Как ПРОДАТЬ квартиру в Праге?

квартира

Продать квартиру, как и любую другую недвижимость, самостоятельно ЛЕГКО!

Сейчас я открою большой секрет, что продать квартиру или любую другую недвижимость самостоятельно ЛЕГКО!

И у каждого пункта я опишу, какую работу проделывает риелтор (для сравнения).

 

Что вам нужно для успешной продажи квартиры?

  1. Иметь общее представление о процессе продаже (интернет и чешские ресурсы вам в помощь) и проконсультироваться с адвокатом и бухгалтером.

Что сделает риелтор?

Разъяснит вам весь процесс сделки, со всеми возможными тонкостями и вариантами. Например, как правильно поступить в случае продажи квартиры, купленной в ипотеку, покупателю, который тоже привлекает ипотечный кредит? Риелтор, общаясь напрямую с банком, выяснит все детали погашения ипотеки, и самое главное, в этом случае, предложит способы сокращения штрафов и сроков реализации подобной сделки. При продаже квартиры не менее важен вопрос налогов, которые ожидают продавца, и в этом случае помощь риелтора, который подберет опытного адвоката и бухгалтера, сделают сделку максимально безопасной и выгодной. Кроме этого, вместе с вами, используя свой опыт и знания, выберет план продажи, предложит инновационные методы, предоставит информацию о формах счетов хранения.

 

  1. Необходимо сделать хорошие фотографии. Желательно, хорошего разрешения, фотоаппаратом, при дневном свете и без отражений ног, рук и прочих частей тела в зеркалах. Не допускается присутствие на фотографиях детей, животных, личных вещей и общего беспорядка.

квартира

Что сделает риелтор?

В зависимости от состояния квартиры, риелтор привлекает фирму, которая занимается Homestaging (я отдельно напишу статью о разновидностях Homestaging). Суть в том, что квартиру приводят в привлекательный для фото-видео съемки вид и последующих просмотров. Если квартира пустая, то фирма временно предоставляет мебель, проводится дизайн и уборка квартиры.  После того, как всё готово, на съёмку приглашают фотографа, проходит фотосессия и видеосъёмка как объекта, так и района, в некоторых случаях снимается видеотур. Не секрет, что хорошая, презентабельная фотография квартиры «продает» её быстрее и выгоднее.   

 

  1. Необходимо подготовить все документы для продажи. Если их нет, или есть, но не все, то нужно сделать запрос в кадастр и обязательно найти план квартиры в своём договоре купли-продажи. В случае его отсутствия, составить планировку квартиры самостоятельно при помощи специальных графических программ.

документы

Что сделает риелтор?

Сам соберёт все доступные документы, даже если будут необходимы подтверждения из строительного управления на проведённые изменения в объекте. При необходимости проконсультируется с адвокатом. Заранее подготовит все необходимые документы так, чтобы в процессе продажи не возникло непредвиденных вопросов и задержек. А план квартиры, при необходимости и в формате 3D, подготовит фотограф, который проводил замер. 

 

  1. Правильно рассчитать цену недвижимости и разместить объявление.

На практике это не так просто, как я часто слышу от обывателей. Хотя, казалось бы, можно воспользоваться проверенным методом, то есть посмотреть за сколько предлагаются подобные квартиры в вашем районе и прикинуть примерно стоимость квадратного метра. Учитывая, что, как правило, своя квартирка всегда «лучше и краше», добавить к цене процентов 20% и разместить объявление на проверенных сайтах, таких как www.sreality.cz и www.bezrealitky.cz,  заплатив за это определенные деньги. У нас у риелторов совсем другие условия на размещение объявлений на сайтах недвижимости, поэтому, честно говоря, даже не знаю, сколько это стоит пользователей.

Деньги

Что сделает риелтор?

Рассчитает стоимость квартиры исходя из данных рынка и множества дополнительных параметров, влияющих на цену, минимум по двум методикам. Сравнив оба варианта, определит реальную рыночную стоимость вашей квартиры. Кстати, эта методика очень схожа и с методом, которым пользуются профессиональные оценщики для банков.

