Как действовать при покупке при участии агенства и финансировании ипотекой

Итак, вы выбрали себе квартиру в Чехии, решили, что будете вносить залог на покупку и оформлять ипотеку. Какие дальнейшие шаги вас ожидают? Об этом вас должно проинформировать агентство, которое продаёт квартиру, но для сравнения я опишу стандартную процедуру купли-продажи квартиры в Чехии с привлечением ипотечного займа.

Отмечу, что этой последовательностью действий пользуюсь я, но это не является единственным вариантом, в некоторых случаях эта схема может несколько отличаться.

Последовательность действий при покупке при участии агенства и финансировании ипотекой:

В тот момент, когда вы для себя решаете «ДА, БЕРУ» и сообщаете об этом агенту продавца квартиры, первое, что будет необходимо, это составить «Договор резервации» — «Rezervační smlouva». Как правило его составляет агентство, продающее объект. Этот договор фиксирует ваши намерения купить квартиру, а продавца продать ее на оговоренных условиях, гарантированных суммой залога, который вносится покупателем. Размер залога НЕ ДОЛЖЕН ПРЕВЫШАТЬ комиссионные агентства. Стандартная комиссия агента – от 3% до 5% от стоимости квартиры плюс НДС 21%. Почему НДС плюсом? Если вы являетесь плательщиком НДС, то у вас есть возможность вернуть эту сумму налога от государства. Если вы не плательщик НДС, то в договоре указывается конечная сумма с налогом. В случае, если вам нужен перевод этого договора, то на это потребуется до 5 рабочих дней. Это определённая задержка, которую нужно согласовать с продающей стороной… Имейте ввиду, что на этом этапе переговоров, каждый день и час играет БОЛЬШУЮ роль, и агентство может не пойти на это. Ваш интерес ещё не закреплён договором и пока вам никто ничего не должен. Нужно помнить, что договор резервации не только обязывает ВАС купить квартиру, но и продавца продать недвижимость ВАМ и только вам!

Любая сторона договора может отправить договор адвокату для консультации. Рассчитывайте, что в этом случае, адвокаты берут себе еще 2-3 дня на работу (более занятые, и больше).

 

Последующие шаги:

  1. Подписание договора резервации (Dohoda o složení blokovacího depozita или Rezervační smlouva) — трёхсторонний договор, который подписывают продавец, агентство и покупатель. У агентства должны быть предварительно готовы все бланки, поэтому подготовка не должна занять боле чем 1 день. Как правило, в первую очередь его должны направить продающей стороне, а потом вам, но в некоторых случаях его направляют сразу же обеим сторонам. Стандартный срок действия договора резервации – 30 дней. Но, если нужно больше, договаривайтесь предварительно.

ВАЖНО! Вы должны быть уверенны, что собственник ЗНАЕТ о том, что за его квартиру вносится залог. Для этого необходимо его личное присутствие на подписании договора. Если нет возможности личного присутствия собственника, то его представитель должен иметь заверенную доверенность на уполномоченное лицо. Так же, необходимо сверить данные покупаемой недвижимости с её выпиской из кадастра (LV- list vlastnictví) – его должно вам предоставить агентство.

 

  1. На основании подписанного «Договора резервации» вы вносите залог на счет агентства. На банковский перевод, как правило, уходит два рабочих дня. Все переводы в чешских банках длятся 1 день, в крайнем случае — два.

ВАЖНО! Мы в нашем агентстве получаем свои комиссионные только тогда, когда проходит регистрация права собственности покупателя в кадастре (25 дней с момента подачи документов на рассмотрение). Проследите, чтобы свои комиссионные агентство получило хотя бы тогда, когда документы поданы в кадастр, а не в момент подписания договора купли-продажи. Что может случиться? Если вдруг в кадастре произойдёт какой-то казус, то агентство должно помочь вам с устранением ошибки и должно быть материально заинтересовано выполнить это в кратчайший срок!

 

  1. Как только фиксируется залог, начинается процесс подготовки документов, а именно – направляется адвокату договор резервации, а так же все данные и пожелания по сделке. Адвокат готовит пакет документов и в период от 2-х до 5-ти дней, как правило, договоры готовы.

ВАЖНО! В случае, если Вы покупаете квартиру с привлечением ипотеки, ПОМНИТЕ, что Продавец также будет являться участником договора с банком! Ведь, на момент подписания договоров купли-продажи и залоговых договоров с банком, именно продавец является собственником, а в банковском договоре всегда прописано, что фактом подписания договора купли-продажи и внесением их в кадастр продавец снимает с себя все обязательства и передаёт их покупателю. Банк предоставляет свою часть средств именно на основании этого залогового договора ранее, чем залоговое право будет зарегестрировано в кадастре. Иная схема, к сожалению, на данный момент не практикуется.

Когда договора обсуждены и утверждены, стороны договариваются об их подписании.

 

Какие договоры подписываются?

