Вам интересно сколько стоит ваша недвижимость и какие факторы могут повлиять на ее цену?
На стоимость недвижимости могут оказывать влияние внутренние и внешние факторы.
Сегодня расскажем вам о внутренних факторах, т.е. о том, что касается самого объекта недвижимости и его окрестностей.
Если вы планируете продажу или покупку недвижимости, то вам будет интересно, что может повлиять на ее цену. Итак:
Месторасположение
Место имеет практически самое важное значение при определении стоимости квартиры или дома, поэтому говорим о нем в первую очередь.
Квартира на Парижской улице в Праге будет иметь цену выше, чем любой дом в Хомутове.
Но бывает, что и в пределах одной улицы цены могут отличаться на несколько десятков процентов. Для этого достаточно, чтобы одна квартира находилась возле парка и из окон был красивый вид, а другая квартира чтобы располагалась на первом этаже дома с окнами, выходящими на шумную улицу.
Влияние на цену оказывает также и потенциал данной местности. Если вы владелец квартиры в проблемном районе, но уже известно, что в ближайшем будущем это место ожидают изменения в лучшую сторону, это отразится и на ценах – они вырастут.
Площадь недвижимости
Ни для кого не секрет, что квартира бóльшего размера имеет и бóльшую цену. Однако, довольно часто люди не замечают, что, как правило, квартиры бóльшей площадью имеют ниже цену за квадратный метр, чем маленькие квартиры. Например, в одном и том же доме в Праге продаются 2 квартиры. Одна из них гарсонка 30 кв.м за 3 млн крон, т.е. 100 000 крон/кв.м, то вторая квартира площадью 70 кв.м, конечно же, не будет стоить 7 млн крон, а будет дешевле, несмотря на одинаковое состояние, одинаковый вид из окна и один этаж.
Какие еще факторы влияют на стоимость недвижимости, читайте в следующем посте
Этаж
Квартира, находящаяся на первом этаже, продастся за меньшую цену, чем квартира выше.
Квартира на первом этаже, где вам в окна спальни смотрят прохожие, будет стоить еще меньше, чем такая же квартира на повышенном первом этаже.
В подобной ситуации находятся и квартиры на последнем этаже. Только здесь будут несколько иные факторы, влияющие на цену жилья.
Недостаточная теплоизоляция со стороны крыши, из-за которой летом в квартире будет невыносимая жара, а зимой придется сильнее отапливать квартиру, что выльется дополнительными расходами. А возможно, станете первым, кто узнает, что гидроизоляция крыши требует замены. Поэтому всегда, когда мы продаем квартиру на последнем этаже, интересуемся состоянием крыши и теплоизоляцией.
При покупке квартиры на последнем этаже всегда просите продавца, чтобы показал вам счет за отопление и желательно было бы иметь справку о техническом состоянии тепло-и гидроизоляции.
Квартиры под крышей привлекают возможностью иметь красивый вид из окна и частым наличием террасы на крыше. К тому же исключается вероятность появления шумных соседей над вами.
Поэтому при наличии качественной изоляции, квартира на последнем этаже может стать отличным вариантом для проживания. Именно по этой причине цена качественно реализованных пентхаусов будет выше остальных квартир в этом доме.
Лифт
В зависимости от этажа, важным становится наличие лифта в доме.
Если продаете квартиру на первом этаже, то отсутствие лифта значения не имеет, но квартира на пятом этаже в доме без лифта будет иметь цену ниже.
Расположение окон
Идеально, когда окна квартиры или дома выходят на все 4 стороны света. Но у квартир это случается довольно редко, к сожалению. Как правило, окна квартиры выходят на 2 стороны, чуть реже на 3 стороны света. У маленьких квартир и вовсе окна будут, скорее всего, иметь выход только на одну сторону.
Благодаря окнам, выходящим на южную сторону, в квартире всегда будет достаточно солнечного света, что будет особенно актуально в зимнее время. Но вот в летнее время, в комнатах с окнами на южной стороне, может оказаться жарко без установленных роллет, жалюзи или кондиционера.
И наоборот, комнаты на северной стороне гарантируют приятную прохладу в летнее время. У всех людей разные предпочтения.
Таким образом, квартиры, имеющие окна, выходящие на разные стороны света, ценятся выше.
Балкон и терраса
Квартира с террасой или балконом чаще отдают предпочтение и стоят они дороже.