Риелтор начнет процесс продажи с размещения объявления о продаже вашей квартиры минимум на 7 высокопосещаемых сайтах по продаже недвижимости в Праге и по договорённости использует локальную рекламу.

Есть ещё, как минимум, три способа, которыми хозяева объекта самостоятельно воспользоваться не смогут.

  • Аукцион
  • День открытых дверей
  • Сотрудничество с другими агентствами и риелторами.

 

  1. Принимать звонки и договариваться о просмотрах с клиентами.

Советую запастись терпением и временем. Открою вам ещё один секрет, существуют специальные программы, которые фильтруют объявления о продажах от прямых собственников, и пересылают их агентствам недвижимости за денюжку. И тут готовьтесь! Шквал звонков от желающих «поучаствовать» в продаже вашей квартиры, может серьезно нарушить ваши планы и не оставить вам свободного времени.

Звонят как правило «новички», терять им всё равно нечего … я тоже так прозванивала собственников в начале своей карьеры … ровно в 9 утра …J

Вам будет звонить очень и очень много людей…

На сайте www.bezrealitky.cz, по крайне мере, есть возможность указать лишь электронную почту, без номера телефона… Но есть и такие «новички», которые будут представляться покупателями и на просмотре будут пытаться «уговорить вас на сотрудничество» J

Что сделает риелтор?

Заранее договорится с вами в какие дни просмотры будут для вас наиболее комфортны, в случае, если квартира не свободна.

Организует «день открытых дверей», как правило в выходной день, чтобы всем интересующимся было удобно подойти на просмотр.

Проведет переговоры отдельно с каждым клиентом, выберет наиболее подходящий для вас вариант.  

В случае высокой заинтересованности и с целью повышения цены продажи, риелтор может провести аукцион. Цена вашей недвижимости повышается за счет реальных предложений от желающих приобрести именно вашу квартиру. Естественно, правила аукциона определяются заранее.

 

  1. Провести сделку.

Вам необходимо будет договориться с вашим покупателем о выборе адвоката. При прямой продаже нужно договорится о форме и способе вносимого залога. Не ждите просто так, пока покупатель решит сам вопрос с банком! Вы можете напрасно потерять время! НО имейте ввиду, что если вы воспользуетесь возможностью заключить договор будущей купли-продажи, адвокат не будет определять причину по которой произойдёт возврат залога вам или покупателю! Вам нужно будет в любом случае договорится. К сожалению, бывают ситуации, когда что-то пошло не так, и тогда, как правило, у продавца и у покупателя своя правда. Для того, чтобы всё было однозначно корректно и правильно, НЕ СКАЧИВАЙТЕ договоры из интернета, за них никто не отвечает!

сделка

Что сделает риелтор?

Подготовит и заранее отправит договор о резервации покупателю, предварительно обсудив его с продавцом. То есть все основные моменты с продавцом будут проговорены и представлены покупателю. Далее, обычно, свои изменения вносит покупатель или его адвокат. 

В некоторых случаях риелтор продавца общается напрямую с адвокатом покупателя, в сложных случаях адвокат агентства с адвокатом покупателя. В договоре резервации прописывается вся схема сделки включая сроки её реализации. За правильность, а главное, безопасность договора отвечает адвокат и агентство, которые ПО ЗАКОНУ должны быть застрахованы. Например, у нашего адвоката каждый депозитный счёт застрахован на сумму до 20 млн. Крон.

Риелтор продавца в первую очередь действует в интересах своего клиента, то есть в ваших интересах.

Все остальные этапы сделки проходят уже в соответствии с механизмом, который будет обозначен в договоре резервации.

 

 

  1. Ещё, очень важно решить, как разделить с покупателем расходы по сделке.

В случае прямой продажи, расходы должны быть поделены 50/50 с покупателем, главное — обо всём договориться предварительно.

 

Как у риелтора?

Есть три шага к успешной сделке, требующие определенных затрат:

Подготовкавсе предоставленные услуги, необходимые для качественной продажи (Homestaging, фотосессия, видео), оплачиваются риелтором или агентством сразу же при получении счетов. Удивительно, но поставщики этих услуг не хотят ждать пока вы получите деньги от продажи объекта.