  1. Договор купли-продажи с покупателем (Kupní smlouva).
  • Количество экземпляров: по количеству участников (покупатель, продавец, кадастр, банк).
  • Заверение подписей: Обязательно заверение для банка и кадастра. Если вы, как покупатель, также хотите иметь договор с заверенной подписью, скажите об этом.

Вам, как стороне покупающей, возможно не дадут в руки договор до момента внесения средств на счёт-ячейку. Ранее так делали, так как был риск, что договор внесут в кадастр раньше, чем будет оплачена сумма на счёт. Сейчас это уже не представляет собой никакого риска, т.к. введённые поправкой 2014г. меры безопасности кадастра, так называемый охранный срок (ochranná lhůta), охраняет именно собственников недвижимости. Кадастр обязан их информировать, если подача документов каким-либо образом их затрагивает. Охранный срок длится 20 дней, в этот период документы в кадастре просто лежат и кадастр извещает собственника о том, что по его недвижимости внесены документы. В случае если он против или не знает о том, что что-то происходит, он должен оповестить кадастр. По истечении этого срока в течении примерно 5 рабочих дней проходит регистрация.

 

  1. Заявление о внесении договоров купли-продажи в кадастр (Návrh na vklad vlastnického práva), которое сопровождает договора купли продажи.
  • Количество экземпляров: достаточно двух, один остаётся в кадастре, второй, возможно, нужно будет предоставить в банк.
  • Заверение подписей: не нужно

 

  1. Договор хранения на предоставление счёта-ячейки адвокатом (úschovní smlouva). На этом счету будут находиться денежные средства всё время, пока не пройдёт регистрация права собственности в кадастре на покупателя.
  • Количество экземпляров: по количеству участников
  • Заверение подписей: Если Вы подписываете договора в присутствии Хранителя счета-ячейки, то подписи заверять не нужно.

Кто может быть Хранителем счета-ячейки? Счет-ячейка есть у нотариусов, адвокатов и банков. Чаще всего используются счета-ячейки у адвокатов, потому как адвокаты более гибкие, оперативные и с ними проще договориться. Адвокат должен предоставить свой номер адвоката, по которому можно проверить, застрахована ли его ответсвенность. Банки и нотариусы предоставляют счета-ячейки за тарифную плату, которая может быть в размере процента от суммы, которая будет храниться.

 

  1. Залоговый договор с банком (Zástavní smlouvy) — это договор, на основании которого, Банк регистрирует своё залоговое право на недвижимости, которую Вы покупаете с помощью банка.
  • Количество экземпляров: по количеству участников
  • Заверение: 1 договор для банка, 1 для кадастра, остальные — по желанию.

Продавец подписывает этот договор потому, как на момент заключения договоров юридически является собственником, а банк предоставляет средства покупателю для покупки квартиры раньше, чем покупатель станет собственником.

 

  1. Заявление в Кадастр о внесении залоговых договоров в кадастр (Návrh na vklad zastavního práva), которое сопровождает залоговые договора.   

Что происходит после подписания договоров?

  1. ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ – Вы перечисляете на счёт- ячейку ту часть средств, которая не финансируется банком, первоначальный взнос – vlastní zdroje.
  2. ВНЕСЕНИЕ ЗАЛОГОВЫХ ДОГОВОРОВ В КАДАСТР – агентство, ваш ипотечный боркер или вы вносите залоговые договоры в кадастр. Банку предоставляете подтверждение из кадастра (заявление с печатью кадастра, что документы были приняты).
  3. ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ СРЕДСТВ БАНКА – Банк, на основании подтверждения о внесении залоговых договоров в кадастр, перечисляет на счёт-ячейку адвоката предоставленные вам средства. На перечисление денег у банка, как правило, есть срок 10 рабочих дней, но на практике всё происходит в течении максимум 5 рабочих дней.
  4. ВНЕСЕНИЕ ДОГОВОРОВ КУПЛИ ПРОДАЖИ В КАДАСТР — Когда на счёте- ячейке собирается вся сумма полностью, агентство должно передать договор купли -продажи в кадастр.
  5. ЗАПИСЬ В КАДАСТРЕ — Ожидание 25 дней после внесения договоров в кадастр. Можно отслеживать на сайте кадастра.
  6. ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ — Срок по договору мы стандартно указываем — 5 рабочих дней с момента регистрации права собственности.

 

Хочу предупредить, что данная статья не является инструкцией для самостоятельной покупки квартиры! Она ни в коем случае не заменит вам специалиста, риелтора или адвоката. Цель этой статьи — подкрепить полученную вами от вашего риелтора информацию или подготовить вас к её получению.

В следующий раз я подробно расскажу вам об очень важных юридических терминах, которые могут пригодится вам при изучении документов выбранной вами квартиры

 

Желаю Вам удачи и гладкого процесса сделки!
С уважением,
Дина

www.dinamareckova.com

 

На что обратить внимание, когда и вы покупаете квартиру в Чехии?

