Что делать, если вы хотите купить недвижимость а в игре участвует большее число людей

Одна недвижимость, но большее число претендентов заинтересованных в покупке. Такое на рынке недвижимости иногда случается. Покупателю конкуренция со стороны другого кандидата естественно неприятна, это уменьшает его шансы на ведение переговоров и к тому же грозит тем, что его кто-то опередит. Иногда неудачные покупатели даже недовольны тем, что ведение переговоров о покупке стоит им времени и денег, а их усилия уходят впустую. В случае, если Вы попали в такую же ситуацию, то вместо того, чтобы жаловаться и злиться на риэлтора за то, что тот продал недвижимость кому-то другому, я Вам посоветую, что делать, чтобы преуспеть в конкуренции по сравнению с другими претендентами на недвижимость.

 

Я Вам это покажу на случае, который с нами произошёл

Очередной претендент на покупку дома пришёл на осмотр, после чего заявил, что дом, покупает. Наш риэлтор прислал ему проект договора резервации. Три дня спустя мы получили несколько замечаний от его юриста с требованиями о некоторых изменениях касательно договора. Их не было мало, но такое случается. Начались переговоры по поводу условий. Покупатель тем временем потребовал сделать инспекцию недвижимости. Это, конечно, тоже справедливое требование, и поэтому риэлтор позволил осмотреть недвижимость. После инспекции покупатель потребовал скидку в размере 100.000,- Кр за обнаруженные скрытые дефекты. Последовали ещё одни переговоры, после которых стороны договорились о скидке 50.000,- Кр. До подписания договора резервации покупатель предъявил дополнительное требование, согласно которому приложением к договору резервации будет проект договора купли-продажи. Риэлтор сообщил клиенту, что подготовка и корректировка финального договора купли-продажи может занять как минимум 3 дня, однако также и неделю или две, если у сторон возникнуть ещё какие-либо претензии. Риэлтор также предупредил клиента, что до тех пор, пока не будет заключён договор резервации, он обязан будет и дальше предлагать дом. 14 дней спустя после корректировки условий продажи ещё один претендент на дом заявил, что его интересует осмотр. На следующий день он позвонил и сообщил, что хочет купить дом, не требуя никакой скидки, и был готов сразу же заключить  договор резервации и внести предоплату. Риэлтор проинформировал об этом продавца, и тот безо всяких колебаний решил продать дом другому претенденту. Причина очевидна. Не только в том, что ему предложили более высокую цену, однако и в том, что второй клиент не ставил никаких других условий. После того как риэлтор сообщил первому клиенту, что собственник решил продать дом другому претенденту, в офис пришла очень резкая жалоба, цитирую «…поступок риэлтора крайне несерьёзный. Мне пришлось заплатить юристу, инспектору, это стоило мне много времени и энергии, вас интересуют только лишь бабки и ни капельки не волнует заинтересованность клиента…»

Наш риэлтор в этом случае ошибку не допустил, однако клиент в нашем случае совершил несколько существенных ошибок. Вам не обязательно быть таким же стреляным воробьём, как и второй клиент в нашем примере. Возможно, он был опытным риэлтором, который разбирается в рынке недвижимости и строительстве, однако Вы может быть покупаете свой первый дом, поэтому каждый Ваш шаг должен быть крайне осторожен. Я Вас понимаю, ошибок можно сделать много, и они могут стоить вам сотни тысяч. Однако это не означает, что у Вас нет шанса купить. Давайте же поговорим о том, чем следует руководиться, чтобы выиграть в бою с конкурентами.

 

Что Вы должны как покупатель знать при покупке недвижимости

 

1) Риэлторы рекламируют недвижимость и организуют осмотры до момента заключения договора резервации или, по крайней мере, до тех пор, пока не станет более чем очевидно, что недвижимость будет зарезервирована.

В случае, если Вы убедили риэлтора, что Вы серьёзно заинтересованы в покупке недвижимости, это хороший сигнал, в любом случае нельзя считать, что Вы уже договорились о условиях продажи. Покупка недвижимости — это не покупка булочек в магазине, необходимо прояснить множество вопросов а при определении условий договора сделка может наконец сорваться. Часто покупатели уверяют нас, что покупают недвижимость на все 100%, а затем внезапно прекращают общаться. Или окажется, что банк не предоставит им столько денег (недостаточная платежеспособность, финансовые грехи в реестре должников, более низкая оценка стоимости недвижимости и т. д.), или же начнут ставить дополнительные требования. По этим причинам мы продолжаем рекламировать недвижимость. Не воспринимайте отправку договора резервации от риэлторов как акт самой резервации, даже они это так не воспринимают.

 

2) У риэлтороа Альфы есть особое обязательство «исключительной лояльности и дискретности» по отношению к недвижимости, которую они предлагают, что означает защищать исключительно интересы продавца.

Риэлторы Альфы связаны между собой посредническим договором, и это означает, помимо всего, обязательство найти лучшего возможного покупателя недвижимости а также обеспечить наилучшие возможные условия продажи для продавца. Всё это, конечно, согласно законам, кодексу этики и принципам честной продажи. Таким образом риэлтор обязан сообщать покупателю правдивую информацию о предлагаемой недвижимости, а также не умалчивать или не исковеркивать информацию. В случае, если бы наш риэлтор в вышеуказанном случае отказался от второго покупателя, тем самым нарушил бы своё обязательство защищать интересы продавца. Наш риэлтор не допустил ошибку, он действовал всего лишь в соответствии с этим обязательством.

 

3) Порядок покупателей не имеет значения

Иногда покупатели думают, что когда они приходят первыми на осмотр, они автоматически имеют преимущественное право договариваться о покупке первыми. Вынужден Вас огорчить. Порядок не имеет значения, значение имеет только качество вашего предложения. Если в деле замешано большее число людей интересующихся недвижимостью, мы рассмотрим каждое поступившее предложение и порекомендуем продавцу то, которое лучше всего соответствует его нуждам. Тем не менее, окончательное решение всегда зависит от собственника недвижимости. Основную роль играют цена, сроки заключения договора купли-продажи и оплата покупной цены, эвентуально другие требования покупателя, резолютивные условия и т. д. .

 

Что следует предпринять при покупке недвижимости, если в игре замешаны другие покупатели.

1) Решайте, будете ли вы сами договариваться об условиях покупки недвижимости или же доверитесь представителю.