Процесс продажирасходы на рекламу, размещение, организацию просмотров, консультации с адвокатом, бухгалтером, ипотечным специалистом.

Сделкарасходы на составление договора купли-продажи, аренда счёта ячейки, кадастровые сборы.

 

Весь процесс продажи может длиться от месяца и ДО года, то есть всё это время риелтор работает бесплатноJ , оплачивая расходы по объекту.

При этом, так уж заведено, что риелтор свои комиссионные получает уже после завершения сделки.

У Вас ещё осталось ощущение, что деньги платить не за что?

 

Итог, каждый сам для себя решит, что для него в приоритете, его время или сумма комиссионных, которые нужно будет риелтору оплатить.
Но целью этой статью не «уговорить» продавать через агенство и риелтора а подать информацию о том, что для Вас может сделать Ваш риелтор.

Удачи!

С уважением Дина Маречкова

RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

www.dinamareckova.com

Как купить квартиру в Праге?

Об этом есть много информации в интернете, но хочется добавить информацию и от меня 🙂

Я знаю только два пути:

1.   Обратиться в агентство недвижимости или к частному риелтору.

В чём плюсы?

Экономия времени.  Это основной и бесспорный плюс.  Ведь поиск действительно подходящего объекта может занять очень много времени.  Очень редко потенциальные покупатели, только приехавшие в Прагу, могут сразу же сказать в каком районе они хотели бы жить, чтобы удовлетворить все свои потребности (школа, работа, транспорт, магазины и т.п), и при этом уложится в рамки отведённого бюджета. Точно также это касается и покупателей, которые уже живут в Праге, у которых уже есть своя работа, ограничивающая время на поиск, отбор и проверку подходящих вариантов. Гораздо лучше, когда этими рутинными вопросами, в период, когда вы работаете, занимаются профессионалы, используя свои каналы информации, отфильтровывая варианты по вашему запросу и предлагая вам лишь, то что действительно соответствует вашим критериям.

Правильная инвестиция.  Это самая важная составляющая для инвесторов. Покупатель инвестирует свой капитал и хочет впоследствии получить прибыль от аренды или перепродажи недвижимости через определённое время. Грамотный Риелтор, работающий в сфере недвижимости, может не только сориентировать в инвестиционно-привлекательных районах города, но и рассчитать планируемый рост стоимости объекта и потенциальный доход от инвестиций.

Юридическая поддержка, чистота сделки. В каждой стране есть свои законы и правила, которые необходимо знать. Конечно же знать их все невозможно и поэтому одно из решений — это нанять адвоката. Как правило, адвокат работает с документами, которые он получает и впоследствии руководствуется законом для анализа сделки. Но для того, чтобы не закидывать своего адвоката ненужной информацией, за анализ которой нужно будет каждый раз платить по тарифу, независимо от того купите ли вы квартиру или нет, желательно иметь общее представление о подобного рода сделках. Риелтор же в сложных случаях, как правило, не только консультируется со своим адвокатом, оплачивая ему услуги по более выгодному в рамках сотрудничества тарифу, но и очень часто опираясь на свой личный опыт, что порой бывает ценней чем консультация у адвоката.

Поиск на расстоянии. Да, именно наличие риелтора позволит вам искать недвижимость на расстоянии. К вашему приезду и полностью под ваше время будут запланированы просмотры с максимально эффективной затратой времени. Самостоятельно это будет сделать очень трудно, не зная языка, менталитета и прочих особенностей ведения переговоров в Чехии.

Движение финансов, особенности бухгалтерии, ипотечное кредитование. Неотъемлемая составляющая часть любой сделки и одна из самых значимых. В этом процессе обязательно нужен опытный специалист, который проведет вас по всем этим процессам без препятствий.

Проверенные контакты.  Хороший специалист по недвижимости контактирует со множеством полезных партнеров. Это касается не только связей в официальных учреждениях, таких как кадастр и налоговая инспекция, но и в банках, нотариальных конторах, ведущих девелоперов. Ведь всё можно решить гораздо быстрее, если есть хорошие и проверенные партнеры.