Итак, вам повезло, и вы нашли подходящий вариант квартиры, да еще и напрямую от хозяина без участия агентства или частного риелтора.  Изначально я предполагаю, что если квартиру продает профессионал, то все юридические моменты улажены. Тем не менее в любом случае вам необходимо:

  • Удостовериться, кто именно является хозяином квартиры. Если интересы продающей стороны в переговорах представляет уполномоченное лицо, то доверенность обязательно должна быть с заверенной подписью собственника недвижимости. Данные о недвижимости вам необходимо сверить с данными по кадастру недвижимости. Это основа, но именно этому не все уделяют должное внимание.

Если квартира находится в залоге у банка, т.е. на недвижимости есть залоговое право банка, попросите предоставить её хозяина подтверждение от банка в том, что при оплате суммы — Х, залоговое право будет снято. Как правило, собственники, хотя бы предварительно, должны знать остаток залога. В Чехии продажа недвижимости с залоговым правом не является проблематичными.

  • Если вы финансируете покупку недвижимости ипотечным кредитом, то получите от банка предварительный ответ по возможной ипотеке. НЕ СОВЕРШАЙТЕ поспешных действий! Уведомите об этом продавца. Не скрывайте ваших намерений и опасений. Это покажет продавцу серьёзность ваших намерений, а скрытность и излишняя тревожность лишь насторожит его.
  • Выясните и уточните планы по реконструкции дома и того, что было уже сделано в рамках этого. Всё это должно быть указано в zápisu ze schůze shromáždění vlastníků jednotek (выписке из протокола собрания собственников квартир). В каждом доме есть ТСЖ, которое обязано хотя бы 1 раз в год собираться для планирования текущих дел по содержанию дома, обсуждения и утверждения. Это тема достаточно обширная и я напишу об этом отдельную статью в ближайшем будущем.
  • Разберитесь заранее с будущими коммунальными платежами, а главное с отчислениями в фонд реконструкции. Это связано и с тем, что как указано выше, в фонде реконструкции уже должна быть накоплена определенная сумма, предназначенная на те или иные ремонтные работы и, если вы всерьёз замышляете покупку квартиры в этом доме, вы имеете полное право знать об этом. Вполне вероятно, что на планируемый большой ремонт (крыша, теплоизоляция) может быть оформлен кредит, и вы также должны знать об этом, т.к. вам придется его оплачивать в регулярных оплатах ТСЖ. Как правило, это достаточно выгодный банковский продукт, который предоставляется лишь для ТСЖ и заключение подобного кредитного договора должны подтвердить все собственники квартир в доме.
  • Запросите также и правила дома – STANOVY. В каждом доме существуют определённые правила, которые касаются не только «цветочков на подоконнике» в доме, но и других не менее важных моментов. Особое внимание на это нужно обратить в случае, если вы покупаете квартиру в доме, где не большое количество квартир, это как маленькое государствоJ
  • Ну и еще один немаловажный момент. В каждом доме сообщество собственников жилья выбирает Председателя — PŘEDSEDA SPOLEČENSTVÍ. Это тот самый главный в ТСЖ. Желательно предварительно с ним пообщаться, можно просто позвонить, встречаться он вряд ли захочет … представьтесь и скажите, что собираетесь покупать квартиру.

 

Что Вам должен предоставить продавец?

  • Evidenční list – подтверждение о коммунальных платежах, сколько платить и за что.
  • Если в квартире были сделаны какие-либо строительные изменения, то подтверждение того, что это было сделано официально.
  • BEZDLUŽNOST – подтверждение, что за квартирой не числится никакой долг на текущих авансовых платежах (предоставляется к дню подписи договора купли-продажи).
  • Остальные документы для банка. В том числе документ, на основании которого текущий владелец стал собственником этой недвижимости – nabývací titul

В скором времени я напишу отдельную статью о необходимых юридических терминах при грамотном оформлении покупки квартиры в Чехии.

Желаю Вам удачи!

 

С уважением Дина Маречкова

RE/MAX Alfa

Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

www.dinamareckova.com

 

КАК СНЯТЬ В АРЕНДУ КВАРТИРУ В ПРАГЕ?

*На основании Закона č. 89/2012 Sb, который регулирует правовые отношения при найме жилья, последняя поправка которого была принята и является действительной с 1.1.2014г.*

Я отмечу наиболее важные моменты, потому как, незнание закона, ни в коем случае, не освобождает вас от ответственности, тем более в чужой стране.

Ниже я приведу примерные цены за аренду квартир в среднем. Конечно же, существуют исключения, когда цена за квартиру выше за счёт какого-либо дополнительного преимущества, такого как парковка в центре Праги, огромная терраса с видом на город и тому подобного.