И хотя при покупке недвижимости вы должны обращать внимание на множество вещей, а ошибки могут стоить вам кучу денег, с другой стороны, покупка согласно техническим и юридическим аспектам это вовсе не подготовка к полёту на Марс. Даже средне интеллигентный человек с навыками продаж, есть ли у такого время и желание, может изучить все процессы касающиеся недвижимости а за договорами приглядит юрист. И, может быть, именно поэтому в интернете так много «чемпионов мира по продажам», которые утверждают, как просто совершить покупку недвижимости. Всё изменится, когда дело дойдёт до покупки собственной недвижимости. Эмоции при покупке например дома, который Вы полюбите сразу же после осмотра, могут заставить многих людей затмить здравый смысл. А если добавить ещё и то, что для большинства людей покупка недвижимости — это самая большая инвестиция в жизни, связанная с многолетним финансовым обязательством, то без стресса и ошибок не обойтись. Проявлять они себя могут по-разному. Напр. « Скорее, скорее, чтоб наш дом не отобрал кто-нибудь другой» и таким образом купите через чур дорого или же не заметите каких-либо дефектов, или же наоборот чрезмерный страх перед ошибками, который парализует Вас быстро решиться вплоть до того, что Вашу недвижимость отберёт другой покупатель.  У хорошего представителя нет никакой эмоциональной привязанности к сделке и таким образом он может предложить вам независимый взгляд, здравый смысл и решительность. Всего этого люди лишены, если в процесс покупки вовлечены эмоционально.

 

2) В случае, если Вы решили поручить соглашение условий покупки представителю, кто это должен быть.

В нашем случае покупатель, по-видимому, полагал, что справится с этой ролью только с помощью своего юриста, который подготовит договора. Зачастую этого бывает недостаточно, как оказалось и в этом случае. Хотя юристы и разбираются в правовых аспектах, однако сами как таковы часто не являются риэлторами, к тому же они не знают всех нюансов касательно уровня цен на недвижимость, структуру спроса и предложения и поэтому не могут как следует посоветовать, когда потребовать скидку, когда ставить дополнительные условия или же наоборот, когда давление скидкой может вывести их из игры. Идеальная комбинация консультантов — это юрист (приглядит за договорами), инспектор по недвижимости (приглядит за всем с технической стороны недвижимости) и опытный риэлтор, который понимает процесс продажи недвижимости, знает рынок недвижимости и ваши возможности, и будет защищать исключительно Ваши интересы ( поможет деликатно договориться о скидке и других выгодах, скоординирует работу людей, чтобы всё вышло гладко ). Так же как есть и риэлторы, которые проблемы решают и те, которые их доставляют, аналогично это и с юристами. Некоторые юристы предлагают ненужные и сложные изменения в договорах, не имея на это обоснований, только чтобы показать своим клиентам, что они работают. Поскольку их работа оплачивается по часам а не в зависимости от результата. В таком случае может случиться и то, что риэлтор продавца порекомендует заключить договор резервации с другим покупателем. Однако Ваши интересы точно не должен представлять риэлтор, который «представляет» интересы заодно и продавца (так называемый «двоякий риэлтор»), это конфликт интересов и по принципу бессмыслица. Однако многие риэлторы так делают. Двоякие риэлторы это крупнейший порок рынка недвижимости в ЧР.

 

3) В случае с привлекательной недвижимостью решайте быстро.

Привлекательная недвижимость нерешительных покупателей не ждёт. Там, где заинтересовано большее число людей , вы должны принять решение быстро, иначе Вас опередит кто-то другой. Однако когда Вы не очень разбираетесь в рынке недвижимости, Вы обычно даже не осознаёте, что смотрите прямо на настоящее сокровище или же проблематичное предложение. Поэтому в таких ситуациях огромное преимущество это иметь собственного консультанта по недвижимости, который ориентируется в рынке недвижимости и поможет Вам быстро принять правильное решение. Иногда даже хороший совет по телефону на вес золота. Если риэлтор уже несколько лет занимается продажей недвижимости, тогда у него должно быть риэлторское чутьё и хорошие возможности. Мои клиенты и друзья присылают мне фотографии по WhatsApp, затем звонят и спрашивают моего мнения. Я сразу же  могу дать им обратную связь “ это барахло, чепуха, требуйте скидку или же что это уже выглядит как отличное предложение, позвольте им отправить договор резервации, а мы пока начинаем изучать детали. Скорость ведения переговоров имеет ключевое значение в случае с привлекательной недвижимостью. В нашем примере покупатель договаривался об условиях покупки в течение 14 дней,  даже не желая принять обязывающее решение. В случае с привлекательной недвижимостью это ужасно долго. Если бы у покупателя был хороший представитель, договор резервации можно было подкорректировать в течение 2 дней. Самая большая проблема — это не несерьёзное поведение риэлтора, который действовал только в интересах своего клиента-продавца, а слишком безразличный подход самого покупателя.

 

4) Предложите более высокую цену.