Языковой барьер.  Русскоязычный риелтор в Праге, это безусловный и существенный плюс. Отсутсвие языкового барьера позволит вам задать больше вопросов и получить больше ответов на сложные юридические вопросы на простом и понятном русском языке.

И конечно же есть минусы, каковы они?

Стоимость услуг агентства или риелтора.   За услуги риелтора или агентства необходимо заплатить комиссию в случае, если риелтор вам найдёт подходящий вариант, который Вы купите. Исторически сложилось так, что комиссия при подборке вариантов выражается в процентах, в среднем это 3% от стоимости объекта.  Но некоторые риелторы (в том числе и я) работают за фиксированную сумму. Почему так? Мои усилия по поиску не зависят от того, за какую стоимость объект продаётся, поэтому для меня и моих клиентов более выгодно сразу же понимать во сколько им обойдутся мои услуги, и не высчитывать каждый раз новую сумму в зависимости от стоимости сделки.

Почему это минус?  К сожалению, существует мнение, что платить не за что. В принципе, каждый человек уникален и универсален тем, что всему может научиться сам, один раз продал или купил квартиру и уже профессионал. Так же некоторые полагают, что когда вы выбираете квартиру, то за вас всё сделает риелтор продавца или девелоперской компании. Да это действительно так, сделают, но в интересах продавца. А если вы выберете конкретный проект или объект, то проанализировать плюсы или минусы этой покупки или сравнивать с другими предложениями в вашу пользу они совершенно не заинтересованы.

Не удачный выбор риелтора. Иногда встречается и такое, что вы доверились не профессионалу. Риелтора нужно выбирать тщательно. Потратьте на это время вначале и это сэкономит ваше время впоследствии, и всё пройдёт гладко.

И помните, хороший риелтор не может оказать услугу бесплатно или дёшево.

Могу сказать за себя.  Мы, риелторы, немалую часть своего времени посвящаем изучению новых законов, финансовых нововведений и методик продаж, которые постоянно развиваются. Что-то становится неэффективным и устаревшим, а что-то, наоборот  приобретает новый смысл.

Ваша инвестиция в хорошего риелтора Вам обязательно вернётся и сэкономит ваше время и ваши деньги.

 

Второй путь, как купить квартиру это:

2.   Искать самостоятельно.

Где искать?

Вся недвижимость в Праге в основном размещается на сайте www.sreality.cz , там действительно большая база недвижимости. Агентства, которые не размещают там свои объекты – вредят сами себе. Единственное, что там может не размещаться это коммерческая крупная недвижимость, такая как отели, коммерческие крупные объекты, функциональные рестораны и подобного рода заведения. Не размещаются по причине того, что подобные объекты либо продаются через посредников, конкретно занимающихся такого рода продажами в определённого рода кругах. Попасть или получить информацию о таких объектах, если кому интересно, опять же можно через посредника, который вас для начала должен проверить, располагаете ли Вы такими средствами. К сожалению, полученная информация о таких объектах может быть очень неточной, т.к. нигде не фиксируется, но об этом я как-нибудь напишу отдельно.

Так же можно искать свою квартиру на сайте www.bezeralitky.cz. Это сайт, где размещают объявления непосредственные хозяева квартир. В последнее время часто встречаются

объявления липовые или от мошенников. В случае, если вы нашли квартиру на этом сайте, рекомендую всё хорошо перепроверить, т.к. дать вам гарантии частное лицо не может и нужно запастись терпением, временем и адвокатом. Например, агентство недвижимости прежде чем дать объявление о продаже объекта всё тщательно перепроверяет, чтобы обезопасить своего клиента – продавца и себя как посредника. Права потребителя намного выше чем права предпринимателя или фирмы, поэтому все риски исключаются в самом начале. И если окажется, что объект юридически не чист, то его продажей ни агентство, ни риелтор заниматься не будут.

Плюсы?