Однако, если у дома есть терраса на крыше для общего пользования жильцами данного дома, то это тоже будет фактором, который повышает цену квартиры, даже если собственного балкона или террасы там нет.
Как правило, стоимость 1 кв.м балкона или террасы рассчитывается как 1/2 стоимости кв.м жилой площади квартиры.
Количество дневного света
Если окна вашей квартиры выходят на юг и перед этими окнами стоит дом, который преграждает доступ солнечным лучам к вашим окнам, это минус. Обилие света и светлые комнаты являются довольно привлекательными факторами, которые отразятся и на цене недвижимости.
Подобным образом негативно отражаются на цене и маленькие окошки, превращающие комнату в темницу. Комнаты с такими окошками мало кому покажутся привлекательными.
Новые квартиры, скорее всего, уже соответствуют нормам по количеству дневного света, но достаточно много старых домов, в которых эти нормы не выполняются. Особенно это касается полуподвальных жилых этажей и первых этажей, а также этажа под крышей.
Тем не менее, и в новостройках есть такие квартиры, которые не выполняют нормы по количеству дневного света в помещении. По этой причине они обычно колаудированы как ательеры (квартиры-студии).
Вид из окна
Если из окон вашей квартиры открывается красивый вид на город или парк, конечно же, вы сможете продать квартиру быстрее и за цену выше, чем ваш сосед по дому, у которого окна квартиры выходят на шумную улицу.
Высота потолков
Большое воздушное пространство внутри квартиры – существенный фактор, влияющий на продажную цену квартиры.
С одной стороны, квартиры с высокими потолками позволяют разделить пространство на 2 яруса, оборудовать пространство под потолком под зону отдыха или же мини-кабинет.
Однако, высокие потолки можно рассматривать и как минус, т.к. все тепло уходит вверх к потолку и отопление такой квартиры становится далеко не экономным.
По нормам минимальная высота потолков составляет 2,6 м.
Парковка
Собственное парковочное место (перед домом на улице или в подземном гараже), относящееся к квартире, конечно же, будет огромным плюсом, особенно в районах, где есть проблемы с парковкой. Наиболее ценными являются гаражи с закрывающимися на замок дверьми.
Техническое состояние
На цену окажет влияние не только состояние отдельной квартиры, но и дома в целом. Квартира без ремонта в доме в хорошем состоянии ценится выше, чем квартира с хорошим ремонтом в доме, состояние которого оставляет желать лучшего. Квартиру вы можете отремонтировать сами и довольно быстро, в отличие от целого дома.
Дом в плохом состоянии – не очень хороший сигнал. Это может говорить о не самом лучшем подходе или неспособности собственников квартир договориться о проведении ремонта.
Конструкция недвижимости
Квартира в панельном доме в подавляющем большинстве случаев стоит дешевле, чем ее аналог в кирпичном доме. Панельные дома носят клеймо социалистической застройки, архитектурное качество панельных домов, звуковая и теплоизоляция хуже, и все это отрицательно отражается на цене. Качество их постройки, конечно, нельзя сравнивать с кирпичными годами с 50-х гг, их параметры зачастую еще хуже, чем у панельных домов, но люди чаще всего воспринимают это так, что панельный дом всегда хуже, чем кирпичный.
Некоторые хорошо отремонтированные панельные дома имеют даже лучше тепло- и звукоизоляционные характеристики, чем некоторые новостройки.
Подобным образом и с односемейными домами (чеш. rodinný dům) – здесь тоже наиболее предпочтительным является кирпич. Кирпичные дома продаются за более высокую цену, чем деревянные, срок эксплуатации которых меньше.
Архитектурный стиль
Архитектурных стилей много, их выбор – вопрос индивидуальных предпочтений.
Тем не менее есть стили, которые продаются хуже и более низкие цены, одним словом, потому что вышли из моды. К ним относится, например, стиль, который называют «бизнес-барокко». В Чехии он был распространен в 90-х гг., ему свойственна пышность и помпезность, напыщенность и сильное проявление эго владельца-бизнесмена, которые в то время быстро становились богатыми.
К менее привлекательным стилям, у которых заметно негативное влияние на цену, кроме всем известных панельных домов, относятся также дома в стиле социалистического реализма (чеш. sorely). Наиболее известный пример такой постройки – отель «International» в Дейвицах. Однако, в последние годы постройки в этих малопривлекательных стилях удается реставрировать и тем самым положительно влиять на цену, улучшая их внешний облик.
