Вы купили квартиру и хотите его сдавать в аренду? Выбор порядочных арендаторов это самое важное.
Активность многих владельцев инвестиционной недвижимости заканчивается фиаско, главным образом, потому что они не могут выбрать нормальных арендаторов.
Какие проблемы чаще всего здесь случаются?
Некоторые арендаторы могут вам «пожелать» бессонных ночей и причинить существенный финансовый ущерб.
Может произойти, к примеру, следующее:
1. Перестанут платить вам за квартиру, но при этом не захотят из нее съезжать. Выселить арендатора-неплательщика не так уж и просто, как может показаться на первый взгляд. Арендатор защищен гражданским кодексом.
2. Нанесут ущерб вашей квартире и откажутся его возмещать. Доказательство нанесенного вреда часто непростая задача, поэтому иногда не остается ничего другого, кроме как смириться с этими расходами.
3. Некоторые люди не умеют себя вести, и как следствие, соседи начнут вам жаловаться на таких квартирантов. Чаще всего, это проблемы, связанные с нарушением тишины в ночное время, беспорядком, или проблемы с домашними питомцами (шум и экскременты).
Поэтому очень важно научиться возможные проблемы предотвращать еще на этапе выбора арендатора.
Так далеко это не зайдет, если будете следовать моим советам в следующих постах на тему выбора арендатора.
Не стоит недооценивать выбор
Самые большие проблемы с арендатором кроются уже в самом неправильном выборе этого арендатора.
Гораздо легче проблемы предотвратить, нежели потом их решать.
Осмелюсь предположить, что 80-90% проблем с арендаторами уже появляются в самом начале в момент неправильного выбора.
Поэтому кандидатов необходимо тщательно проверять. Но большинство владельцев квартир этого вообще никогда не делает, зачастую выбирая арендатора исходя из личной симпатии, иногда поинтересуются профессией, количеством членов семьи, причиной поиска нового жилья и на этом проверка заканчивается.
Даже самые проблемные арендаторы перед подписанием договора стараются выставить себя в лучшем свете и многих владельцев квартир тем самым обмануть.
Что вы должны были бы проверить до подписания договора с новым арендатором:
1. Проверить в реестрах
Реестр должников – здесь можно выяснить не признан ли потенциальный арендатор банкротом.
Выяснить это можно бесплатно на justice.cz
2. Экзекуторский реестр
Не является ли потенциальный арендатор злостным неплательщиком можно выяснить в центральном реестре Экзекуторской палаты на ceecr.cz (1 запрос стоит 60 крон).
3. Реестр Solus
Solus – это ассоциация юридических лиц, которая объединяет наиболее известных поставщиков услуг (телефонные операторы, банки и другие финансовые организации, страховые компании, поставщики энергии и т.д.).
Сделать запрос о наличии задолженности перед кем-либо из состоящих в этой ассоциации, можно на сайте nejsemdluznik.cz
Получить такую справку может только сам потенциальный арендатор лично. Вы, как арендодатель, за него это сделать не можете. Однако, вы можете вместе составить этот запрос.
За 200 крон вы получите не только справку из реестра, но и выписки из реестра должников и реестра экзекуции.
Отследите цифровой след
Посмотрите, как цифровой след в сети оставляет о себе потенциальный арендатор. Задайте его имя в строку поиска в Google, Facebook, Linkedin и, возможно, узнаете что-нибудь интересное.
Если потенциальный арендатор представляет какую-либо фирму (например, соучредитель), посмотрите, публикует ли эта фирма свою ежегодную бухгалтерскую отчетность.
Однажды, с моей помощью хотел взять квартиру в аренду учредитель фирмы. Впоследствии выяснилось, что фирма уже несколько лет не публикует свою бухгалтерскую отчетность, а в последнем из опубликованных отчетов был виден убыток 100 тыс. крон. И эти два момента желающего арендовать для себя квартиру полностью дисквалифицировали. В случае с фирмой, смотрите так же на ее сайт, бизнес-аккаунт на Facebook и т.д. Это может много рассказать о реальной деятельности фирмы. Предприниматель с нефункционирующей и не приносящей доход фирмой может иметь проблемы с оплатой аренды.
Доверяйте своей интуиции
Многие люди подавляют свою интуицию и верят только фактам, упуская, таким образом, важные сигналы. А зря!
Обращайте внимание, какое впечатление после себя оставляет потенциальный арендатор. Прислушайтесь к себе – если этот человек вам симпатичен? Если его присутствие вам не неприятно? Прислушайтесь к своему внутреннему голосу, который вам подскажет, если продолжать переговоры с этим человеком или закончить их как можно скорее. В западной цивилизации, к большому сожалению, не принято прислушиваться к интуиции. А ведь интуицию возможно развивать посредством регулярной тренировки.
Задавайте вопросы и читайте между строк
В заключение самое сложное.
Цель правильно заданных вопросов – раскрыть неправдивую информацию и утаивание фактов.
Заинтересованное лицо, которое говорит вам правду, этот тест без проблем пройдет. Но если арендатор попытается что-то скрыть от вас или будет откровенно лгать, в этом случае, рано или поздно, но он в своих ответах запутается.
Возможно, вам покажется, что в таких вопросах нет ничего сложного, но это не так. В самом процессе формулировки вопросов нет ничего сложного, но задавать вопросы, целью которых будет раскрытие лжи, не так уж и просто, так же, как и читать между строк и отслеживать несоответствия между словами и языком тела. Большинство людей этого не умеет.
Спрашивайте потенциального арендатора, почему ищет аренду, попросите рекомендации с места работы или от бывших арендодателей, и следите при этом за реакцией. Всегда узнавайте эту информацию при личной встрече или хотя бы по телефону, но ни в коем случае не при помощи анкеты. Анкета в подобном случае помогает заинтересованному лицу подготовиться к ситуации, а значит, правду вы уже можете не узнать.
При разговоре обращайте внимание, как арендатор относится к законам, на его отношение к соблюдению правил, межличностным и соседским отношениям и т.д. Эту информацию, как правило, не получится узнать с помощью вопросов, а только внимательностью во время беседы и чтением между строк.
Что делать, если появились сомнения
Лучше потерять потенциального арендатора, если сомнения в нем у вас возникают уже с самого начала, чем решать потом проблемы, которые он может создать после подписания договора аренды с ним.
Гражданский кодекс больше на стороне арендатора, нежели арендодателя, поэтому вы, как владелец квартиры, окажетесь в проигрыше. Выселить непорядочного арендатора – нелегкое дело.