Экономия на комиссии риелтора. Это единственный плюс, который для многих и является основным. Вы экономите на комиссии, занимаясь этим самостоятельно. Можно раскидать запросы по разным агентствам и вам будут приходить регулярно предложения, но с определённой задержкой. Так же вашим запросом могут заняться начинающие риелторы, т.к. им необходимо приобрести опыт, и на таких запросах, как правило, учатся… я так же училась в свое времяJ

Если Вы выбираете такой путь, вам всё равно не обойтись без адвоката и бухгалтера. Еще желательно проехаться по районам, чтобы определиться где вам будет комфортнее всего жить, чтобы иметь примерное представление о видах и типах квартиры в Праге, но об этом лучше почитать в интернете и на чешских ресурсах.

Минусы я, пожалуй, описывать не буду, так как то, что является плюсом в первом варианте в этом случае и будет минусомJ

Затраченное время, рискованная инвестиция, сложные финансовые вопросы, которые нужно будет выяснять самому. Если это поиск на расстоянии, то нужно будет неоднократно прилететь на просмотры, не все риелторы отвечают мгновенно на запросы о тех объектах, которые продают. Могут и вовсе не ответить или забыть. А если присутствует языковой барьер, то можно получить экспресс- курс «чешско – русского» языкаJ.  Во многих источниках пишут, что чехи говорят по-русски, да это действительно так, но скорее понимают, нежели владеют достаточным русским для проведения такого важного дела как покупка квартиры.

Какой бы вы не выбрали вариант поиска, желаю вам удачи!

 

С уважением Дина Маречкова

Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

 

www.dinamareckova.com

RE/MAX Alfa

Spalená 97/29 Praha 1

 

 

 

Каковы риски, если продавец не передает строительную документацию к недвижимости покупателю?

 

строительная документация

Большинство людей не знают, что продавец должен передать строительную документацию покупателю, иначе могут быть неприятные проблемы для обоих сторон. Продавец рискует что будет должен предоставить покупателю скидку за дефектную работу, которая может варьироваться от десятков до сотен тысяч, а у покупателя могут возникнуть трудности при последующей реконструкции.

Давайте разберём, что может случиться

Закон о строительстве — § 125 Документация фактического строительства гласит:

  • (1) Владелец здания должен хранить официальную строительную документацию, соответствующую её фактическому состоянию и постройке, в соответствии с выданными официальными разрешениями на весь срок строительства.
  • В случае, если строительная документация не была сделана, не была сохранена или не находится в надлежащем состоянии, владелец здания должен приготовить документацию о фактическом строительстве к продаже объекта.
  • При переходе права собственности на нового владельца продавец обязан передать всю документацию новому владельцу.

Мы риэлторы при продаже объектов, бывает, что сталкиваемся с такими видами ответов продавцов

«У меня её нет, дом был построен дедом которого уже вот как 20 лет нету и после его смерти ничего не осталось, продайте дом так как есть».

А что если говорим о старом доме?

дом

Продавцы ошибочно полагают, что если дом старый и документация отсутствует, это не столь важно, и достаточно объяснить покупателю, что документация не сохранилась и этим проблема будет решена. В таких случаях возможно связаться с администрацией района и запросить документацию из архива. Однако же нужно помнить, что обязательством именно владельца здания является хранить документацию.

У старых домов частым явлением бывают „чёрные“ пристройки или наоборот те постройки, которые в кадастр не были занесены по какой либо причине. Затем покупатель ошибочно полагает, что дом был введён в эксплуатацию, и может быть в последствии выявлено, что дом был введён в эксплуатацию только частично или в другом состоянии, чем зарегистрирован в кадастре. У покупателей, которые при покупке недвижимости пользуются ипотекой, это определённая выгода, недвижимость также тщательно изучается оценщиком из банка, защищая интересы не только банка, но и покупателя. Но оценщики могут ошибаться, бывает, что и они не обнаружат дефектов, покупателю также необходимо проверять недвижимость.

 

Каковы риски для продавца?