Цены действительны на момент – декабрь 2018

Данные взяты из внутренней базы агентства Re/Max — Реализованные аренды квартир за последние два года, то есть 2017 и 2018 год. Курс 1 евро за 26 крон по ЦНБ Чехии.

 

Обратите внимание, что в средних ценах аренды квартиры не учтены коммунальные платежи, электричество, интернет, страховка.

Возможно, что при поиске вы увидите несколько другие цены — выше или ниже обозначенных. Помните, что это средние цены в указанных районах. Каждый из этих районов подразделяется ещё на микрорайоны, где цена аренды квартиры может достаточно сильно отличаться от средней по району.

Таблица составлена для примерного ориентирования в ценах, учитывая район и размер квартиры.

 

Как подготовится и на что обратить внимание?

Вам необходимо точно определить свой бюджет, и иметь ввиду, что цены, которые указаны в объявлениях, как правило, не включают в себя коммунальные платежи (poplatky).

  1. Обратите особое внимание пометке – POPLATKY — какие предполагаются коммунальные платежи за данную квартиру! И ПОМНИТЕ, что коммунальные платежи в Праге оплачиваются авансово, то есть вы, на протяжения года платите фиксированную сумму, и только по результатам показаний счётчиков ТСЖ (SVJ) предоставляет собственнику (вашему арендодателю) Счёт за оказанные услуги примерно к концу апреля/мая/июня, всё зависит от скорости работы ТСЖ. Поэтому, РЕКОМЕНДУЮ воду попросту не лить и свет без необходимости не жечь,  чтобы весной не быть неприятно удивлённым.  После перерасчета Вас попросят сумму доплатить (в случае перерасхода) или, если вы жили рационально, вам вернут всё что вы авансово переплатили. Всё это обязательно прописывают в договоре аренды.

 

  1. Вы можете увидеть, что в сумме коммунальных платежей не учтена сумма за электричество. Для примерного расчёта это 300/500 крон на человека. Договор на потребление электроэнергии, как правило,  хозяева квартиры захотят перевести на вас.  Независимо от того, будет ли договор зарегистрирован на вас или вы будете платить за электричество собственнику, вы, также как и в случае коммунальных платежей, должны будете получить от электрокомпании или собственника счёт, на основании которого должны будете доплатить за перерасход или вам вернут переплату. На основании вашего среднего фактического годового расхода электроэнергии вам повысят или же снизят авансовые платежи. РЕКОМЕНДУЮ, если вы предполагаете, что вас будет жить двое, трое или большая семья, предварительно адекватно повысить сумму авансового платежа за электричество (из расчета 300/500 крон за человека), чтобы в итоге не доплачивать очень большую сумму.

 

  1. Аналогично учитывается и оплачивается расход газа. И если в квартире газовое отопление, то сумма может достигать и 1000 крон на человека.

 

  1. Интернет. Как правило, это дополнительно обойдется вам около 500 крон в месяц, в зависимости от поставщика услуги и тарифа, который вы себе выберете.

 

Как искать квартиру? Самые известные сайты где можно найти подобного рода варианты квартир в аренду это: www.sreality.cz, www.bezrealitky.cz. Если вы найдёте подходящий вариант, то не медлите и звоните! Не посылайте e-mail – это долго и неэффективно. Пока риелтор Вам ответит, квартира может быть уже давно сдана (хорошие варианты долго не ждут). Если Вы плохо говорите по-Чешски, или просто не любите говорить по телефону, напишите СМС и сообщите максимальную информацию о себе.  Не удивляйтесь, если вдруг энтузиазм риелтора или собственника упадёт, как только он услышит ваш акцент, если он у вас есть. К сожалению, было слишком много историй о русскоязычных иностранцах, которые своевременно не платили или испортили квартиру.  Не все Чехи, конечно же, ответственные квартиросъемщики, но вот как-то именно русскоязычные иностранцы больше запоминаются 🙂

Хотя на самом деле, именно иностранцу, которые пока что на «птичьих правах» в другой стране, нужно как можно меньше проблем любого рода, но мало кому удаётся это объяснить. Помогает лишь положительный опыт арендодателя со сдачей квартиры иностранцам. Или бывает, что собственники просто не хотят связываться с кем-то, кого они мало знают и просто боятся, проще сдать своим…

Нужно отметить, что любой арендодатель или агентство, которое занимается поиском, тщательно выбирает потенциального арендатора. Поэтому у вас могут запросить официальную информацию, как о вашей работе, так и о ваших доходах, трудовой договор, рекомендации с места, где вы проживали ранее, справку о несудимости. Например, в нашем агентстве мы проверяем клиента в реестре должников. Иностранцев там, к сожалению, не найти, но и по профилю на Facebook можно определить, что вы за человек. Поэтому фильтруйте свои фотографии, которые есть в интернете. Было бы обидно, если бы шуточная фотография с бутылкой пива и сигаретами в носу оказалась бы именно той причиной, по которой вам не сдали вашу идеальную квартиру 🙂

 

 Почему такая проверка?