Если Вы в покупке недвижимости действительно заинтересованы, а число покупателей небезопасно растёт, подумайте о том, чтобы предложить продавцу более высокую цену, чтобы вывести остальных из игры. Вы всегда можете, однако не обязаны этого делать. Может случиться и то, что другие покупатели поступят точно также, и классическая продажа обернётся в заранее не объявленные торги или тот же аукцион. Здесь всё крайне зависит от того, как риэлтор возьмёт ситуацию в свои руки и обо всём договорится. Частой причиной жалоб со стороны покупателей является то, что они придут на осмотр, после него скажут, что покупают недвижимость а риэлтор им сообщит, что “ есть ещё покупатели ”, и что будет аукцион. Они раздражённо реагируют на то, что не было объявлено никакого аукциона и требуют покупку. Люди к этому не привыкли в эпоху материального избытка. Это не то, чтобы “ машины закончились, мы закажем новые “. Здесь только одна недвижимость и её нельзя клонировать. По этой причине аукцион является справедливой формой того, как выбрать правильного покупателя. Гораздо хуже ситуация возникает, когда продажей занимается неопытный риэлтор или вовсе какой-нибудь дилетант. Они часто в таких ситуациях начинают запутываться от недостатка опыта и знаний. Пообещает недвижимость одному человеку, перед домом однако стоит уже другой и говорит “ пустите меня на осмотр, я Вам дам больше денег “. Вы так думаете, что продавец скажет  “нет, я уже дом пообещал первому человеку, мне больше денег не нужно“. Вы, наверное, догадываетесь, что большинство продавцов такому человеку проведут осмотр а потом попытаются выкрутиться из предыдущего обещания. Это может нам правда показаться безнравственным, однако это всё же просто происходит. А некоторые продавцы даже не утруждаются сообщить об этом первому покупателю, и таким образом просто перестают поднимать трубку и отвечать на электронную почту или же скажут, что передумали продавать, а тем временем дом продадут по более высокой цене. Иногда даже случается, что Вы ту же недвижимость увидите в объявлении неделю спустя снова уже по более высокой цене. Бывает и такое, что покупатель пытается дать риэлтору взятку, напр. мол “ продайте это мне, а я Вам заплачу вознаграждение в размере 50.000, — Кр.“. В Альфе даже не пытайтесь это сделать, риэлтор взявший от кого-нибудь взятку будет из компании немедленно уволен, потому как нарушил обязанность представлять и защищать интересы продавца. Лучше всего, если Вы просто предложите более высокую цену самому продавцу. Могут возникнуть и другие сценарии. Если вы не знаете, как реагировать в таких ситуациях, то значительную роль может сыграть хороший риэлтор, который Вас будет представлять. Тот в свою очередь точно поставленными вопросами узнает, откуда ветер дует и договориться о покупке в Вашу же пользу.

 

5) Заключите как можно скорее обязывающий договор резервации, однако согласуйте заранее резолютивные условия.

Вы не хотите заключить договор резервации, потому как ещё не знаете, как пройдёт проверка недвижимости инспекцией, одобрят ли Вам ипотеку или же Вы просто боитесь, каков будет проект договора купли-продажи, как и клиент в нашем случае? Заключите договор резервации, который будет обязывающим как для Вас, так и для продавца под угрозой санкций, а также согласуйте в нём резолютивные условия ( иногда называемые «условные» или же «контингентная клаузула» ). Это такого рода условия, которые позволят Вам выпутаться из договора резервации в случае, если напр. в техническом отчёте будут обнаружены проблемы с техническим состоянием недвижимости, банк Вам не одобрит кредит, Вы получите проект договора купли-продажи, с которым не согласитесь и т. д. .  На самом же деле, вообще не случается, чтобы продажа сорвалась только на договоре купли-продажи, есть ли у сторон желание договориться. Основные требования продажи и без того должны быть прописаны в договоре резервации. Однако, что случается намного чаще, так это то, что после проверки недвижимости инспекцией выявляются дефекты, о которых продавец и вовсе не знал. В таком случае резолютивные условия дают возможность покупателю расторгнуть договор и начать обсуждение предоставления скидки. В договоре резервации Вы также можете указать, кто будет оплачивать расходы на инспекцию, если обнаружатся скрытые дефекты и если Вы, как покупатель, захотите расторгнуть договор. Резолютивные условия также применяется в случае, когда есть риск, что банк не одобрит Вам кредит. Основное преимущество по сравнению с действиями клиента в нашем случае заключается в том, что у вас есть зарезервированная недвижимость, и не может случиться то, что риэлтор продаст её другому клиенту. Однако Вам следует знать, что риэлтор сам по себе Вам данные резолютивные условия не предложит и не обязан с ними согласиться. Так как они ставят в невыгодное положение продавца, которого он представляет. В случае, если вы не знаете, как применить резолютивные условия, Ваш представитель об этом знать должен, в противном случае поменяйте его на кого-нибудь другого. Если у риэлтора на данный момент нет альтернативы в качестве другого покупателя, тогда он будет готов с Вами резолютивные условия обсудить. В нашем же случае, скорее всего, бы риэлтор так и сделал, потому как второй клиент появился только 14 дней спустя.

Придерживайтесь этих советов и это значительно увеличит вероятность того, что в конкуренции с другими покупателями, в конечном итоге, это будете именно Вы, кто заключит договор купли-продажи. В сфере недвижимости есть много неопытных и авантюристов, которые создают плохую репутацию риэлторам, и люди как-то по инерции стараются сваливать все проблемы продаж с недвижимостью на самих риэлторов, как и в случае с данным клиентом, даже не признав, что таким образом поступали неправильно. Однако от того, свалите ли Вы всё на риэлтора, Вам может быть и станет легче, но с покупкой это Вам точно не поможет. Людям, которые не часто покупают недвижимость и не имеющие надлежащих навыков по продажам а также достаточно знаний касательно проблематики рынка недвижимости, может хороший, опытный риэлтор сэкономить много нервов и денег, и к тому же помочь своему клиенту договориться об отличной сделке.

Желаю Вам удачи и гладкого процесса сделки!
С уважением,
Дина

www.dinamareckova.com

 

Последовательность действий при покупке квартиры в Праге

Итак, вы выбрали себе квартиру в Чехии, решили, что будете вносить залог на покупку и оформлять ипотеку. Какие дальнейшие шаги вас ожидают? Об этом вас должно проинформировать агентство, которое продаёт квартиру, но для сравнения я опишу стандартную процедуру купли-продажи квартиры в Чехии с привлечением ипотечного займа.

Отмечу, что этой последовательностью действий пользуюсь я, но это не является единственным вариантом, в некоторых случаях эта схема может несколько отличаться.

Последовательность действий при покупке при участии агенства и финансировании ипотекой:

В тот момент, когда вы для себя решаете «ДА, БЕРУ» и сообщаете об этом агенту продавца квартиры, первое, что будет необходимо, это составить «Договор резервации» — «Rezervační smlouva». Как правило его составляет агентство, продающее объект. Этот договор фиксирует ваши намерения купить квартиру, а продавца продать ее на оговоренных условиях, гарантированных суммой залога, который вносится покупателем. Размер залога НЕ ДОЛЖЕН ПРЕВЫШАТЬ комиссионные агентства. Стандартная комиссия агента – от 3% до 5% от стоимости квартиры плюс НДС 21%. Почему НДС плюсом? Если вы являетесь плательщиком НДС, то у вас есть возможность вернуть эту сумму налога от государства. Если вы не плательщик НДС, то в договоре указывается конечная сумма с налогом. В случае, если вам нужен перевод этого договора, то на это потребуется до 5 рабочих дней. Это определённая задержка, которую нужно согласовать с продающей стороной… Имейте ввиду, что на этом этапе переговоров, каждый день и час играет БОЛЬШУЮ роль, и агентство может не пойти на это. Ваш интерес ещё не закреплён договором и пока вам никто ничего не должен. Нужно помнить, что договор резервации не только обязывает ВАС купить квартиру, но и продавца продать недвижимость ВАМ и только вам!

