Некоторые продавцы не хотят заключать письменный посреднический договор о продаже с агентством недвижимости а вместо этого предпочитают устное соглашение в стиле «можете предлагать мою собственность, но никакой договор я не подпишу». Частой причиной является страх или плохой опыт. Неудивительно, сомнительных риэлторов и агентств всё ещё предостаточно. Давайте рассмотрим плюсы и минусы устного и письменного договора с точки зрения продавца.
Плюсы устного посреднического договора
Вы ни в чём не ограничены. Если вам удастся найти агентство недвижимости, которое будет предлагать вашу недвижимость на основании устного договора, то у вас не будет никаких обязательств по отношению к нему, и с данной точки зрения это может показаться отличным выбором.
Минусы устного посреднического договора
- Предмет продажи точно не определён. В большинстве случаев не продаётся одна лишь недвижимость, а несколько недвижимостей, которые образуют кроме домов и земельные участки а у квартир также доли на совместных частях дома, земельного участка или же земельные участки около дома. Не определены чётко остальные условия продажи, т. е. как она проходит и каким образом предлагается недвижимость, ограничение прав собственности, вознаграждение за оказание посредничества а также срок его платежа. Неясность всех обстоятельств образует большой простор для недоразумений и неразберих во время продажи.
- У вас нет никаких обязательств по отношению к агентству недвижимости, но и у агентства нет никаких обязательств по отношению к вам. В случае, если возникнет какая-нибудь проблема, агентство повернётся к вам спиной и вам нужно будет со всем справляться в одиночку. А проблем может возникнуть действительно много, напр. проблемы с энергопаспортом, проблемы в договоре купли-продажи, проблемы касательно прав ещё до совершения покупки, с ответственностью за скрытые деффекты и т. д.
- Вы не сможете заявить о рекламации их услуг, поскольку у вас нет с ними отношений на основании договора.
- Риэлтор ничем никому не обязан, поэтому он не защищает ваши интересы. Возможно он защищает интересы покупателя или же только свои. Однако вы об этом не знаете. В таком случае вы должны быть осторожны в том, какую информацию вы ему сообщаете. Если вы риэлтору к примеру упомянете о том, что торопитесь с продажей, он это в свою очередь скажет своему покупающему клиенту, который вам после этого может дать более низкую цену предложения, чем мог бы на самом деле.
- Фактически невозможно найти серьёзное агентство недвижимости, которое вашу недвижимость будет кому-то предлагать. Таким образом вы обречены работать с агентствами недвижимости, которые работают нелегально, часто даже не подозревая об этом. У агентств недвижимости есть некоторые обязательства перед законом. Напр. закон о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем обязует агентства недвижимости проверять участников операций с недвижимостью, GDPR решает, как относиться к персональным данным. Без вашего письменного разрешения и проверки агентство недвижимости парализовано с точки зрения серьезного предложения вашей недвижимости.
- Агентство недвижимости не может быть ни в чём уверенно, поэтому не будет инвестировать в рекламу вашей недвижимости практически никаких денег, что радикально понижает шанс на успешную продажу.
Плюсы письменного посреднического договора
- Качественный посреднический договор чётко определяет предмет продажи, как она в точности проходит, цену недвижимости, вознаграждение за оказание посредничества и срок его платежа а также другие обязательства продавца и агентства недвижимости. Всё это минимизирует потенциальные споры а сделка проходит более гладко.
- Качественный посреднический договор включает заявление продавца, напр. о состоянии недвижимости, ограничении прав собственности и т. д. . Благодаря этому элиминируются такие случаи, когда продавец «забыл» упомянуть важную информацию, которая может негативно повлиять на ход продажи.
- Подписанием договора у вас появляются некие рычаги по отношению к агентству, посредством которых вы можете требовать выполнения её обязательств. К примеру в случае, если риэлтор приложит к вашему посредническому договору «план продаж», т. е. конкретный план действий связанных с продажей, которые будет выполнять, тогда ясно, что можно от такого агентства ждать. Агентство в таком случае обязано напр. информировать вас о ходе продаж. А в случае, если агентство не выполняет свои обязательства, вы можете пожаловаться менеджеру или же расторгнуть договор.
- В случае, если вы не довольны деятельностью агентства, то вы можете жаловаться не только у руководства компании, но и обратиться в ассоциацию агентств недвижимости ( если такова является её членом ) или же в чешскую торговую инспекцию.
- Заключая посреднический договор, вы выражаете желание продать недвижимость, агентство тем самым мотивировано и готово инвестировать деньги в рекламу недвижимости. Силы приложенные в маркетинге увеличивают шансы на успешную продажу.
Минусы письменного посреднического договора
- Письменный посреднический договор обязует как агентство недвижимости, так и вас. Из договора следуют определённые обязательства. Типичное обязательство продавца — это, как правило, продать недвижимость при условиях условленных в договоре. В случае, если вы передумаете продавать недвижимость или же каким-либо иным способом будете мешать деятельности агентства, агентство может потребовать компенсацию за напрасно приложенное усилие.
- Если вы заключите письменный договор с несерьёзным агентством, такое агентство вас может довести до ненужных проблем и грозить санкциями. Именно поэтому лучше проверить, на сколько качественно как агентство недвижимости, так и сам риэлтор, прежде чем подписывать что-либо.
Если вы знаете, что хотите продать недвижимость, выберите качественное агентство недвижимости и риэлтора и заключите с ним письменный договор. Однако если вы не уверены на 100%, что хотите продать недвижимость, ни с каким агентством ничего не заключайте, таким образом вы избавите друг друга от немало разочарований.
Качественные риэлторы хотят обо всех важных вопросах договориться в письменном виде заранее, чтобы исключить потенциальные споры и обеспечить гладкое прохождение сделки по недвижимости. Неудачные и новые риэлторы часто обо всём договариваются с клиентами лишь устно, иногда даже только по телефону а важные вещи решают на ходу или же не решают вообще. Такой способ продажи, разумеется, влечёт за собой последствия, в качестве которых – частые споры с продавцом. Иногда в такие споры вовлечены и покупатели. Вся операция с самого начала вплоть до конца стоит на воде, что учитывая её размер весьма рискованно. А отсутствие письменных договоров часто является основанием для жалоб на непрофессионализм агентств недвижимости. Избегайте сотрудничества с агентствами недвижимости, которые не настаивают на письменном и ясном разъяснении условий такого сотрудничества. В подавляющем большинстве случаев в попытке облегчить процесс продажи, вы скорее его наоборот усложните а в добавок к этому ещё и не продадите недвижимость на столько выгодно, на сколько бы могли.
С уважением Дина Маречкова
RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.