  • Наверно, наиболее веская причина, это то, что Чешское законодательство больше поддерживает права именно арендатора. Если арендатор исправно платит арендную плату и не использует квартиру ненадлежащим способом, то арендодателю придётся подождать 3 месяца, если он вдруг захочет расторгнуть с вами договор или поднять арендную плату. В случае продажи квартиры новому собственнику, арендное право переходит на нового хозяина. Это мало кто знает, но это действительно так.
  • Низкая рентабельность – 4-5% годовых. Для многих покупка квартиры в Праге и последующая сдача в аренду является просто сохранением своих средств, а не источником прибыли. Соответственно в случае, если у арендодателя закрадывается мысль, что после арендаторов потребуется косметический ремонт (проживала семья с маленьким ребёнком, большая семья или семья с домашними животными, студенты) и могут возникнуть дополнительные расходы, он будет стараться избежать сдачи квартиры таким арендаторам.
  • Квартиры в Праге сдаются достаточно легко и быстро, если назначена адекватная цена. Поэтому для арендодателя нет смысла снижать свои критерии и пожелания к идеальному арендатору. Он может спокойно выбрать из всех претендентов именно того, кто его в большей степени устроит и с кем будет «легко и просто» общаться на протяжении длительного времени — одного года, а может быть и нескольких лет.

 

Каков срок арендного договора и можно ли его досрочно прервать?

Стандартный срок договора – один год, с возможностью продления на последующий год.

Если вы лично арендуете квартиру, то есть вы — физическое лицо, то досрочно прервать договор возможно лишь с предварительным 3-х месячным предупреждением, вне зависимости от того, что у вас прописано в договоре. Срок начинается с 1-го числа последующего месяца. Например, вы сообщили собственнику 15. мая, что больше в квартире вы проживать не планируете, срок 3-х месяцев начинается только с 1. Июня и к последнему дню августа вы можете без санкций съехать с квартиры.

НО! Вы можете договориться с собственником, что предоставите ему возможность приходить с новыми клиентами, и в случае, если собственник находит нового арендатора раннее 3-х месячного периода, вы сможете договорится о досрочном окончании договора без санкций.

Если Вы не выполняете обязательство 3-х месяцев, собственник вам не обязан возвращать залог (Kauce). Это также стандартно прописывается в договоре.

Kauce, страховая сумма или депозит, как правило, вносится при заключении договора в размере одномесячной аренды, включая коммунальные платежи. Это стандартная опция, но размер Kauce по закону не должен превышать размера 6 месячной аренды.

Для чего она? Это страховочная сумма для арендодателя, из которой он имеет право покрывать ваш долг, то есть неоплаченную аренду или нанесенный квартире ущерб.

Когда Вам её вернут? В договоре, как правило, прописывается срок от 14 дней до 30 дней после завершения договора. Это для того, чтобы собственник имел возможность проверить квартиру после вашего отъезда. ВАЖНО! Обязательно нужно при заключении арендного договора составить и подписать с арендодателем протокол передачи квартиры, где прописать всё касаемо недвижимости (перечислить всю мебель, технику, общее состояние квартиры).

Наконец-то вы сняли квартиру и у вас вдруг перегорела лампочка, или через какое-то время забился душ, не спешите звонить арендодателю. С 1.01.2016 г. в действии вступила поправка č. 308/2015 Sbdrobné opravy – мелкий ремонт, которая определяет, что оплачивает арендатор и за что должен платить арендодатель?

Обязательно, еще при просмотре, обратите внимание на все «недотянутые» моменты в квартире, т.к. именно вам в последствии придётся платить за мелкий ремонт в квартире. Все недочёты, которые есть в квартире, лучше прописать в договор и внести в протокол передачи или попросить собственника всё доделать до заключения арендного договора и передачи квартиры вам.

 

Что является мелким ремонтом? Вот основное определение мелкого ремонта

Ремонт отдельных частей верхнего покрытия пола, ремонт и замена переходов и плинтусов, ремонт отдельных частей дверей и окон, замки, систем жалюзи и ролет для окон, установленными в самой квартире, выключатели, розетки, звонки, домофоны, аналоговое и цифровое телевизионное вещание, ремонт оборудования для приема спутниковых телевизионных передач, ремонт аудиовизуального оборудования, ремонт выключателей, вентиляций, кондиционирования воздуха, ремонт электронных систем безопасности и автоматических детекторов движения, замена мелких деталей объектов.

Самым основным критерием определения мелкого ремонта, является сумма за этот ремонт, которая не должна превышать 100 крон за м2. Какую площадь квартиры считать при этом? — Все площади, которые имеют отношение к квартире и предназначены для использования арендатором, плюс половина площади балконов и террас.

Как правило, мало кто руководствуется этим расчетом при заключении договора. В договоре заранее должно быть указано, до какой суммы арендатор должен оплачивать мелкий ремонт.