Любая сторона договора может отправить договор адвокату для консультации. Рассчитывайте, что в этом случае, адвокаты берут себе еще 2-3 дня на работу (более занятые, и больше).

 

Последующие шаги:

  1. Подписание договора резервации (Dohoda o složení blokovacího depozita или Rezervační smlouva) — трёхсторонний договор, который подписывают продавец, агентство и покупатель. У агентства должны быть предварительно готовы все бланки, поэтому подготовка не должна занять боле чем 1 день. Как правило, в первую очередь его должны направить продающей стороне, а потом вам, но в некоторых случаях его направляют сразу же обеим сторонам. Стандартный срок действия договора резервации – 30 дней. Но, если нужно больше, договаривайтесь предварительно.

ВАЖНО! Вы должны быть уверенны, что собственник ЗНАЕТ о том, что за его квартиру вносится залог. Для этого необходимо его личное присутствие на подписании договора. Если нет возможности личного присутствия собственника, то его представитель должен иметь заверенную доверенность на уполномоченное лицо. Так же, необходимо сверить данные покупаемой недвижимости с её выпиской из кадастра (LV- list vlastnictví) – его должно вам предоставить агентство.

 

  1. На основании подписанного «Договора резервации» вы вносите залог на счет агентства. На банковский перевод, как правило, уходит два рабочих дня. Все переводы в чешских банках длятся 1 день, в крайнем случае — два.

ВАЖНО! Мы в нашем агентстве получаем свои комиссионные только тогда, когда проходит регистрация права собственности покупателя в кадастре (25 дней с момента подачи документов на рассмотрение). Проследите, чтобы свои комиссионные агентство получило хотя бы тогда, когда документы поданы в кадастр, а не в момент подписания договора купли-продажи. Что может случиться? Если вдруг в кадастре произойдёт какой-то казус, то агентство должно помочь вам с устранением ошибки и должно быть материально заинтересовано выполнить это в кратчайший срок!

 

  1. Как только фиксируется залог, начинается процесс подготовки документов, а именно – направляется адвокату договор резервации, а так же все данные и пожелания по сделке. Адвокат готовит пакет документов и в период от 2-х до 5-ти дней, как правило, договоры готовы.

ВАЖНО! В случае, если Вы покупаете квартиру с привлечением ипотеки, ПОМНИТЕ, что Продавец также будет являться участником договора с банком! Ведь, на момент подписания договоров купли-продажи и залоговых договоров с банком, именно продавец является собственником, а в банковском договоре всегда прописано, что фактом подписания договора купли-продажи и внесением их в кадастр продавец снимает с себя все обязательства и передаёт их покупателю. Банк предоставляет свою часть средств именно на основании этого залогового договора ранее, чем залоговое право будет зарегестрировано в кадастре. Иная схема, к сожалению, на данный момент не практикуется.

Когда договора обсуждены и утверждены, стороны договариваются об их подписании.

 

Какие договоры подписываются?

  1. Договор купли-продажи с покупателем (Kupní smlouva).
  • Количество экземпляров: по количеству участников (покупатель, продавец, кадастр, банк).
  • Заверение подписей: Обязательно заверение для банка и кадастра. Если вы, как покупатель, также хотите иметь договор с заверенной подписью, скажите об этом.

Вам, как стороне покупающей, возможно не дадут в руки договор до момента внесения средств на счёт-ячейку. Ранее так делали, так как был риск, что договор внесут в кадастр раньше, чем будет оплачена сумма на счёт. Сейчас это уже не представляет собой никакого риска, т.к. введённые поправкой 2014г. меры безопасности кадастра, так называемый охранный срок (ochranná lhůta), охраняет именно собственников недвижимости. Кадастр обязан их информировать, если подача документов каким-либо образом их затрагивает. Охранный срок длится 20 дней, в этот период документы в кадастре просто лежат и кадастр извещает собственника о том, что по его недвижимости внесены документы. В случае если он против или не знает о том, что что-то происходит, он должен оповестить кадастр. По истечении этого срока в течении примерно 5 рабочих дней проходит регистрация.

 

  1. Заявление о внесении договоров купли-продажи в кадастр (Návrh na vklad vlastnického práva), которое сопровождает договора купли продажи.
  • Количество экземпляров: достаточно двух, один остаётся в кадастре, второй, возможно, нужно будет предоставить в банк.
  • Заверение подписей: не нужно

 

  1. Договор хранения на предоставление счёта-ячейки адвокатом (úschovní smlouva). На этом счету будут находиться денежные средства всё время, пока не пройдёт регистрация права собственности в кадастре на покупателя.
  • Количество экземпляров: по количеству участников
  • Заверение подписей: Если Вы подписываете договора в присутствии Хранителя счета-ячейки, то подписи заверять не нужно.

Кто может быть Хранителем счета-ячейки? Счет-ячейка есть у нотариусов, адвокатов и банков. Чаще всего используются счета-ячейки у адвокатов, потому как адвокаты более гибкие, оперативные и с ними проще договориться. Адвокат должен предоставить свой номер адвоката, по которому можно проверить, застрахована ли его ответсвенность. Банки и нотариусы предоставляют счета-ячейки за тарифную плату, которая может быть в размере процента от суммы, которая будет храниться.

 

  1. Залоговый договор с банком (Zástavní smlouvy) — это договор, на основании которого, Банк регистрирует своё залоговое право на недвижимости, которую Вы покупаете с помощью банка.
  • Количество экземпляров: по количеству участников
  • Заверение: 1 договор для банка, 1 для кадастра, остальные — по желанию.

Продавец подписывает этот договор потому, как на момент заключения договоров юридически является собственником, а банк предоставляет средства покупателю для покупки квартиры раньше, чем покупатель станет собственником.

 

  1. Заявление в Кадастр о внесении залоговых договоров в кадастр (Návrh na vklad zastavního práva), которое сопровождает залоговые договора.   