И наоборот, более высокие цены имеют дома в стилях сецессия, ренессанс, барокко, а также постройки времен первой республики в стиле кубизма и функционализма.
Соседи
Соседи также оказывают влияние на цену квартиры. Можно иметь квартиру с отличным ремонтом в прекрасном доме, но если по соседству с вашей квартирой есть проблемные соседи, то это может стать проблемой, когда вы решите свою квартиру продать.
Будет тяжело объяснить людям, заинтересованным в покупке квартиры, что ваш сосед организовал пьянку-гулянку на балконе сегодня впервые.
То же самое, если ваша квартира на втором этаже, а под вами коммерческое помещение, в котором находится ресторан или ночной клуб. На цене это отразится не в лучшую сторону.
Не обязательно проблемное соседство будет находиться непосредственно в вашем доме. Подобная проблема может быть и в случае, когда на вашей улице откроется какое-то ночное заведение или организация помощи нуждающимся неподалеку от вашего дома организует прибежище для бездомных.
Некоторые считают, что если в квартире по соседству проживает не сам владелец, а она сдана в аренду, то это проблемные соседи. Однако, это не всегда так. Если ваш сосед сдает квартиру в краткосрочную аренду туристам, такое соседство действительно может доставить неудобства остальным жильцам. «Ура! Мы в Праге! Здесь дешевое пиво! Не будем терять времени – завтра возвращаемся домой в Лондон» скажет компания молодых англичан, арендовавших квартиру на airbnb, а вы потом с трудом сможете продать квартиру с такими арендаторами через стенку.
В случае с долгосрочной арендой ситуация бывает часто обратная – некоторые арендаторы дорожат квартирой даже больше, чем некоторые владельцы. Проблемному арендатору зачастую договор аренды уже не продлевается, а вот от проблемного владельца уже так просто не избавиться.
Размер дома и количество квартир в доме
Дома с меньшим количеством квартир являются более привлекательными и цены квартир в них выше, чем в больших квартирных домах. Дома меньшего размера проще и лучше обслуживаются, а соседи лучше знают друг друга.
Если вы владелец квартиры в доме, где более 100 квартир, нередко тяжело договориться даже по вопросам содержания такого дома, не то что о реконструкции и собрание жильцов такого многоквартирного дома иногда то еще представление! Часы обсуждений, споров и неспособность договориться по важным вопросам.
Инфраструктура
Отличная инфраструктура имеет значительное влияние на цену жилья. Сейчас инфраструктура и доступность широкого спектра услуг вблизи дома являются немаловажным условием, почему люди хотят жить в городах. Именно по этой причине самое дорогое жилье в Праге и в Брно.
Общественный транспорт
Некоторые при продаже недвижимости класса люкс в пригороде ошибочно считают, что отсутствие общественного транспорта никак не повлияет на цену. Для каждого, в том числе и для состоятельного человека, который бы ни за что в жизни не сел в автобус, отсутствие общественного транспорта представляет проблему. И этому есть 3 следующие причины:
*1* там, где нет доступного общественного транспорта, люди вынуждены ездить собственным автомобилем. И в этом случае, машиной поедут в том числе и те, кто мог бы ехать общественным транспортом. Как результат – пробки на дорогах, которые надоедают каждому.
*2* если у вас есть дети, они должны как-то добираться до школы и на кружки. Или вы будете каждый день возить свою 15-летнюю дочь до школы и обратно, а потом еще на кружки после школы? Более того, далеко не каждый состоятельный человек захочет избаловать своего ребенка и возить всюду на машине.
*3* обеспеченные люди обычно регулярно приглашают уборщицу, и если она не сможет к вам доехать, то она у вас и не сделает уборку. То же самое касается и няни, если в семье есть маленькие дети.
К тому же, поверьте, иногда и обеспеченные люди ездят общественным транспортом. Например, в центре Праги быстрее будет добраться к цели на метро, чем на машине через пробки.
Дорога
Качественная дорожная инфраструктура также оказывает влияние на цену. Если вблизи есть главная дорога или автобан, цена квартиры или дома будет выше, чем в населенном пункте, где необходимо продираться по запущенным дорогам третьей категории.
Но осторожно! Иметь сразу за домом автобан также не будет большой выгодой, а даже наоборот, это резко снизит цену вашей недвижимости.
Не менее важно и качество дорог. На плохих дорогах будет подыматься пыль, из-за того, что дорожные ямы заставляют постоянно тормозить и разгоняться, что всегда связано с повышенным шумом.