 

 

ПРОПИСКА?

Или скорее регистрация вашего адреса проживания на территории Чехии. Прописка не даёт никакого права на недвижимость. Для прописки и уведомления иностранной полиции о том, что вы живёте по определённому адресу, вам понадобится doklad o zajištěni ubytováni, где прописывается сама недвижимость, срок предоставления адреса, данные уполномоченного лица или собственника, кто вам предоставляет адрес и его подпись, которую обязательно нужно будет заверить.

Выглядит это так:

 

Можно ли прописаться без ведома собственника? — Как не парадоксально, но да. Это возможно, если у вас уже есть статус гражданина Чехии и вам не нужно уведомлять иностранную полицию о своем местопребывании. Достаточно лишь наличия арендного договора. НО! Не делайте этого ни в коем случае. Если собственник узнает об этом, вряд ли оставит вас жить в своей квартире.

 

В каком виде нужно передать квартиру хозяину после окончания срока?

Как правило, Вы увидите, такую формулировку в договоре ….nájemce povinen bez odkladu byt vyklidit a předat ho zpět pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání….Что это значит?

Если во время пребывания в квартире Вы покрасили стены в розовый цвет, и повесили картинки и полочки, то это всё нужно будет убрать и дырочки «заделать», а цвет стен перекрасить в тот, с которым вам была квартира передана. Если вы в процессе ваших арендных отношений решили что-либо в квартире поменять, обязательно согласуйте это c хозяином письменно (можно e-mail).

Вполне возможно, что все ваши полочки или картинки вы захотите оставить в квартире, но не всегда хозяин будет этому рад, и не потому, что ему это не нравится, а потому, что последующему арендатору это может быть не по душеL

 

В базе нашего агентства на данный момент более 200 предложений квартир в аренду,

Вот ссылка www.remax-czech.cz

Надеюсь, что эта информация, будет полезной для вас при поиске вашей квартиры в Праге.

Желаю Вам удачи!

 

 

С уважением Дина Маречкова

RE/MAX Alfa

Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

www.dinamareckova.com

 

При продаже лучше заключать устный или же письменный посреднический договор с агентством недвижимости?

Некоторые продавцы не хотят заключать письменный посреднический договор о продаже с агентством недвижимости а вместо этого предпочитают устное соглашение в стиле «можете предлагать мою собственность, но никакой договор я не подпишу». Частой причиной является страх или плохой опыт. Неудивительно, сомнительных риэлторов и агентств всё ещё предостаточно. Давайте рассмотрим плюсы и минусы устного и письменного договора с точки зрения продавца.

Плюсы устного посреднического договора

Вы ни в чём не ограничены. Если вам удастся найти агентство недвижимости, которое будет предлагать вашу недвижимость на основании устного договора, то у вас не будет никаких обязательств по отношению к нему, и с данной точки зрения это может показаться отличным выбором.

Минусы устного посреднического договора

  • Предмет продажи точно не определён. В большинстве случаев не продаётся одна лишь недвижимость, а несколько недвижимостей, которые образуют кроме домов и земельные участки а у квартир также доли на совместных частях дома, земельного участка или же земельные участки около дома. Не определены чётко остальные условия продажи, т. е. как она проходит и каким образом предлагается недвижимость, ограничение прав собственности, вознаграждение за оказание посредничества а также срок его платежа. Неясность всех обстоятельств образует большой простор для недоразумений и неразберих во время продажи.
  • У вас нет никаких обязательств по отношению к агентству недвижимости, но и у агентства нет никаких обязательств по отношению к вам. В случае, если возникнет какая-нибудь проблема, агентство повернётся к вам спиной и вам нужно будет со всем справляться в одиночку. А проблем может возникнуть действительно много, напр. проблемы с энергопаспортом, проблемы в договоре купли-продажи, проблемы касательно прав ещё до совершения покупки, с ответственностью за скрытые деффекты и т. д.
  • Вы не сможете заявить о рекламации их услуг, поскольку у вас нет с ними отношений на основании договора.
  • Риэлтор ничем никому не обязан, поэтому он не защищает ваши интересы. Возможно он защищает интересы покупателя или же только свои. Однако вы об этом не знаете. В таком случае вы должны быть осторожны в том, какую информацию вы ему сообщаете. Если вы риэлтору к примеру упомянете о том, что торопитесь с продажей, он это в свою очередь скажет своему покупающему клиенту, который вам после этого может дать более низкую цену предложения, чем мог бы на самом деле.
  • Фактически невозможно найти серьёзное агентство недвижимости, которое вашу недвижимость будет кому-то предлагать. Таким образом вы обречены работать с агентствами недвижимости, которые работают нелегально, часто даже не подозревая об этом. У агентств недвижимости есть некоторые обязательства перед законом. Напр. закон о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем обязует агентства недвижимости проверять участников операций с недвижимостью, GDPR решает, как относиться к персональным данным. Без вашего письменного разрешения и проверки агентство недвижимости парализовано с точки зрения серьезного предложения вашей недвижимости.
  • Агентство недвижимости не может быть ни в чём уверенно, поэтому не будет инвестировать в рекламу вашей недвижимости практически никаких денег, что радикально понижает шанс на успешную продажу.