Что происходит после подписания договоров?

  1. ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ – Вы перечисляете на счёт- ячейку ту часть средств, которая не финансируется банком, первоначальный взнос – vlastní zdroje.
  2. ВНЕСЕНИЕ ЗАЛОГОВЫХ ДОГОВОРОВ В КАДАСТР – агентство, ваш ипотечный боркер или вы вносите залоговые договоры в кадастр. Банку предоставляете подтверждение из кадастра (заявление с печатью кадастра, что документы были приняты).
  3. ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ СРЕДСТВ БАНКА – Банк, на основании подтверждения о внесении залоговых договоров в кадастр, перечисляет на счёт-ячейку адвоката предоставленные вам средства. На перечисление денег у банка, как правило, есть срок 10 рабочих дней, но на практике всё происходит в течении максимум 5 рабочих дней.
  4. ВНЕСЕНИЕ ДОГОВОРОВ КУПЛИ ПРОДАЖИ В КАДАСТР — Когда на счёте- ячейке собирается вся сумма полностью, агентство должно передать договор купли -продажи в кадастр.
  5. ЗАПИСЬ В КАДАСТРЕ — Ожидание 25 дней после внесения договоров в кадастр. Можно отслеживать на сайте кадастра.
  6. ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ — Срок по договору мы стандартно указываем — 5 рабочих дней с момента регистрации права собственности.

 

Хочу предупредить, что данная статья не является инструкцией для самостоятельной покупки квартиры! Она ни в коем случае не заменит вам специалиста, риелтора или адвоката. Цель этой статьи — подкрепить полученную вами от вашего риелтора информацию или подготовить вас к её получению.

В следующий раз я подробно расскажу вам об очень важных юридических терминах, которые могут пригодится вам при изучении документов выбранной вами квартиры

 

Желаю Вам удачи и гладкого процесса сделки!
С уважением,
Дина

www.dinamareckova.com

 

На что обратить внимание, когда и вы покупаете квартиру в Чехии?

Итак, вам повезло, и вы нашли подходящий вариант квартиры, да еще и напрямую от хозяина без участия агентства или частного риелтора.  Изначально я предполагаю, что если квартиру продает профессионал, то все юридические моменты улажены. Тем не менее в любом случае вам необходимо:

  • Удостовериться, кто именно является хозяином квартиры. Если интересы продающей стороны в переговорах представляет уполномоченное лицо, то доверенность обязательно должна быть с заверенной подписью собственника недвижимости. Данные о недвижимости вам необходимо сверить с данными по кадастру недвижимости. Это основа, но именно этому не все уделяют должное внимание.

Если квартира находится в залоге у банка, т.е. на недвижимости есть залоговое право банка, попросите предоставить её хозяина подтверждение от банка в том, что при оплате суммы — Х, залоговое право будет снято. Как правило, собственники, хотя бы предварительно, должны знать остаток залога. В Чехии продажа недвижимости с залоговым правом не является проблематичными.

  • Если вы финансируете покупку недвижимости ипотечным кредитом, то получите от банка предварительный ответ по возможной ипотеке. НЕ СОВЕРШАЙТЕ поспешных действий! Уведомите об этом продавца. Не скрывайте ваших намерений и опасений. Это покажет продавцу серьёзность ваших намерений, а скрытность и излишняя тревожность лишь насторожит его.
  • Выясните и уточните планы по реконструкции дома и того, что было уже сделано в рамках этого. Всё это должно быть указано в zápisu ze schůze shromáždění vlastníků jednotek (выписке из протокола собрания собственников квартир). В каждом доме есть ТСЖ, которое обязано хотя бы 1 раз в год собираться для планирования текущих дел по содержанию дома, обсуждения и утверждения. Это тема достаточно обширная и я напишу об этом отдельную статью в ближайшем будущем.
  • Разберитесь заранее с будущими коммунальными платежами, а главное с отчислениями в фонд реконструкции. Это связано и с тем, что как указано выше, в фонде реконструкции уже должна быть накоплена определенная сумма, предназначенная на те или иные ремонтные работы и, если вы всерьёз замышляете покупку квартиры в этом доме, вы имеете полное право знать об этом. Вполне вероятно, что на планируемый большой ремонт (крыша, теплоизоляция) может быть оформлен кредит, и вы также должны знать об этом, т.к. вам придется его оплачивать в регулярных оплатах ТСЖ. Как правило, это достаточно выгодный банковский продукт, который предоставляется лишь для ТСЖ и заключение подобного кредитного договора должны подтвердить все собственники квартир в доме.
  • Запросите также и правила дома – STANOVY. В каждом доме существуют определённые правила, которые касаются не только «цветочков на подоконнике» в доме, но и других не менее важных моментов. Особое внимание на это нужно обратить в случае, если вы покупаете квартиру в доме, где не большое количество квартир, это как маленькое государствоJ
  • Ну и еще один немаловажный момент. В каждом доме сообщество собственников жилья выбирает Председателя — PŘEDSEDA SPOLEČENSTVÍ. Это тот самый главный в ТСЖ. Желательно предварительно с ним пообщаться, можно просто позвонить, встречаться он вряд ли захочет … представьтесь и скажите, что собираетесь покупать квартиру.

 

Что Вам должен предоставить продавец?

  • Evidenční list – подтверждение о коммунальных платежах, сколько платить и за что.
  • Если в квартире были сделаны какие-либо строительные изменения, то подтверждение того, что это было сделано официально.
  • BEZDLUŽNOST – подтверждение, что за квартирой не числится никакой долг на текущих авансовых платежах (предоставляется к дню подписи договора купли-продажи).
  • Остальные документы для банка. В том числе документ, на основании которого текущий владелец стал собственником этой недвижимости – nabývací titul

В скором времени я напишу отдельную статью о необходимых юридических терминах при грамотном оформлении покупки квартиры в Чехии.

Желаю Вам удачи!

 

С уважением Дина Маречкова

RE/MAX Alfa

Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

www.dinamareckova.com

 

КАК СНЯТЬ В АРЕНДУ КВАРТИРУ В ПРАГЕ?

*На основании Закона č. 89/2012 Sb, который регулирует правовые отношения при найме жилья, последняя поправка которого была принята и является действительной с 1.1.2014г.*

Я отмечу наиболее важные моменты, потому как, незнание закона, ни в коем случае, не освобождает вас от ответственности, тем более в чужой стране.