Если вы не передадите документацию покупателю или передадите ее в устаревшем состоянии, это считается дефектным показателем со всеми последствиями для продавца. Продавец несёт ответственность за дефекты недвижимости в последствии следующих 5 лет после продажи объекта. Это очень длительное время, для того, чтобы обнаружить недостатки. В случае если покупатель выясняет, что имущество не соответствует переданной документации, он может потребовать уплаты скидки за дефектную работу или в худшем случае отступления от договора. Учитывайте, что в течении последующих пяти лет экономика может попасть в рецессию, что отразится на падении цен на недвижимость. Цены на недвижимость могут упасть, как и в 2009 году, и покупатели захотят отказаться от контрактов на покупку. При последней рецесии, срок для обнаруживания дефектов составлял всего лишь 6 месяцев. Пятилетний срок пришел с новым гражданинским кодексом, который вступил в силу с 2014 года. Если Чехии снова коснётся экономический спад, и впоследствии произойдет снижение цен, рынок недвижимости будет сопровождаться нам пока что незнакомым феноменом — отступлением от договоров купли-продажи.

Подробнее об ответственности продавца за дефекты при продаже недвижимости

можно найти в статье здесь

 

Continue reading «Каковы риски, если продавец не передает строительную документацию к недвижимости покупателю?»

Купить квартиру, не будучи богатым? Почти невозможно – Чешский Народный Банк вновь ужесточает правила ипотечного кредитования.

Жизнь молодых людей в начале карьеры, молодых семей с единственным доходом и неженатых людей опять немного усложнится. Это касается по крайней мере тех, кто хочет приобрести собственное жилье. Чешский центральный банк (ЧНБ) опять ужесточает правила ипотечного кредитования. С 1 октября общий объем задолженности лица, подающего заявление на ипотечное кредитование, не должен превысить 45 % его общего ежемесячного нетто дохода, и, в то же время, общая задолженность не должна девятикратно превысить его годовой нетто доход. В общую сумму задолженности будет засчитываться не только платеж по требуемой ипотеке, но и платежи по иным кредитам (например, по кредиту на автомобиль, кредитной карте или, например, уплата судом установленных алиментов). Однако, стоит заметить, что это — всего лишь рекомендация Чешского центрального банка, а не прямое постановление. Для того, чтобы банки руководствовались рекомендациями центрального банка, пока отсутствует соответствующее законодательство. Стоит все же отметить, что банки почти всегда руководствуются рекомендациями ЧНБ.

 

Почему ЧНБ постоянно издает рекомендации?

Вкратце, ЧНБ предполагает, что кредиты могут выдаваться все большему количеству людей, у которых могут возникнуть трудности с их погашением.

В настоящий момент наблюдается рекордно низкий уровень безработицы, зарплаты растут с целью удержания хороших работников, банки привлекают дешевыми ипотеками… и все равно была выдана эта рекомендация. Несмотря на очень хорошее состояние экономики, огромным темпом растут и цены на недвижимость. В прошлом году цены на недвижимость росли быстрее всех в Евросоюзе: средний годовой прирост составил 16 %. Следовательно, увеличивается и объем денежных средств, выделенных в виде кредитов. Тем не менее, цены недвижимости растут быстрее доходов населения, поэтому ЧНБ считает, что этот вопрос необходимо контролировать. «Самые большие риски возникают во времена благосостояния, когда люди и банки пренебрежительно относятся к рискам. Это опыт получен во многих прошлых кризисах», сказал Йиржи Руснок, губернатор ЧНБ.

 

Не первое и далеко не последнее ужесточение

Осенью 2016 г. ЧНБ порекомендовала, чтобы банки не выдавали ипотеки на всю сумму недвижимости — заявитель должен обладать частью собственных средств. Благодаря этому ужесточению большинство людей теперь может взять кредит только на 80 % суммы недвижимости. Вот только эффекта почти никакого — было подано еще больше заявлений на ипотеку. Но ЧНБ хочет, чтобы заявления подавали только те люди, у которых никогда не возникнет проблем с их погашением (либо же отсутствие этих проблем можно предполагать).

 

Что же делать, если вы хотите собственное жилье?

И все-таки есть несколько способов. Прежде всего стоит знать это: если вы выбрали недвижимость или если вы ее ищете, поспешите подать заявление на ипотеку (так, чтобы до октября ее утвердили). Однако, у пяти процентов от общего объема кредитов банки могут не принимать рекомендацию ЧНБ во внимание. Возможно, это исключение коснется и вас. Если нет, то вы можете взять кредит вместе с еще кем-нибудь. Потом, стоит рассмотреть варианты недвижимости за границами Праги или Брно. Потому что прежде всего в этих городах недвижимость наиболее дорога с учетом суммы доходов. Стоит также продумать, есть и будут ли у вас средства на погашение ипотеки. ЧНБ хочет не препятствовать людям покупать недвижимость, а всего лишь сделать так, чтобы ее покупали только те, у которых в будущем не возникнет проблем с погашением ипотеки.