Плюсы письменного посреднического договора

  • Качественный посреднический договор чётко определяет предмет продажи, как она в точности проходит, цену недвижимости, вознаграждение за оказание посредничества и срок его платежа а также другие обязательства продавца и агентства недвижимости. Всё это минимизирует потенциальные споры а сделка проходит более гладко.
  • Качественный посреднический договор включает заявление продавца, напр. о состоянии недвижимости, ограничении прав собственности и т. д. . Благодаря этому элиминируются такие случаи, когда продавец «забыл» упомянуть важную информацию, которая может негативно повлиять на ход продажи.
  • Подписанием договора у вас появляются некие рычаги по отношению к агентству, посредством которых вы можете требовать выполнения её обязательств. К примеру в случае, если риэлтор приложит к вашему посредническому договору «план продаж», т. е. конкретный план действий связанных с продажей, которые будет выполнять, тогда ясно, что можно от такого агентства ждать. Агентство в таком случае обязано напр. информировать вас о ходе продаж. А в случае, если  агентство не выполняет свои обязательства, вы можете пожаловаться менеджеру или же расторгнуть договор.
  • В случае, если вы не довольны деятельностью агентства, то вы можете жаловаться не только у руководства компании, но и обратиться в ассоциацию агентств недвижимости ( если такова является её членом ) или же в чешскую торговую инспекцию.
  • Заключая посреднический договор, вы выражаете желание продать недвижимость, агентство тем самым мотивировано и готово инвестировать деньги в рекламу недвижимости. Силы приложенные в маркетинге увеличивают шансы на успешную продажу.

Минусы письменного посреднического договора

  • Письменный посреднический договор обязует как агентство недвижимости, так и вас. Из договора следуют определённые обязательства. Типичное обязательство продавца — это, как правило, продать недвижимость при условиях условленных в договоре. В случае, если вы передумаете продавать недвижимость или же каким-либо иным способом будете мешать деятельности агентства,  агентство может потребовать компенсацию за напрасно приложенное усилие.
  • Если вы заключите письменный договор с несерьёзным агентством, такое агентство вас может довести до ненужных проблем и грозить санкциями. Именно поэтому лучше проверить, на сколько качественно как агентство недвижимости, так и сам риэлтор, прежде чем подписывать что-либо.

Если вы знаете, что хотите продать недвижимость, выберите качественное агентство недвижимости и риэлтора и заключите с ним письменный договор. Однако если вы не уверены на 100%, что хотите продать недвижимость, ни с каким агентством ничего не заключайте, таким образом вы избавите друг друга от немало разочарований.

Качественные риэлторы хотят обо всех важных вопросах договориться в письменном виде заранее, чтобы исключить потенциальные споры и обеспечить гладкое прохождение сделки по недвижимости. Неудачные и новые риэлторы часто обо всём договариваются с клиентами лишь устно, иногда даже только по телефону а важные вещи решают на ходу или же не решают вообще. Такой способ продажи, разумеется, влечёт за собой последствия, в качестве которых — частые споры с продавцом. Иногда в такие споры вовлечены и покупатели. Вся операция с самого начала вплоть до конца стоит на воде, что учитывая её размер весьма рискованно. А отсутствие письменных договоров часто является основанием для жалоб на непрофессионализм агентств недвижимости. Избегайте сотрудничества с агентствами недвижимости, которые не настаивают на письменном и ясном разъяснении условий такого  сотрудничества. В подавляющем большинстве случаев в попытке облегчить процесс продажи, вы скорее его наоборот усложните а в добавок к этому ещё и не продадите недвижимость на столько выгодно, на сколько бы могли.

 

С уважением Дина Маречкова

RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

www.dinamareckova.com

Как проверить, на сколько качественны арендаторы?

арендатор

Вы приобрели квартиру в качестве инвестиции, хотите ее арендовать? Выбор качественных арендаторов — крайне важный вопрос, если вы конечно не хотите потом об этом как арендодатель пожалеть.

Итак, как же проверить, на сколько качественны арендаторы?

Как арендодатель недвижимости вы можете обеспечить себе весьма неплохой доход, если конечно знаете, как это сделать. В Праге и Брне можно достичь рентабельности ( т. е. годовой доход / приблизительная покупная цена x 100) от 4 до 5% в год. В других частях ЧР это может быть даже и больше. Если вы умете работать с финансовым рычагом, вы можете легко  повысить доходность собственного капитала даже на 10-20 %. Однако для большинства арендодателей это скорее недосягаемая мечта. Часто их амбиции рантье заканчиваются фиаско. И это не только потому, что не могут купить подходящую недвижимость в качестве инвестиции, а прежде всего потому, что не могут выбрать качественных жильцов.  Честно говоря, некоторые арендаторы вас могут «довести» до бессонных ночей и нанести много ущерба. Поэтому важно научиться избегать проблем.