Не самым лучшим вариантом будет и дорога из брусчатки, которая более шумная и менее безопасная, т.к. увеличивает тормозной путь.
Возраст недвижимости
Ситуация с возрастом недвижимости обстоит примерно так же как и с возрастом автомобиля – с возрастом цена снижается, но когда они становятся очень старыми, может из них получиться ветеран и цена на них тут же взлетит вверх.
Цена на недвижимость снижается даже не столько из-за самого возраста, сколько, в первую очередь, по причине износа. Следовательно, если недвижимость содержат в хорошем техническом состоянии, регулярно в нее инвестируют, ее цена снижаться не должна вовсе, а скорее даже наоборот, она вырастет.
Старую недвижимость в неудовлетворительном состоянии ждет только 2 варианта.
Если состояние неудовлетворительное и притом здание не имеет никакой исторической ценности, его участь – снос.
Или же с течением времени оно получает историческую ценность и становится охраняемым объектом или памятником архитектуры с высокой рыночной стоимостью.
Окрестности
Находящаяся в окрестностях стройка, зелень и парки в непосредственной близости, а также неповторимость или уникальная атмосфера места это все так же влияет на цену недвижимости.
Конечно же будет заметная разница в цене между квартирой рядом с оживленным перекрестком, где у под окнами постоянно тарахтят автобусы, и квартирой с видом на зеленую тихую улочку.
То, что шум, пыль и смог с оживленной магистрали имеют значительное негативное влияние на цену каждому ясно.
Но это вовсе не означает, что какая-нибудь квартира в не очень тихом районе и не самая подходящая для постоянного проживания, не имеет шансов быть проданной. Недвижимость на оживленных улицах вполне подойдет для кратковременной аренды (отель или сдача в аренду через airbnb).
Туристам, которые прилетели в Прагу на неделю вообще все равно, что у дома невозможно запарковаться. Точно так же для них не имеет значения, что рядом проходит шумная автомагистраль, т.к. зачастую такие дома имеют уплотненные шумоизоляционные окна а для проветривания используется центральная климатизация.
Потому и на шумных улицах недвижимость можете продать за хорошую цену и в краткие сроки, особенно, если в данном районе есть потенциал для краткосрочной аренды.
Тип собственности
Существует несколько типов собственности, которые можно встретить при покупке недвижимости.
*Частная собственность*
Самым распространенным является частная собственность (osobní vlastnictví). В этом случае собственником, зарегистрированным в кадастре недвижимости, являетесь вы. Покупатели могут взять такую недвижимость в ипотеку, поэтому на квартиры в частной собственности самый большой спрос. Как следствие, у таких квартир цена тоже выше.
*Кооперативная собственность*
Вторым по распространенности является кооперативная собственность (družstevní vlastnictví). В этом случае вы являетесь собственником не самой недвижимости, а только собственником членского взноса в кооператив, который и является собственником недвижимости. Цена квартир в кооперативной собственности, как правило, ниже на 5% от цен на квартиры в частной собственности.
*Доля в обществе с ограниченной ответственностью*
Третий тип собственности это доля в обществе с ограниченной ответственностью, которое является собственником недвижимости, чаще всего, целый жилой многоэтажный дом. У этого типа собственности есть целый ряд недостатков, а потому он не очень и распространен. Самым главным его недостатком является опять же то, что покупатель не может взять ипотеку для его приобретения, а из-за каждого перевода должно собраться общее собрание, которое должно этот перевод одобрить.
Если вы являетесь собственником такой квартиры, учитывайте то, что продадите вы его за более низкую цену. Цены таких квартир, как правило, на 10-20% ниже, чем квартиры в частной собственности.
Ограничение прав собственности
Залог и право ограниченного пользования представляют собой ограничение прав собственности. Некоторые на цену недвижимости никак не влияют или даже повышают ее цену.
Например, если на границе участка есть право ограниченного использования «Право обслуживания инженерских сетей» с подключенным электричеством, это, конечно же, преимущество.
С другой стороны, если вы хотите продать дом, на котором есть право ограниченного использования «право пожизненного использования», цена будет ниже и будет зависеть от того, какое вероятное время продолжительности такого ограничения пользования. Сильно отличаться цена будет, например, если правомочным является 50-летний мужчина или же правомочным будет 90-летний дедушка.
С уважением Дина Маречкова
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.
RE/MAX Alfa
Spalená 97/29 Praha 1