 

 

Какова ответственность продавца за дефекты недвижимости при продаже дома или квартиры

Так называемые скрытые дефекты недвижимости.  

При продаже дома или квартиры продавец должен считаться с тем, что по отношению к покупателю он несёт ответственность за фактические недостатки недвижимости –дефекты. Для продавца процесс перевода недвижимости не ограничивается одним лишь переводом права собственности и уплатой покупной цены, однако покупатель может предъявлять продавцу свои претензии по ответственности за дефекты недвижимости и постфактум. Целью данной статьи является описание рисков, проистекающих для продавца из действующего правового порядка, а также способов их минимизации.

 

Что такое дефекты недвижимости?

Сперва необходимо определить, что является  дефектом недвижимости.

Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н. юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц). В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.

Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.

Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.

 

Ответственность продавца за дефекты

Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.

Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты. Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи. Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.

Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.

Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:

  • Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
  • при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
  • дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).

В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е. неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец. И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.

Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя. Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать. В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.

В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты.  В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены. В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.

 

Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности. Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешскомnemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»

(как это выглядит на чешском nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)

 или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“).  Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.

Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость. Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п. Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.

Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.

Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки. Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.). Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить.  Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.

 

Как продавец может лишиться сотен тысяч

Учитывая то, что, как правило, при продаже более старой недвижимости всегда найдется какой-либо недостаток, адвокатские бюро, сотрудничая с авторизированными инженерами, предлагают услугу «обнаружения скрытых дефектов» и последующих переговоров о снижении покупной цены. Адвокатские бюро располагают системами, которые автоматически их уведомят о том, что произошел перевод недвижимости, и автоматически составят письмо покупателю с предложением данной услуги. При помощи этого инструмента адвокатские бюро могут легко связаться с большим количеством покупателей. А если вы продаёте недвижимость, то, наиболее вероятно, что свяжутся и с вашим покупателем. См. пример письма, которое получила наш клиент:

Предложение выглядит привлекательно, покупатель ничего не должен платить, и тем не менее, можно возвратить в среднем 389.546,- Чк в виде договоренной скидки, что следует из предложения во флаере, который можно скачать здесь>>.  Другое предложение подобной услуги можно найти например здесь: www.vasenaroky.cz/bydleni или www.zdravanemovitost.cz/zpetneprovereni

 

Как эффективно защититься?

Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах. Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.

 

Пример из практики

Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги. Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты. Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты. Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант. В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката покупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.

 

Гарантийная ответственность

В заключение ко всему вышесказанному я хотел бы добавить, что часто любительская общественность путает законную ответственность за дефекты, о которой повествует данная статья, и т.н. гарантийную ответственность. Гарантийная ответственность фактически означает соглашение продавца и покупателя, что переводимая недвижимость не будет в течение определенного периода времени иметь дефекты (т.е. будет в течение определенного периода способной исполнять свою стандартную функцию или сохранит свои стандартные качества). В таком случае, не имеет значения, имела ли недвижимость дефект уже в моменте перехода риска возникновения ущерба на покупателя, или же этот недостаток проявился уже впоследствии. Этим договорным положением продавец гарантирует покупателю, что в течение установленного срока недвижимость не будет иметь дефектов, без учета того, в какой момент они возникли. С гарантийным сроком мы сталкиваемся прежде всего у новостроя, которые продают девелоперы т.н. потребителям (лицам, не являющимся предпринимателями). Согласно превалирующему правовому мнению, девелоперы обязаны предоставить потребителям минимальный гарантийный срок 24 месяца. Однако, в отношениях между частными лицами мы обычно не сталкиваемся с оговоренной гарантийной ответственностью, равно как право на нее не установлено законом

 

Автором статьи является наш адвокат Ян Заичек.

Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa