил, с чувством удачно завершенной сделки, уехал в долгожданный отпуск на несколько месяцев к Индийскому океану.
Но того, что случилось после успешного подписания договора, никто не ожидал!
Отозвался пан Люкс, муж пани Люксовой, купившей квартиру, которая как выяснилось была замужем…
Хотя семья Люксовых и была в процессе развода, они всё еще оставались владельцами совместно нажитого в браке имущества. С договором покупки квартиры на имя пани Люксовой пан Люкс был не согласен и весь перевод прав собственности на нее был сорван. Случилась неприятная ситуация, как для риэлтора, который осуществлял эту сделку, так и для продавца, пана Выходила, которому пришлось вернуться из отпуска и заниматься решением возникших вопросов.
История Люксовых вовсе не редкость. Исходя из опыта наших адвокатов, специализирующихся на договорах купли-продажи недвижимости, подписание договора только одним из супругов на практике случается довольно часто и в большинстве случаев неподписавший супруг оказывается не согласен. На первый взгляд, проблемы тут нет. Но такие случаи однако являются рискованными для обеих сторон договора, т.к. сложности могут возникнуть, между прочим, уже с момента подачи документов в кадастр для переписи прав собственности на недвижимость.
Что это совместная собственность супругов (ССС)?
ССС является основным режимом, регулирующим имущественные отношения между супругами.
Речь идет об особенном виде совладения, предметом которого являются не только активы (например, деньги, автомобиль или недвижимость), но и пассивы (обязательства и долги)
В состав ССС входит только имущество, нажитое супругами во время брака. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Т.е. если один из супругов был собственником квартиры до свадьбы, то и после она не станет ССС.
Однако, квартира, приобретенная в браке, по умолчанию становится ССС, если супруги не укажут иное. При совершении сделок, которые превышают по своей стоимости каждодневные текущие расходы (например, покупка автомобиля и подобное), всегда необходимо получить согласие второго супруга. Под каждодневными расходами понимается например покупка еды, одежды и т.д.
Покупка или продажа недвижимости без сомнений будет сделкой, превышающей каждодневные расходы.
Если один из супругов проигнорирует это правило при переводе прав собственности на недвижимость, подставляет всех участников данной сделки под большой риск с такими последствиями, как аннулирование договора купли-продажи.
Недвижимость относится к совместной собственности супругов (ССС)
Если выяснится, что недвижимость является совместно нажитой, то оба супруга не только должны быть согласны с продажей, но и все документы по переоформлению собственности подписывают оба. Или же необходимо иметь доверенность от второго супруга на оформление сделки по продаже недвижимости.
Если супруги находятся в процессе развода и не могут договориться, необходимо дождаться решения суда по разделу совместно нажитого имущества.
В противном случае может случиться так, что один из супругов не признает договор купли-продажи и тем самым сорвет сделку.
Недвижимость не относится к ССС, но в ней проживает семья
После законодательных нововведений в гражданском кодексе появился новый термин «место проживания семьи». Если в квартире проживает семья и ведется совместное домашнее хозяйство, то в случае продажи, неважно, кто является собственником данной недвижимости.
Целью данного положения является охрана жилой площади, где проживает семья и ведется совместное домашнее хозяйство. Поэтому в этом случае второй супруг должен дать письменное согласие на продажу этой недвижимости, даже несмотря на то, что эта недвижимость юридически не является совместной собственностью супругов. Это согласие обязательно должно быть в письменной форме!
Типичная ситуация, когда один из супругов является исключительным собственником квартиры, полученной в наследство от своих родителей, но в этой квартире он/а проживает со своей семьей, то в случае, если вы решите эту квартиру продать, вам необходимо получить от супруга/и письменное согласие (это же требование действует и в случае наличия ограничения прав собственности на недвижимость).
Рекомендованная последовательность при заключении договора купли-продажи на квартиру
Как же поступить, чтобы предотвратить все возможные риски при покупке квартиры?
В первую очередь необходимо выяснить, если продавец или покупатель женат/замужем.
Если одна из сторон находится в законном браке, необходимо удостовериться, является ли продаваемая квартира исключительным имуществом одного из супругов или же ССС. При приобретении недвижимости супруги могли договориться, что недвижимость будет исключительной собственностью одного из них, но чаще всего недвижимость, купленная в браке, будет являться совместной собственностью супругов (ССС).
При покупке/продаже недвижимости всегда выясните, хотя бы заглянув в паспорт, если вторая сторона договора свободна или в браке. Из практики – супруги, находящиеся в процессе развода сами об этом не признаются. Но будьте внимательны! С 2012 г. уже необязательно указание семейного положения в паспорте.
Но в то же время, эта информация есть в открытом доступе в кадастре недвижимости (если недвижимость является ССС или этот момент находится под вопросом). Однако, в исключительных случаях и в кадастре недвижимости могут быть записаны неверные данные, поэтому всегда необходимо выяснить актуальное семейное положение продавца недвижимости.
В том случае, если у стороны договора есть законный супруг/а, всегда необходимо настаивать на его/ее письменном согласии. Только так вы можете быть уверены, что второй из супругов не аннулирует впоследствии сделку купли-продажи.
Перевод статьи с сайта www.realitniadvokati.cz