Ниже я приведу примерные цены за аренду квартир в среднем. Конечно же, существуют исключения, когда цена за квартиру выше за счёт какого-либо дополнительного преимущества, такого как парковка в центре Праги, огромная терраса с видом на город и тому подобного.

Цены действительны на момент – декабрь 2018

Данные взяты из внутренней базы агентства Re/Max — Реализованные аренды квартир за последние два года, то есть 2017 и 2018 год. Курс 1 евро за 26 крон по ЦНБ Чехии.

 

Обратите внимание, что в средних ценах аренды квартиры не учтены коммунальные платежи, электричество, интернет, страховка.

Возможно, что при поиске вы увидите несколько другие цены — выше или ниже обозначенных. Помните, что это средние цены в указанных районах. Каждый из этих районов подразделяется ещё на микрорайоны, где цена аренды квартиры может достаточно сильно отличаться от средней по району.

Таблица составлена для примерного ориентирования в ценах, учитывая район и размер квартиры.

 

Как подготовится и на что обратить внимание?

Вам необходимо точно определить свой бюджет, и иметь ввиду, что цены, которые указаны в объявлениях, как правило, не включают в себя коммунальные платежи (poplatky).

  1. Обратите особое внимание пометке – POPLATKY — какие предполагаются коммунальные платежи за данную квартиру! И ПОМНИТЕ, что коммунальные платежи в Праге оплачиваются авансово, то есть вы, на протяжения года платите фиксированную сумму, и только по результатам показаний счётчиков ТСЖ (SVJ) предоставляет собственнику (вашему арендодателю) Счёт за оказанные услуги примерно к концу апреля/мая/июня, всё зависит от скорости работы ТСЖ. Поэтому, РЕКОМЕНДУЮ воду попросту не лить и свет без необходимости не жечь,  чтобы весной не быть неприятно удивлённым.  После перерасчета Вас попросят сумму доплатить (в случае перерасхода) или, если вы жили рационально, вам вернут всё что вы авансово переплатили. Всё это обязательно прописывают в договоре аренды.

 

  1. Вы можете увидеть, что в сумме коммунальных платежей не учтена сумма за электричество. Для примерного расчёта это 300/500 крон на человека. Договор на потребление электроэнергии, как правило,  хозяева квартиры захотят перевести на вас.  Независимо от того, будет ли договор зарегистрирован на вас или вы будете платить за электричество собственнику, вы, также как и в случае коммунальных платежей, должны будете получить от электрокомпании или собственника счёт, на основании которого должны будете доплатить за перерасход или вам вернут переплату. На основании вашего среднего фактического годового расхода электроэнергии вам повысят или же снизят авансовые платежи. РЕКОМЕНДУЮ, если вы предполагаете, что вас будет жить двое, трое или большая семья, предварительно адекватно повысить сумму авансового платежа за электричество (из расчета 300/500 крон за человека), чтобы в итоге не доплачивать очень большую сумму.

 

  1. Аналогично учитывается и оплачивается расход газа. И если в квартире газовое отопление, то сумма может достигать и 1000 крон на человека.

 

  1. Интернет. Как правило, это дополнительно обойдется вам около 500 крон в месяц, в зависимости от поставщика услуги и тарифа, который вы себе выберете.

 

Как искать квартиру? Самые известные сайты где можно найти подобного рода варианты квартир в аренду это: www.sreality.cz, www.bezrealitky.cz. Если вы найдёте подходящий вариант, то не медлите и звоните! Не посылайте e-mail – это долго и неэффективно. Пока риелтор Вам ответит, квартира может быть уже давно сдана (хорошие варианты долго не ждут). Если Вы плохо говорите по-Чешски, или просто не любите говорить по телефону, напишите СМС и сообщите максимальную информацию о себе.  Не удивляйтесь, если вдруг энтузиазм риелтора или собственника упадёт, как только он услышит ваш акцент, если он у вас есть. К сожалению, было слишком много историй о русскоязычных иностранцах, которые своевременно не платили или испортили квартиру.  Не все Чехи, конечно же, ответственные квартиросъемщики, но вот как-то именно русскоязычные иностранцы больше запоминаются 🙂

Хотя на самом деле, именно иностранцу, которые пока что на «птичьих правах» в другой стране, нужно как можно меньше проблем любого рода, но мало кому удаётся это объяснить. Помогает лишь положительный опыт арендодателя со сдачей квартиры иностранцам. Или бывает, что собственники просто не хотят связываться с кем-то, кого они мало знают и просто боятся, проще сдать своим…

Нужно отметить, что любой арендодатель или агентство, которое занимается поиском, тщательно выбирает потенциального арендатора. Поэтому у вас могут запросить официальную информацию, как о вашей работе, так и о ваших доходах, трудовой договор, рекомендации с места, где вы проживали ранее, справку о несудимости. Например, в нашем агентстве мы проверяем клиента в реестре должников. Иностранцев там, к сожалению, не найти, но и по профилю на Facebook можно определить, что вы за человек. Поэтому фильтруйте свои фотографии, которые есть в интернете. Было бы обидно, если бы шуточная фотография с бутылкой пива и сигаретами в носу оказалась бы именно той причиной, по которой вам не сдали вашу идеальную квартиру 🙂

 

 Почему такая проверка?

  • Наверно, наиболее веская причина, это то, что Чешское законодательство больше поддерживает права именно арендатора. Если арендатор исправно платит арендную плату и не использует квартиру ненадлежащим способом, то арендодателю придётся подождать 3 месяца, если он вдруг захочет расторгнуть с вами договор или поднять арендную плату. В случае продажи квартиры новому собственнику, арендное право переходит на нового хозяина. Это мало кто знает, но это действительно так.
  • Низкая рентабельность – 4-5% годовых. Для многих покупка квартиры в Праге и последующая сдача в аренду является просто сохранением своих средств, а не источником прибыли. Соответственно в случае, если у арендодателя закрадывается мысль, что после арендаторов потребуется косметический ремонт (проживала семья с маленьким ребёнком, большая семья или семья с домашними животными, студенты) и могут возникнуть дополнительные расходы, он будет стараться избежать сдачи квартиры таким арендаторам.
  • Квартиры в Праге сдаются достаточно легко и быстро, если назначена адекватная цена. Поэтому для арендодателя нет смысла снижать свои критерии и пожелания к идеальному арендатору. Он может спокойно выбрать из всех претендентов именно того, кто его в большей степени устроит и с кем будет «легко и просто» общаться на протяжении длительного времени — одного года, а может быть и нескольких лет.