Самые большие проблемы в плохом выборе арендаторов

Если вы заселите в квартиру жильца, который вам перестанет после нескольких месяцев платить за аренду, будет отказываться выселяться, квартиру превратить в нежилую или же даже испортит имущество, такой горький опыт наверняка вас в следующий раз отпугнёт сдавать квартиру в аренду и вы в конечном счёте решите продать недвижимость. Дело не должно зайти так далеко, если вы уделите больше внимания самому выбору арендаторов. Предотвращать проблемы намного проще, чем решать проблемы с неплательщиками.

Арендатор не платит за аренду, тогда выселю его. Действительно?

арендатор

Некоторые неопытные арендодатели думают, что проблематичного или не платящего за аренду арендатора просто выселят. Однако это не так уж и просто. Большинство людей, если у них нет денег на аренду, добровольно договорятся с вами о преждевременном окончании арендных отношений. К сожалению не все. Некоторые откажутся выселяться. Скажут вам, что им некуда идти, порой начнут играть на чувствах а самое ужасное, если вам придётся выселить не платящую семью с маленькими детьми. Тогда каждый совет на вес золота. На одном из семинаров, проведённым нашим агенством, пришла клиентка и попросила о помощи, потому как не знала, как избавиться от не платящего за аренду жильца. Когда её арендатор не платил за аренду в течение нескольких месяцев, а напоминания не помогали, она решила сменить замок в квартире. Однако арендатор заявил о взломе в квартире в полицейском участке а также заявил, что в квартире пропали драгоценности и денежная сумма в размере 50.000,- Кр. Арендатор привёл в качестве подозреваемого именно собственницу квартиры, которая призналась полиции в смене замка. И таким образом кроме проблем с жильцом не платящим за аренду и банком за неуплату ипотеки, она ещё и преследовалась УК за нарушение домашней свободы ( в соответствии с § 178 уголовного кодекса грозит срок в лишении свободы до 3 лет ) а также обвинялась в воровстве. В большинстве случаев  в конце концов не платящие жильцы рано или поздно выселятся, на память от которых иногда остаётся непригодная для жилья или же испорченная квартира а также долги, которые в любом случае остаётся только лишь списать. Порой они вашу недвижимость испортят ненадлежащим использованием а порой со злости, что вы их выселили.

Но я не хочу вас пугать крайними случаями, чаще всего встречаются случаи, когда у людей просто нет денег на аренду, потому как у них появились финансовые проблемы, такие как потеря работы, разрыв отношений с партнёром, травма, проблемы со здоровьем и т. д. Арендодатели должны уметь решать такие проблемы с арендаторами. Если вы не хотите иметь дело с такими заботами, лучше вообще не заниматься сдачей недвижимости в аренду.

Как же проверить, на сколько качественны арендаторы?

арендатор

Подавляющее большинство проблем можно избежать ещё до заключения арендного договора проверив, на сколько качественны арендаторы. Однако к сожалению большинство арендодателей этого вообще не делают. Многие из них выбирают арендаторов по взаимной симпатии, иногда спрашивают о работе, о отношениях в семье, о причине, по которой ищут новое жильё и на этом их проверка качества окончена. И сейчас я не имею ввиду только лишь платёжеспособность, однако и моральное качество арендаторов, т.е. как жильцы заинтересованные в аренде относятся к соблюдению правил, уважают ли законы, человеческие а значит и соседские взаимоотношения. Разумеется, даже самые проблематичные арендаторы стараются перед подписанием арендного договора показать себя в лучшем свете, и таким образом много квартировладелецев обольстят. Поэтому спрашивайте  арендаторов о причинах, по которым они ищут новое жильё, требуйте рекомендации с места бывшей работы или же от предыдущих арендодателей, загляните в реестр неплатежеспособности, поищите в гугле или же найдите информацию о них в соцсетях. Иногда даже в интернете вы можете накопать информацию, которая много чего скажет о серьёзности и бонитете будущих жильцов. Если у вас возникают сомнения, требуйте дополнительных гарантий, таких как например более высокий залог, предоставление выписки с банковского счёта, реестра неплательщиков (напр. www.solus.cz) и т. д. . Лучше потерять претендента на квартиру, о котором у вас уже в самом начале появились сомнения о том, что он не выполнит свои обязательства, чем в последствии решать возникшие проблемы. Помните, что Гражданский кодекс больше защищает интересы арендаторов , чем арендодателей, таким образом вы в невыгодном положении.

 

С уважением Дина Маречкова

RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

 

www.dinamareckova.com