 

Каков срок арендного договора и можно ли его досрочно прервать?

Стандартный срок договора – один год, с возможностью продления на последующий год.

Если вы лично арендуете квартиру, то есть вы — физическое лицо, то досрочно прервать договор возможно лишь с предварительным 3-х месячным предупреждением, вне зависимости от того, что у вас прописано в договоре. Срок начинается с 1-го числа последующего месяца. Например, вы сообщили собственнику 15. мая, что больше в квартире вы проживать не планируете, срок 3-х месяцев начинается только с 1. Июня и к последнему дню августа вы можете без санкций съехать с квартиры.

НО! Вы можете договориться с собственником, что предоставите ему возможность приходить с новыми клиентами, и в случае, если собственник находит нового арендатора раннее 3-х месячного периода, вы сможете договорится о досрочном окончании договора без санкций.

Если Вы не выполняете обязательство 3-х месяцев, собственник вам не обязан возвращать залог (Kauce). Это также стандартно прописывается в договоре.

Kauce, страховая сумма или депозит, как правило, вносится при заключении договора в размере одномесячной аренды, включая коммунальные платежи. Это стандартная опция, но размер Kauce по закону не должен превышать размера 6 месячной аренды.

Для чего она? Это страховочная сумма для арендодателя, из которой он имеет право покрывать ваш долг, то есть неоплаченную аренду или нанесенный квартире ущерб.

Когда Вам её вернут? В договоре, как правило, прописывается срок от 14 дней до 30 дней после завершения договора. Это для того, чтобы собственник имел возможность проверить квартиру после вашего отъезда. ВАЖНО! Обязательно нужно при заключении арендного договора составить и подписать с арендодателем протокол передачи квартиры, где прописать всё касаемо недвижимости (перечислить всю мебель, технику, общее состояние квартиры).

Наконец-то вы сняли квартиру и у вас вдруг перегорела лампочка, или через какое-то время забился душ, не спешите звонить арендодателю. С 1.01.2016 г. в действии вступила поправка č. 308/2015 Sbdrobné opravy – мелкий ремонт, которая определяет, что оплачивает арендатор и за что должен платить арендодатель?

Обязательно, еще при просмотре, обратите внимание на все «недотянутые» моменты в квартире, т.к. именно вам в последствии придётся платить за мелкий ремонт в квартире. Все недочёты, которые есть в квартире, лучше прописать в договор и внести в протокол передачи или попросить собственника всё доделать до заключения арендного договора и передачи квартиры вам.

 

Что является мелким ремонтом? Вот основное определение мелкого ремонта

Ремонт отдельных частей верхнего покрытия пола, ремонт и замена переходов и плинтусов, ремонт отдельных частей дверей и окон, замки, систем жалюзи и ролет для окон, установленными в самой квартире, выключатели, розетки, звонки, домофоны, аналоговое и цифровое телевизионное вещание, ремонт оборудования для приема спутниковых телевизионных передач, ремонт аудиовизуального оборудования, ремонт выключателей, вентиляций, кондиционирования воздуха, ремонт электронных систем безопасности и автоматических детекторов движения, замена мелких деталей объектов.

Самым основным критерием определения мелкого ремонта, является сумма за этот ремонт, которая не должна превышать 100 крон за м2. Какую площадь квартиры считать при этом? — Все площади, которые имеют отношение к квартире и предназначены для использования арендатором, плюс половина площади балконов и террас.

Как правило, мало кто руководствуется этим расчетом при заключении договора. В договоре заранее должно быть указано, до какой суммы арендатор должен оплачивать мелкий ремонт.

 

 

ПРОПИСКА?

Или скорее регистрация вашего адреса проживания на территории Чехии. Прописка не даёт никакого права на недвижимость. Для прописки и уведомления иностранной полиции о том, что вы живёте по определённому адресу, вам понадобится doklad o zajištěni ubytováni, где прописывается сама недвижимость, срок предоставления адреса, данные уполномоченного лица или собственника, кто вам предоставляет адрес и его подпись, которую обязательно нужно будет заверить.

Выглядит это так:

 

Можно ли прописаться без ведома собственника? — Как не парадоксально, но да. Это возможно, если у вас уже есть статус гражданина Чехии и вам не нужно уведомлять иностранную полицию о своем местопребывании. Достаточно лишь наличия арендного договора. НО! Не делайте этого ни в коем случае. Если собственник узнает об этом, вряд ли оставит вас жить в своей квартире.

 

В каком виде нужно передать квартиру хозяину после окончания срока?

Как правило, Вы увидите, такую формулировку в договоре ….nájemce povinen bez odkladu byt vyklidit a předat ho zpět pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání….Что это значит?

Если во время пребывания в квартире Вы покрасили стены в розовый цвет, и повесили картинки и полочки, то это всё нужно будет убрать и дырочки «заделать», а цвет стен перекрасить в тот, с которым вам была квартира передана. Если вы в процессе ваших арендных отношений решили что-либо в квартире поменять, обязательно согласуйте это c хозяином письменно (можно e-mail).

Вполне возможно, что все ваши полочки или картинки вы захотите оставить в квартире, но не всегда хозяин будет этому рад, и не потому, что ему это не нравится, а потому, что последующему арендатору это может быть не по душеL

 

В базе нашего агентства на данный момент более 200 предложений квартир в аренду,

Вот ссылка www.remax-czech.cz

Надеюсь, что эта информация, будет полезной для вас при поиске вашей квартиры в Праге.

Желаю Вам удачи!

 

 

С уважением Дина Маречкова

RE/MAX Alfa

Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

www.dinamareckova.com

 

При продаже лучше заключать устный или же письменный посреднический договор с агентством недвижимости?

Некоторые продавцы не хотят заключать письменный посреднический договор о продаже с агентством недвижимости а вместо этого предпочитают устное соглашение в стиле «можете предлагать мою собственность, но никакой договор я не подпишу». Частой причиной является страх или плохой опыт. Неудивительно, сомнительных риэлторов и агентств всё ещё предостаточно. Давайте рассмотрим плюсы и минусы устного и письменного договора с точки зрения продавца.

Плюсы устного посреднического договора

Вы ни в чём не ограничены. Если вам удастся найти агентство недвижимости, которое будет предлагать вашу недвижимость на основании устного договора, то у вас не будет никаких обязательств по отношению к нему, и с данной точки зрения это может показаться отличным выбором.

Минусы устного посреднического договора

  • Предмет продажи точно не определён. В большинстве случаев не продаётся одна лишь недвижимость, а несколько недвижимостей, которые образуют кроме домов и земельные участки а у квартир также доли на совместных частях дома, земельного участка или же земельные участки около дома. Не определены чётко остальные условия продажи, т. е. как она проходит и каким образом предлагается недвижимость, ограничение прав собственности, вознаграждение за оказание посредничества а также срок его платежа. Неясность всех обстоятельств образует большой простор для недоразумений и неразберих во время продажи.
  • У вас нет никаких обязательств по отношению к агентству недвижимости, но и у агентства нет никаких обязательств по отношению к вам. В случае, если возникнет какая-нибудь проблема, агентство повернётся к вам спиной и вам нужно будет со всем справляться в одиночку. А проблем может возникнуть действительно много, напр. проблемы с энергопаспортом, проблемы в договоре купли-продажи, проблемы касательно прав ещё до совершения покупки, с ответственностью за скрытые деффекты и т. д.
  • Вы не сможете заявить о рекламации их услуг, поскольку у вас нет с ними отношений на основании договора.
  • Риэлтор ничем никому не обязан, поэтому он не защищает ваши интересы. Возможно он защищает интересы покупателя или же только свои. Однако вы об этом не знаете. В таком случае вы должны быть осторожны в том, какую информацию вы ему сообщаете. Если вы риэлтору к примеру упомянете о том, что торопитесь с продажей, он это в свою очередь скажет своему покупающему клиенту, который вам после этого может дать более низкую цену предложения, чем мог бы на самом деле.
  • Фактически невозможно найти серьёзное агентство недвижимости, которое вашу недвижимость будет кому-то предлагать. Таким образом вы обречены работать с агентствами недвижимости, которые работают нелегально, часто даже не подозревая об этом. У агентств недвижимости есть некоторые обязательства перед законом. Напр. закон о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем обязует агентства недвижимости проверять участников операций с недвижимостью, GDPR решает, как относиться к персональным данным. Без вашего письменного разрешения и проверки агентство недвижимости парализовано с точки зрения серьезного предложения вашей недвижимости.
  • Агентство недвижимости не может быть ни в чём уверенно, поэтому не будет инвестировать в рекламу вашей недвижимости практически никаких денег, что радикально понижает шанс на успешную продажу.

Плюсы письменного посреднического договора

  • Качественный посреднический договор чётко определяет предмет продажи, как она в точности проходит, цену недвижимости, вознаграждение за оказание посредничества и срок его платежа а также другие обязательства продавца и агентства недвижимости. Всё это минимизирует потенциальные споры а сделка проходит более гладко.
  • Качественный посреднический договор включает заявление продавца, напр. о состоянии недвижимости, ограничении прав собственности и т. д. . Благодаря этому элиминируются такие случаи, когда продавец «забыл» упомянуть важную информацию, которая может негативно повлиять на ход продажи.
  • Подписанием договора у вас появляются некие рычаги по отношению к агентству, посредством которых вы можете требовать выполнения её обязательств. К примеру в случае, если риэлтор приложит к вашему посредническому договору «план продаж», т. е. конкретный план действий связанных с продажей, которые будет выполнять, тогда ясно, что можно от такого агентства ждать. Агентство в таком случае обязано напр. информировать вас о ходе продаж. А в случае, если  агентство не выполняет свои обязательства, вы можете пожаловаться менеджеру или же расторгнуть договор.
  • В случае, если вы не довольны деятельностью агентства, то вы можете жаловаться не только у руководства компании, но и обратиться в ассоциацию агентств недвижимости ( если такова является её членом ) или же в чешскую торговую инспекцию.
  • Заключая посреднический договор, вы выражаете желание продать недвижимость, агентство тем самым мотивировано и готово инвестировать деньги в рекламу недвижимости. Силы приложенные в маркетинге увеличивают шансы на успешную продажу.

Минусы письменного посреднического договора

  • Письменный посреднический договор обязует как агентство недвижимости, так и вас. Из договора следуют определённые обязательства. Типичное обязательство продавца — это, как правило, продать недвижимость при условиях условленных в договоре. В случае, если вы передумаете продавать недвижимость или же каким-либо иным способом будете мешать деятельности агентства,  агентство может потребовать компенсацию за напрасно приложенное усилие.
  • Если вы заключите письменный договор с несерьёзным агентством, такое агентство вас может довести до ненужных проблем и грозить санкциями. Именно поэтому лучше проверить, на сколько качественно как агентство недвижимости, так и сам риэлтор, прежде чем подписывать что-либо.

Если вы знаете, что хотите продать недвижимость, выберите качественное агентство недвижимости и риэлтора и заключите с ним письменный договор. Однако если вы не уверены на 100%, что хотите продать недвижимость, ни с каким агентством ничего не заключайте, таким образом вы избавите друг друга от немало разочарований.

Качественные риэлторы хотят обо всех важных вопросах договориться в письменном виде заранее, чтобы исключить потенциальные споры и обеспечить гладкое прохождение сделки по недвижимости. Неудачные и новые риэлторы часто обо всём договариваются с клиентами лишь устно, иногда даже только по телефону а важные вещи решают на ходу или же не решают вообще. Такой способ продажи, разумеется, влечёт за собой последствия, в качестве которых — частые споры с продавцом. Иногда в такие споры вовлечены и покупатели. Вся операция с самого начала вплоть до конца стоит на воде, что учитывая её размер весьма рискованно. А отсутствие письменных договоров часто является основанием для жалоб на непрофессионализм агентств недвижимости. Избегайте сотрудничества с агентствами недвижимости, которые не настаивают на письменном и ясном разъяснении условий такого  сотрудничества. В подавляющем большинстве случаев в попытке облегчить процесс продажи, вы скорее его наоборот усложните а в добавок к этому ещё и не продадите недвижимость на столько выгодно, на сколько бы могли.

 

С уважением Дина Маречкова

RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

www.dinamareckova.com